走心分析，多图表实例举证！哪里才是南通楼市的“投”等舱？

濠滨可乐

" h$ |# {: \, u- g; g随着楼市大周期的消亡，2020年将成为楼市分化元年。

全国分化、城市分化、板块分化；北方冷南方热、西部冷沿海热。无论从短期还是长期来看，长三角的一二线城市和粤港澳大湾区都是房产tou资的优选。

图片来源：摄图网

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而这之中，作为江海门户的南通，GDP万亿临门一脚，城市级竿头直上，这个潜力无限的城市，已经展翅腾飞，随之而来的就是tou资门槛不断提高，入场机会越来越小。

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南通城区哪里的房子值得tou资？

今天，可乐就从目前南通的土拍、新房、二手房市场和区域前景这几个方面，给出几点建议，供大家参考权衡。

6 e4 X# a* w, s/ J7 C( d! m1、土拍市场：主城几块双限摇号地，入股不亏

首先要明确的是，按照目前南通片区划分，市区“一主三副”，包括滨江主城、通州副城、海门副城和通州湾副城；

滨江主城又可以进一步划分为“一城三片”，以中创区为核芯的城市中心区（中创、新城、老城、五山、五龙汇、能达等）、老城片区、开发区苏锡通片区和空港片区。

南通“一主三副”、“一城三片”划分示意图
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按着这个片区划分，这两年地块整体成交楼面价由高到低排名是：城市中心区＞老城片区＞海门＞通州＞开发区＞空港片区＞通州湾。

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地块价格几乎与抢手程度成正比。

2020推地计划里，市区共涉及21块地，不乏中创、新城区、五水商圈（五龙汇）等区域的优质地块，多个房企虎视眈眈，竞争激烈。

为了控地价，今年5月开始，南通实行重点地块双限摇号的规则，房企拿地靠实力更靠运气。如今土拍玩法更是不断升级，为了保证公平，严格控制房企马甲。

9 d6 i/ Q$ A$ }, d' Y+ m' n几块双限摇号地块，严格限制地价房价，未来最高备案价基本都低于同区域新房价格，甚至存在一定程度的一二手房倒挂现象。

; H" H+ n5 T- z2 |" k5 c像华宇锦绣澜湾这样的中创热盘，最高备案均价25000元/㎡，比隔壁的中海上东区二手房价格还要低；
新城区核芯区二手房已经突破3万，而祥生云境最高备案均价3万出头、合景泰富濠悦府29500元/㎡，价格优势较大。
+ g& S- G7 B- S. w这几块双限地，无疑都是“大鸡腿”，入股大概率不亏，要担心的只是能不能抢到的问题。

7 \& Y7 v/ {; z6 W, R2、入局新房市场：低总价小户型、新兴板块更值得入手
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除了上面提到的项目，新房市场还有不少值得入手的盘。

从tou资属性来看，新房＞二手房这一点毋庸置疑，这其中容易出手的，莫过于低总价的小户型，

在资金并不充分的情况下，下手前搞清楚南通热门板块的买房准入门槛，才能更加精准。

从上表可以看到，南通城区目前几乎有三分之二的板块，新房买房门槛已经提高到了200万，一套下来首付起码也要60-70万，所以在tou资选择时，也要更加慎重。
5 f, U# r6 t2 G* Q0 I如果考虑长线tou资，高铁滨江新城、通州湾这样的新兴板是不错的选择，万科海上明月、世茂江海天成这样的热门楼盘，均价1万/㎡左右，适合入手，他们的持续热销也充分说明了市场的认可度。
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万科海上明月售楼处实拍
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当tou资战线拉长到3年以上，通货膨胀和回报率是一个重要的考量。可乐觉得，这时候如果还要不断加杠杆，就大可不必，也希望各位慎重考虑哟。

