“无理由退房”背后暗藏哪些坑

南通亲子鉴定

“无理由退房”是近年来一些房地产商推出的销售策略。尤其自去年以来，受新冠肺炎疫情影响，楼市遇冷，“无理由退房”被多家房企当做吸引购房者的“破冰”利器。

据《法治日报》记者不完全统计，2020年超过15家全国性房企发布了“无理由退房方案”。去年12月8日至今年1月8日，某房地产经纪公司承诺为消费者提供经纪人专属服务、无理由退房等服务，涉及楼盘数量超7000个，覆盖全国62个城市，包括万科、碧桂园、融创、保利、远洋、蓝光、华润等知名品牌。

然而，现实情况是：不少购房者在退房时却遭遇了“无限期退款”“拒绝退房”等情况。截至今年1月28日，中国裁判文书网上与“无理由退房”有关的案件多达1420件。

接受《法治日报》记者采访的专家认为，“无理由退房”由好事变成营销噱头，与房企缺乏营销诚意、消费者缺乏维权意识、有关部门缺乏监管不无关系。因此，房企应在销售前诚实说明情况，消费者要注意签订相关协议和留存证据，监管部门和相应规范也要及时跟进，让“无理由退房”真正变成“定心丸”。

无理由退房协议有效

购房者却遭遇退款难

《法治日报》记者发现，在微信、QQ等社交平台上，有不少因退房遇到困难而建立的维权群，广西桂林的王先生就是众多群友中的一位。据王先生介绍，他于2018年购买了广西防城港恒大悦珑湾的房子。当时售楼处贴的广告、销售人员都承诺可以无理由退房，他也签署了无理由退房协议书。由于周边建了一座化工厂，王先生担心可能对自身健康产生影响，于是向开发商提出退房申请，但对方以协议书没有写明退款时限为由一直无限期推迟，从2019年1月申请到现在仍未退款。

《法治日报》记者在王先生提供的无理由退房协议书上看到，当中确实没有退款时限的有关规定，签署日期一栏也是空白。

据了解，除了王先生遇到的这种情况以外，还有些房地产商会以口头承诺无效、退款情况多、需交违约金等理由来敷衍、搪塞购房者。

那么，房地产商承诺的“无理由退房”究竟有没有法律效力？

北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波告诉《法治日报》记者，在现实中，存在房企给了一个只盖有公司章但无相关人员签字的无理由退房协议书。无理由退房协议可以看作是购房者和售房者约定的仅购房者一方享有的约定解除权，一般来说不存在违背法律行政法规和社会公序良俗的情形，如果是双方真实的意思表示，应当认为是真实有效的。

楼建波说：“虽然没签字或只有口头约定，但购房者已经交了相应款项，开发商也接受了。依据民法典规定，双方未签订书面合同，但一方开始履行另一方也接受的应认定合同有效。”

四川瀛领禾石律师事务所律师林红玉向《法治日报》记者介绍，不管是口头还是书面，根据民法典规定都应认定合同有效，但“司法实践中往往存在这方面证据认定的问题”。

《法治日报》记者在中国裁判文书网搜索“无理由退房”案例发现，法院普遍认为无理由退房协议是合法有效的，并且多以消费者胜诉而告终。

楼建波说，“无理由退房”作为一种促销手段，确实可以保障购房人权益。“商品房买卖合同司法解释实际上规定了商品房买卖的法定解除权，假如开发商的行为没有达到法定解除权要求，但确实影响到消费者购买商品房的，这时消费者就可以依据‘无理由退房’协议申请退款，这对消费者的权益是一种更为便利有效的保护。同时对开发商还有督促作用，如果开发商履行上出现问题，购房者可能就会直接行使此项权利。”

并非无条件全款退房

购房者承担相应义务

“特别要引起注意的是，‘无理由退房’不等同于‘无条件退款’。”

在楼建波看来，除商家事先承诺、事后反悔外，“无理由退房”难的最主要原因就是买卖双方在签订无理由退房协议时，卖方未说明买方可能存在的相应义务，买方对此也可能没有在意。

