一线城市学区房暴涨：二手房库存之谜

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1月17日，王小雱（化名）把一篇正被热传的关于上海学区房疯涨的微信文章发给他同学，疑惑地表示，上海二手房要开始暴涨了吗？

王小雱住在浦东某小区，对口公办小学是竹园小学，是典型的学区房。据其透露，近期小区内的房源成交明显比过去多，价格一周涨了10%。王小雱所居住的单元，一共12户，从2017年开始，就成交了4套，全都是有小朋友在上幼儿园的家庭。

事实上，上海学区房从2020年新政实施以来，变化非常明显。学区房小区从成交数量和价格来看，均呈现快速上涨状态。

北上广深一线城市的学区房带动二手房量价齐升，是这一轮房价上涨的主要表现。进入2021年，一线城市二手房价全面上涨，统计局数据显示，2002年12月，一线城市二手房涨幅中，北京涨幅明显，而最近一个多月涨得最快的已经不是深圳，上海和广州已后来居上。

疫情影响下，一线城市学区房的需求明显上升，包括深圳、上海、广州、北京这一轮年底翘尾学区房表现最明显，大量的出国读书人群回流，增加了市场需求。

新政出台：学区房量价齐涨

21世纪经济报道记者走访中介门店发现，近期学区房小区成交套数明显上涨，业主跳价严重，如果一个小区进入无房源阶段，只要有一套房子出来，业主一晚上跳价200万的案例也曾出现。

中介人员反映，2020年民办摇号新政出台后，全国的公办民办学校初中小学格局都会发生巨大的变化（高中暂时未受太多冲击）。上海作为一个典型的小学初中阶段民办强公办弱的城市，在本轮政策改革中，其初中和小学的格局，发生了天翻地覆的变化。

相比其他一线城市，由于上海的民办初中的优势非常受限制，上海此前学区房溢价并不强，关注度也不高。“但是在民办摇号后，这一格局可能会发生重要的变化，公办小学初中的‘稳定性’优势显现出来，吸引更多家长买公办学校对口的学区房。”一名中介人员对前来咨询的买家说。

“换来我们小区的家长越来越多，他们想着上了小学就换别的校区……”王小雱也坦承，但觉得6年后又要换房子太麻烦了，没有动力。虽然与王小雱家隔着一条河的小区就是建平实验双学区房，比如黄山新村，但是房价差不多是王小雱家的两倍，也就是12万元/平方米左右。距离现在的家只有1公里，但他认为学区房不是唯一路径。

王小雱这样的家长是少数派，更多的上海家长们，正沉迷于学区房中，这也是学区房暴涨的主要支撑。徐汇区著名学区房小区——东方曼哈顿，该小区从来最少都有40多套房源在售，现在只有12套房源挂出。2020年8月，该小区一套194平方米的房源总价1880万售出，这个月初，同一户型的房源带车位以总价2700万售出；另一套位于顶楼的407平方米的户型，总价5000万，也在两周内迅速成交。

同样是受到入学新政的影响，北京、广州、深圳也在上演学区房一天一个价的故事。在北京，731新政之后，入学方式不再是一对一划片，而是一个小区对应几所学校，这意味着，小孩有一定概率被分到其他差学校。这导致西城区的学区房出现一房难求的局面。2020年海淀、西城、望京区域的学区房涨价明显。安居客数据显示，万柳的蜂鸟家园挂牌均价为17.78万/平，同比上涨22.81%；西城区德胜佳苑挂牌均价15.8万/平，上涨11.39%；上地东里挂牌均价13.28万/平，上涨11.19%；五道口的华清嘉园挂牌均价13.15万/平，上涨11.43%；中关村东南小区挂牌均价15.24%，上涨16.94%；大望路珠江帝景挂牌均价9.56万/平，上涨9.03%；太阳公元挂牌均价15.4万/平，上涨5.58%。

据不完全统计，目前上海学区房最贵已经超过20万元/平方米；北京最贵学区房25万元/平方米左右，深圳学区房目前最高达到了32万元/平方米。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，学区房价格高，与教育资源分配不均有直接关系。

行情不可持续？

一二手房是一个联动的市场。中原地产首席分析师张大伟分析认为，这一波行情可持续到春节后的小阳春。2020年，全国一手房成交17.6亿平方米成交额17.36万亿元，双双刷新历史记录，同比分别上涨2.6%与8.7%。

