200万元的房贷，一年可少还5万元？专家：警惕风险

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日前，一则担保公司的广告称，房贷转“房抵贷”（这里指房产抵押经营贷款）可使200万元的贷款一年期“节省”5万元。

图片来源：某担保公司广告

“房贷”一般指个人住房按揭贷款。“房抵贷”指房产抵押经营贷款，贷款主体一般为小微企业。二者本是两种不同类型的贷款，在申请资格、资金用途、利率等方面均不同。尽管“房抵贷”利率较低，但审批也更为严格。

那么，这些中介机构究竟如何操作，来应对严格的银行审批呢？

某担保公司人士向中证君介绍，客户与中介机构达成协议后，中介机构帮客户准备相关材料。在客户向银行申请提前还清房贷并获得批复后，中介机构为客户提供过桥资金，以结清客户个人房产剩余的按揭贷款，并向银行申请进一步抵押，获得“房抵贷”。最终，客户用获得的“房抵贷”偿还中介机构提供的过桥资金并向其支付服务费。剩余资金即可由客户自由支配。全程一般约20天。

据悉，“房抵贷”放款金额一般不高于房产价值的70%，服务费视难易程度而定，一般为放款金额的1%至3%，过桥资金日利率约为千分之一。

中介机构“花式”支招

据某国有大行客户经理介绍，该行放出的“房抵贷”资金只能用于企业经营，申请人必须是正常经营且能提供三年“流水”的企业。即使一些审批标准相对宽松的银行，也需申请“房抵贷”的客户的名下有营业执照，公司注册时间满1年以上且作为股东在公司的时间需3个月以上，持股比例不得低于10%。

对此，某中介机构称，可帮忙转让满1年的公司，虽然理论上走流程需至少3个月，但其有办法可以马上完成。

上述担保公司人士还称，和当地多家银行关系密切，可以帮客户打通关系。“不是所有客户向银行申请都会审批，和银行内部没有关系的话怎么做业务？”

那么，事实真的如此吗？

“银行员工几乎不可能与中介机构有利益关联，被发现会被辞退。”某城商行员工表示。

助贷行业人士李伟（化名）亦透露，绝大多数中介机构都是靠着信息不对称挣钱的，并非与银行存在合作关系。

专家：需警惕风险

假设以上操作都能顺利完成，真的像上述广告说的那样划算吗？

资深业内人士刘超（化名）告诉中证君：“从短期看，‘房抵贷’的资金成本确实比房贷低。但从长期看，由于大多‘房抵贷’规定每年归本，很多客户需垫资过桥，这样算下来，贷款利率远高于房贷利率。倘若所抵押的房产价值变低，实际资金成本会更高。这还不包括中介服务费。”

他表示，房贷转“房抵贷”最大的风险点在于银行是否同意续贷。若客户因征信、经营出现状况，银行将不同意续贷，那么，客户需每年支付大量过桥费用。“有人因无法承受过高的过桥费用，都准备卖掉房子了。”

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此外，还存在银行追查“房抵贷”入楼市，提前收回违规贷款的情况。招商银行深圳分行曾表示，发现违规流入房地产市场几笔贷款后，均已提前收回违规贷款。

上海银行深圳分行相关负责人也介绍：“年初通过贷后系统监测贷款资金流向时，曾发现一贷款户贷款资金流向其关联企业，随即提前收回贷款。”

高文律师事务所郑文艳律师认为，客户伪造虚假条件申请“房抵贷”，一来，可能面临事后银行审查，被停止贷款并提前偿还贷款的风险，对个人征信产生影响；二来，可能面临骗取贷款罪的指控。“客户为了利息差，可能导致不可估量的后果，得不偿失。”

某银行小微贷客户经理也指出，客户在与中介机构交涉过程中会泄露个人信息，埋下风险隐患。此外，客户将贷款资金转入个人或亲属之外的账户，也存在风险。

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