被各省围追堵截的“房抵经营贷”，是怎么玩儿的？

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春节前后，上海和北京两地的银保监局相继“发声”，表示要严查个人信贷资金违规流入房地产。

哪些是重点排查对象？

一般就是两大类：个人消费贷，个人经营贷。

如果你比较关注买房，也许你会碰到过或听说过这样的场景：

买房先全款，后转贷款。

听上去有点懵，是不是？

其实这里面一般就违规使用了经营贷资金。

全款：其实只有首付是自己的，剩下全是凑的，借来的资金，比如找机构过桥一下，借个十天半个月。

贷款：等全款买下后，以房子做抵押，向银行申请经营贷，还了之前的借款，自己再慢慢还经营贷。

为什么要这么做？

因为很多人是二套房，房贷利率比较高，而经营贷利率能比房贷利率低1-2个百分点，月供压力小很多。

以上只是简单的描述这个过程，但洋房姐姐还是要提醒大家，以上是违规操作！不要去尝试！被查后会严惩，也影响到个人征信！

消费贷，经营贷资金违规流入楼市，其实这些年一直存在，每逢楼市进入上升行情时，这种事就会增加。

在早几年，中介自己就有过桥等金融服务，但现在基本上都停了。但是，经过市场多年的教育，“房抵经营贷”这一灰色产业链却变得愈发高效，愈发隐蔽。

中介机构能够提供全套服务，他们谙熟各家银行的贷款审批流程，在准备材料时很有针对性。

通常情况下，“经营贷”是用于企业经营的，一般以抵押住房最常见，能申请到抵押物近7成左右的贷款，现在有的银行还款周期长达20年，这跟房贷已无差别。

而在“经营贷”过程中需要的公司，中介公司也能帮忙收购，一般几千块钱就能搞定一家壳公司，然后就是为这家壳公司包装流水，以便看上去一家在正常经营的公司。

以上所有的操作，都是针对性包装的，银行要什么，他们就能做出来什么。

银行审核环节为什么不能甄别？

实际上银行业也很纠结。

一方面，银行是希望追查的，但这类资金的流向经过多家空壳公司的来回倒腾，追踪资金实际用途的难度的确增加了。

另一方面，虽然现在鼓励帮扶小微企业，但银行也得考虑风险，相对于小微企业的经营风险，如果这笔钱真的被用来买房了，还款风险一般要小得多，为了控制不良资产率，银行也很难有十分的动力去追查资金流向。

一位银行信贷客户经理就曾跟洋房姐姐表示：“做贷款做得多了，客户递交过来的资金，打眼一看就知道是用来买房子的，但是人家提交的资料是符合我们的审批标准的，放贷也没什么问题”。

经营贷对楼市的影响大吗？

怕的就是量变引起质变。

前面说了，经营贷，还有消费贷，违规流入房地产的问题，早就存在了，之所以现在出重拳监管，是因为量变加速了。

2020年疫情基本得到控制后，深圳楼市率先反弹，而后是上海楼市加速回暖。这背后都有大规模经营贷资金流入房地产的影子。

资金和房价是互补的。房价有上涨的苗头，各种资金就会涌入楼市；楼市热了，资金的需求量就更大。房贷控制住了，其他的资金就会想方设法进入楼市。

最终，调控效果被削弱，深圳7.15之后，打新潮愈演愈烈，这里就有“房抵经营贷”的助力。真以为那些上千万几千万的房子，眼睛眨都不眨一下就能全款买下么？背后都是各种融资罢了，越有钱的人，玩得越大，越依赖融资。

虽然洋房姐姐也不赞成用“房抵经营贷”炒房这种做法，但是真要查起来，其实难度很大的。银行在明处，他们在暗处，规章制度永远都不能主动出击，只能被拆招。

已经有多家银行因为此事领到罚单，但不解决根本问题。

真要打掉这类资金违规流入房地产，归根结底还在于，让他们无利可图。比如增加持有房产的成本，增加供应稳定房价等，用疏不用堵。

如果只是单纯遏制需求，压得越狠反弹越猛，毕竟力的作用是相互的。

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