3、二手房市场避雷：高位站岗的老破大、不够硬的学区房

每一场房产游戏，最终的归宿都是以二手房的形式击鼓传花，最要的是不做倒数第二棒。

有的人买新房空置，以次新房形式找人接盘；也有人先买一套，为了置换出手。
) k) g6 B* `0 z$ _9 d2 b" [但很明显，目前南通的二手房交易市场火热程度远不及新房市场，2019年下半年开始二手房进行了一轮普涨，市北、能达等次核芯区的二手房高层半年跳涨5000元/㎡以上的比比皆是。

2019年8月南通连续五周位列冰山指数排名第一，图源网络，侵删
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以中海碧林湾和新城香溢紫郡为代表的二手房纷纷破2万，建面约90平米左右的小户型成交量可观，但今年涨速明显放缓，周边同价位新房君兰天悦、圆融玺悦显然更受欢迎。

( o, O) U) b$ V! f8 ]+ V- p像这种高位站岗、有价无市的大户型二手房，是tou资过程中需要小心再小心的雷，一不小心就砸手里了，所以，除非买来改善，不要抱着tou资心理去当“冤大头”。

截图来自二手房APP

0 q& j" J; P4 M但凡讲二手房，就绕不开学区房的话题。全国各地对学区房都很重视，在南通这样的教育之乡，启秀、城中这样的“硬核”学区房，总是让家长们争先恐后地购入。
更夸张的是像望江楼小区、银花苑这样够硬的学区房，二手房挂牌均价高达4万+/㎡，小区周围走两步就是一个中介门店，随处可见求购的小广告······

望江楼小区实景

学区房的热度不可否认，但过犹不及，如果一味追求这种“老破小”，甚至不惜高杠杆囤房，暴雷的风险是很大的。
可乐觉得，目前南通城区的学区房与价格其实并不是很匹配，与其花200来万买一套40平的老破小只为了孩子上学，不如往县区看看哟。
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8 |# \# R& n2 [3 s. |4、区域发展前景：规划、人口虹吸能力决定能否跑赢大盘
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实际上，tou资房产过程中，重要的是还是区域的发展前景：有没有好的规划落地、有没有足够支撑跑赢大盘的人口虹吸能力，价格反而是次要的。

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毕竟tou资的目的，是在一个价格高位找准时机出手，如果房子的地段属性差，规划跟不上就导致长期发展迟缓不受重视，进而在人口虹吸能力上愈发退化；

吸引不来新的人口、本地人口加速流失，整个城市沦为“鬼城”，就形成了一个恶性循环，鹤岗就是前车之鉴。

人口流失严重的鹤岗，图片来源：摄图网

而这两年，南通的在全国的城市地位提高，新机场官宣落址二甲、沪苏通长江公铁大桥通车、地铁高铁并行、“八龙过江”的交通格局、即将迈入GDP万亿俱乐部······

国家发改委官网相关截图

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作为上海的北大门、苏北的南大门、长江沿海城市的东大门，前来“扫货”的上海人、布局全国的温州人、房票告急的苏州人和南京人、群聚流入的下辖县市人口等，都为南通楼市持续繁荣提供了无限可能。

利好加持下，越来越多的年轻人返乡置业，融入上海大都市圈后，南通已经开始承载一部分一线城市的人口外溢，楼市还大有可为。

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机会越多坑越多，楼市回归理性，在南通闭眼买的时代已经过去，看重学区的可以选择发展饱和的老城区；新城区、中创区对大部分人来说更适合改善而非tou资；受中创区、新城区双区辐射的观音山板块，tou资属性相对算高的了；

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而“恒大城”初现雏形的苏通园区、高铁滨江新城这些后起之秀，更适合长线tou资；至于并区以后“一发不可收拾”的海门、通州，房价向城市中心区靠拢，tou资属性也在逐渐减弱。

总而言之，买房有风险、tou资需谨慎，高杠杆终将走向崩溃，量力而行，选择有潜力的城市、有前景的板块，精准上车，才不至于踏空，不至于被抛弃。

毕竟，南通房地产这座大山，还没到山腰呢。

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