在黑龙江绥化市民李先生提供的无理由退房协议上，《法治日报》记者注意到，根据协议规定，在办理入住手续前的任何时间，李先生都享有无理由退房的权利，而若想行使无理由退房的权利，除自己不存在违约行为、按揭申请资料须经银行审核通过外，还需要再从退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金。

这些让李先生很不理解：当时签协议的时候，工作人员并没有多作介绍，自己也没细看，并且签完后原件就一直放在售楼处，而当初说好的无理由退房，为什么现在会多出来这么多条件？

据《法治日报》记者了解，现实中想要行使无理由退房的权利，几乎都像李先生一样困难。

一些房产销售人员一边告诉买房者，如果不签无理由退房协议，就会获得大礼包或者现金奖励；一边又将无理由退房协议贴在售楼处，通过口头约定等方式大力宣传，给买房者造成一种签与不签都不影响权利行使的假象，在退房时却告诉消费者必须有签订的协议才能行使。即使签订了协议，也会在退款时限、入住时间如何起算等关键地方留白，到时作出有利于自己的解释，还会约定在消费者不存在任何违约行为、缴纳一定比例首付、按揭资料经银行审核、支付佣金通过等情况下，房企才选择接受退款申请。

即便闯过这些难关，想拿到退款也不容易。“公司到手款项要走流程，市里要报省里，省里要报总公司，总公司审批再下发还需要一段时间。”安徽淮北某房企销售顾问彭女士向《法治日报》记者透露，即使是两万元的定金，从申请到审批下来最快的也要6至9个月，更别说动辄上百万元的购房款了。

楼建波认为，房企不是必须无条件全款退房，无理由退房过程中发生的合理费用，如果选择让消费者承担，需要提前和消费者讲明。但这种条件并不意味着“无条件退房”成了“有条件退款”。“即使是消费者权益保护法规定的七天无理由退款，当中也规定消费者退货的商品应当完好，这都是可以理解的。”

“而如果是售房者先前承诺‘无理由退款’，但最后不承认有这项协议，那就有可能构成欺诈，需要负相关法律责任。” 北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池说。

此外，据赵秀池介绍，退房时购房款能退多少也是一个争议焦点，“产生的税费、利息等，退不退、退多少都是问题，实践中还存在房款退了但车位费没退的情形，这些往往在先前签订无理由退房协议时双方都没有约定或说明”。

遇纠纷善用司法确认

完善制度当好护航员

如果购房者签了无理由退房协议，想要退房时却遭遇“无限期退款”“拒绝退房”等情况，怎么办？

林红玉认为，最实用的建议之一就是善用司法确认制度。她曾处理过多起因“无理由退房”引发的纠纷，其中一起案件让她记忆犹新：购房者甲签订购房意向合同、购房合同及无理由退房协议的时候并未仔细阅读条款，待签订完后迟迟不见开发商退还所付房款，找开发商理论却被敷衍了事。在购房者甲委托律师后，他们就近找到某街道人民调解委员会出面调解，与开发商达成调解协议，着重约定退款时间与预期退款违约责任，并向人民法院申请司法确认，到期开发商未履行，他们依据有效的调解协议裁定书直接向法院申请强制执行，成功追回了当事人的购房款。

楼建波建议，购房者在和售房者签订无理由退房协议时，一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体事项。即使不签订协议，也一定要在购房合同上备注写明，或者通过录音、录像等形式固定有关证据。即使日后发生纠纷也较容易解决。

赵秀池说，相关部门应该对无理由退房制定相关的制度安排，包括无理由退房的定义、流程、退款的时间、违约的处理、纠纷解决安排等，为消费者把关。

2020年11月23日，广东省清远市住建局下发《关于印发〈关于进一步规范商品房销售信息公示及售前告知行为的通知〉的通知》，要求房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的，应明确退款时限。

在楼建波看来，相比于2019年东莞市住房和城乡建设局发布的《关于推广使用〈东莞市商品房认购书〉的通知》中“购房者在认购书签订之日起两个自然日内要求解除认购书退回定金，如双方尚未签署《商品房买卖合同》的，出售方应当退还”的规定，清远市的规定显然更进一步。因为认购书和商品房买卖合同还有差距，并且退的只是定金。他希望，今后有更全面细致、全国性的“无理由退房”法规出台。