2020年疫情下依然能刷新中国房地产历史记录，2020年12月，是中国房地产历史上销售额与销售面积最高的一个月。张大伟指出主要原因有以下几点：

1、整体宽松的信贷政策，居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录，整体信贷政策相对宽松；

2、调控政策虽然在下半年有所收紧，但从全年看，宽松是主流，人才政策井喷，部分城市

出现了明显的打新潮，刺激了市场需求。年内超过100个城市降低了落户标准，这些政策都增加了购房需求；

3、疫情后购房需求增加，特别是海外投资锐减，资金回流，另外居民对于改善需求也明显上涨；

4、全国区域分化，特别是东部成为领头羊，长三角与珠三角出现了普遍性的房价上涨。而中西部则稍微平稳，部分区域甚至继续调整。

加上全国房地产投资增速同比增长0.7%、房企到位资金同比增长8.1%、全国贷款增加19.63万亿等多项数据，张大伟认为全国房地产投资开始全面复苏。

但另一名业内资深人士并不认为这一轮行情是可持续的。他指出，最近上海二手房跳价概率高，一方面是一手房价格上涨明显，另一方面是学区房导致。从供需角度来看，资金来源于上海2016年、2017年买房的那波人，现在到集中置换的时候了。

“财富效应有一个累加的作用”，这一轮二手房加速上行的时间不会太长，很有可能是和人才政策挂钩；资金的需求在于财富的管理配置和保值。这名人士抛出一个宏观指标：房价在金融危机之后容易上涨，2012年下半年-2013年上半年，2016年-2017年这是两个上涨的阶段，再者从M1、M2的走势看，在2020年下半年两者急速合拢，M2与过往几次的上涨不一样，因此判断资金和流入房地产的量不会持续太久。

中介、资本的集体狂欢？

21世纪经济报道记者发现，中介人员在对客户的说辞中，在释放库存不足的信息，市面上流传一个说法“上海现存二手房库存为4.2万套，按照当前一个月2.7万套左右（2020年12月达到了2.9万套）的去化速度，两个月之后，上海将无二手房可卖”。对此，中原地产市场分析师卢文曦认为，上海每周新增挂牌量1万套左右，一个月在4万套左右，按照最高一个月成交3万套来算，一个月还有1万套富余。

据其透露，目前上海房管局没有对二手房库存进行过统计，换言之，二手房没有库存数据，只有机构统计过每周挂牌数据。

卢文曦也指出，学区房其实是很小的部分，其定义的学区房对口学校是公办一梯队的，这种小区估计约占整体市场3%，不是主力。另据徐栋透露，其公司门店近期成交的二手房中，学区房占比约30%，整个上海市场成交也差不多是这一比例。

一名中介人员对记者表示，春节前大部分学区房都已卖完，贝壳找房上面挂的房源70%均属于卖掉还没下架的，他表示春节后也会有成交，只是量多少的问题。

实际上，学区房虽然很火，但也存在王小雱那样不着急换房的家长。信栋地产创始人徐栋，从事中介行业时间不算久，只有5、6年，但恰好经历了史上最严调控周期，其先是在某大中介从业务员做到大区经理，然后自己创业，开办了一家中介公司。他对21世纪经济报道表示，近期上海学区房价上涨可以看出，此前的2016年3月上海实行非沪籍5年限购政策，最近两年大批人陆续满足5年社保年限限制，这部分人群释放的购房资格就是一个不小的数量。而在一手房摇号概率过低的情况下，他们更倾向于买学区房；疫情导致不少原本计划出国留学的学生转向国内找工作，首选上海，因此生发出购房需求。

徐栋认为，资金流入上海楼市也很明显，拆迁改造、货币补偿，释放出大量购房资金；上海放开人才政策：985高校毕业生直接落户，落户政策放宽，释放出2万的购房指标；投资者通过公司购房数量增加，一般而言，在上海开公司，投资3000万就有购房资格；2020年货币宽松，导致流入房地产的钱变多；此外，大宗商品（钢铁水泥）、消费品生活资料，人工成本、地价的上涨，都汇集助推上海房价的上涨。

卢文曦则认为，这是市场出现结构性不平衡状态的表现，并非楼市出现一波大行情。这一次学区房和次新房涨得比较多，但郊区的“老破小”涨幅并没有跑赢大市。

贝壳找房APP显示，嘉定二手房在1月7日-1月14日这一周环比上涨了5.5%，是近期来最高的涨幅，而市区二手房周涨幅在10%左右。

在这样的结构不平衡下，上海有的小区确实没有房源出售，或者价格高得离谱，客户接受不了。还有一个原因就是，临近年关，中介人员对于需要时间培养的刚入市的客户，也不会花太多心思对之分析市场，而是叫他们年后再看。这样的说辞一定程度上也会推动资金入市。

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