收紧！央行对房地产贷款下手，房价到底涨还是跌？

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撰文|张银银

岁末年初，一则关于房地产贷款管理的通知就被刷屏，以至于2021开年，地产和银行股票逆势下跌。

12月31日，央行联合银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（简称《通知》）。其规定，从2021年1月1日起，根据银行业金融机构资产规模及机构类型，分档对房地产贷款集中度进行管理。

历史经验表明，贷款集中度风险一直是导致银行危机的重要原因之一，主要表现为业务结构过度集中于某一行业、某一地域或某一客户等。

为此，国际组织和各国政府都将管理贷款集中度作为提高金融体系稳健性的重要做法。例如，巴塞尔委员会在新资本协议对信用风险集中度提出要求，要求第一支柱框架下在评级过程中应充分考虑这一风险，采用渐近单因素模型。

IMF也使用住房房地产贷款占总贷款比重、商业房地产贷款占总贷款比重这两个常用的贷款集中度管理指标来判断房地产市场是否稳健。

房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。

具体来看，银行业机构分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行五档，房地产贷款占比上限分别为40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%，个人住房贷款占比上限则分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。

此次新规对银行、购房者、房地产开发企业会有什么影响、目前各家银行执行情况又如何？

从各个银行的实际贷款情况来看，目前，大部分银行业金融机构符合管理要求。证券日报统计发现，按照2020年中报披露的数据来看，目前超出上限的银行数量并不多，只有部分银行相关指标超出监管的划定范围，其余大部分都没有触及上限。针对超出上限的银行机构，监管部门也设置了一定的过渡期，给不达标机构充分的整改时间，维护市场平稳过渡。

数据显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，同比增长12.8%，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，占各项贷款余额的19.8%。随着个人住房贷款的快速增长，居民部门杠杆率也呈现快速上升势头。

目前的情况是，房地产行业的调整已经从资金需求侧到资金供给侧，房地产业的金融监管进一步升级。在2021年，房地产行业或将经历比以往更多的考验，更多房企将主动“降负”，全年融资规模料保持低位运行。

2020年9-12月，样本房企国内信用债发行规模合计1941.97亿元，同比增长86.76%，但“三道红线”试点的12家房企发债规模260.11亿元，同比仅增长7.62%，发债额度占房企发债的13.39%，占比同比下降9.85个百分点。海外债方面，在疫情、汇率、政策等外部环境影响下，2020年9-12月，样本房企海外债发行规模同比降幅为25.81%，但试点房企发行海外债同比减少40.74%，降幅更大。

这几个月，从易行长到其他经济、金融研究者都谈到货币政策正常化的问题，杠杆游戏也支持正常化，但我们都知道国情，以及外部形势，为了经济恢复，2021年最多是克制，但不会收多少。