2021年，楼市分化和调控分化将会是常态

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一、楼市政策在上下半年“两分界”

2020年，由于疫情“黑天鹅”的冲击，楼市政策在上下半年“两分界”。上半年，由于一季度需求被冻结，叠加应对疫情各地财政支出压力大，各地“因城施策”的空间增加。一季度，楼市政策主要集中在供给端纾困，主要涉及降低土拍门槛、放松限价、降低预售条件等优惠。

随后，武汉、长春等地放宽预售条件。二季度以来，由于前期货币政策宽松，上半年央行先后进行三次降准、两次降息（MLF），并与因城施策形成合力，助推楼市销售端开始触底反弹，但需求较为弱势。同时，4月份政治局会议重提房住不炒，但同时要求稳定市场健康。于是，各地放松政策更多体现为人才、落户政策以及限售边际放松等，放松路径从供给端延伸至需求端。

图：2020年房贷LPR有所下行

从7月份开始，楼市的景气度持续升温，基本面更为健康的一二线城市对流动性更为敏感，率先强势复苏，深圳、东莞、成都、宁波等城市房价明显上涨。以7月24日国务院副总理韩正主持房地产工作座谈会为拐点，此后杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京等房价涨幅过快的城市先后调控收紧，主要表现在限购限贷升级，限售年限增加，土地市场管控和市场监管等。

2020年下半年开始一二线楼市开始反弹

二、人才和落户政策比较频繁

由于新冠疫情冲击较大，加上外部疫情蔓延，5月份的全国“两会”提出了“全球疫情和经贸关系不确定性增大”，各方面要集中经历抓好“六保”、“六稳”。于是，5月份的政治局会议首次提出“双循环”，即深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力，构建国内国际双循环相互促进的新发展格局，经济工作的重心开始转向促进内需和消费释放。

于是，中央连续发文，推进新型城镇化和区域一体化。2020年4月9日，发改委下发了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，指出督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制；推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

据不完全统计，截至2020年12月，各省市共出台104条落户及人才相关政策。落户宽松政策主要有三类：一是零门槛落户，截止到2020年12月，南昌、济南、福州、秦皇岛、南宁、张家口、赣州等城市均全面放开城镇落户限制。二是租房落户。比如张家口、济南、南宁、聊城、南昌、赣州、福州等13个城市均出台规定租房直接落户。绍兴、温州、嘉兴租房落户需相应的居住年限要求。江门、宁波租房落户需社保缴纳要求。苏州租房可申请积分落户。

三是降低人才落户的学历要求。近年来，人才落户门槛不断降低，从最初要求本科学历可直接落户，到大专学历可直接落户，到今年很多城市出台中专、职业院校和技工学校毕业生（含教育部认定的留学归国取得同等学历）可直接落户。2020年，共有沈阳、聊城、福州、江门、哈尔滨、惠州、太原、营口、岳阳、盐城等城市均出台政策，规定中专、技校、职校毕业生可直接落户。

热点城市中，除了上海为了缓解人口老龄化，发布了“双一流”大学毕业生落户上海的新政外，12月16日，广州发布的《广州市差别化入户市外迁入管理办法》（征求意见）备受关注，办法对在外围白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城等7区，满足以下三个条件，可将户籍迁入广州。

一是拥有国内普通高校全日制本科学历或学士学位（单证），或拥有国内普通高校全日制大专学历，或全日制技师学院预备技师班、高级工班毕业人员；二是年龄在28周岁及以下；三是申报时须在差别化入户实施范围区域内连续缴纳社会保险满12个月。这一政策引起极大反响，网上一边倒地认为，广州抢人“没底线”、为楼市找“接盘侠”等。其实，广州是为了贯彻国家城镇化任务。《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，明确提出，“鼓励超大特大城市取消郊区新区落户限制。”

三、房地产金融长效机制开始落地

同时，调控开始转向长效机制建设，2020年主要集中在房地产金融宏观审慎，一方面是开发商融资端启动“三道红线”管控。8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上明确指出，为控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据“三道红线”，对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，按不同指标划定负债年增速不得超过5%-15%。

图：开发商融资端启动“三道红线”管控

从上市房企50强看，不考虑预售监管资金，2020上半年，50强剔除预收款后资产负债率75.1%、净负债率96.1%、现金短债比106.2%，只有两项达标。分房企来看，12家房企超3条红线、13家超2条、20家超1条、仅5家均达标。2020年上半年，末50强有息负债同比增长9.6%，按上半年房企达标情况测算有息负债增速，2021年潜在有息负债增速上限为6.1%。

房地产金融宏观审慎落地的第二个重要政策，就是“房贷五档”分类。2020年的最后一天，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发〔2020〕322号）》，启动对银行差别化的房贷“五分档”控制。“三道红线”控制资产端，房贷“五分档”控制资金端。资产端和资金端“双管齐下”，资金违规、过度流入地产的问题有望解决。

图：对银行差别化的房贷“五分档”控制

房贷“五分档”管理，逻辑完全一样。对银行在房地产贷款占比、个人住房贷款占比上采取额度占比“双管控”。越大型的银行，高限越高。工农中建交邮储地产贷款占比、个人住房贷款占比，最高限为40%和32.5%；中型股份行占比为27.5%和20%；城商行、县域银行占比限制很严。

四、2021年调控政策展望

展望2021年，2020年12月底中央经济工作会议，对房地产部分的表述，一开始就强调，“住房问题关系民生福祉”，“房住不炒”、因地制宜、多策并举，明年继续因城施策，对热点城市加大调控的力度。因此，2021年将继续维持政策连续性、稳定性，在落实城市“主体责任”的前提下，结合一线城市年底“翘尾”行情看，对热点城市既有的调控政策（限购、限售、限价等）会继续强化，但也会灵活调整。

也就是说，短期内（2020年底-2021年“两会”前），政策不会变。但当外围市场销售下滑时，部分区域通过退出限购、放松落户等，缓解市场预期、保持量价稳定。目前看，一线等热点城市主要的措施方向就是人才政策、落户门槛降低；其他二线城市比较分化，东部热点保持力度，其他城市则会部分松绑。这样的政策逻辑已经开始出现，比如11月份哈尔冰发布的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，鼓励开发商主动降价打折，而且大幅降低住房公积金买房门槛。

表：2020年房价跌幅较大的十大城市

根据贝壳研究院统计，由于2015-2019年的楼市供应量大，从2020年开始，前期新房销售开始转化为二手房大量供应。2020年，部分热点城市二手房价出现下跌，挂牌量创历史新高。2021年，这种情况依旧会存在。2020年底中央经济工作会议在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买”的规定。因此，部分城市因城施策可能会转向政策松绑和托底。