楼市调控重磅！住建部、央行等部门立新规，影响有多大？

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央行网站8月23日消息，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志，以及部分房地产企业负责人参加会议。

来源：21世纪经济报道（记者：杨志锦 编辑：曾芳）、中国证券报（ID：xhszzb）

会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

图片来源：央行网站

那么，为什么要推出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”这一机制？后续有何影响？

财信研究院副院长伍超明表示，国内外历史经验表明，宽松货币环境都会存在或多或少的副作用。这次宽货币也不例外，存在部分资金漏损进入房地产市场的情况，副作用显现，几部门联手堵上这些漏洞。

“资金过多流入房地产市场，不利于房地产长效机制的建立。而加大对房地产市场资金的监测和规范，有利于金融风险的防范化解，维护稳定的宏观环境。”伍超明表示。

01

“首次从房企的角度谈长效机制”

近期中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》中表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。

具体看，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。

但郭树清提醒，利率下行一致性预期强化后，有可能助长杠杆交易和投机行为，催生新一轮资产泡沫。一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。

事实上，房地产等资产市场天然容易加杠杆，具有“买涨不买跌”的特征，容易出现顺周期波动和超调，因此传统的单一调控框架存在着明显缺陷，难以有效应对系统性金融风险，在一定程度上还可能纵容资产泡沫，积聚金融风险。针对日益重要的金融周期问题，需要引入宏观审慎政策加以应对。

在此前，住房金融宏观审慎政策形成了以因城施策差别化住房信贷政策为主要内容的框架，此次提出的“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”则是从企业端着手。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次会议核心点在于，首次从房企的角度谈了长效机制，这样长效机制的工作就更加饱满了，包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。

记者注意到，对房地产企业融资进行监测已有政策信号端倪。今年4月，央行行长易纲在《经济研究》上发表的《再论中国金融资产结构及政策含义》一文指出，房产是我国居民的主要财产，且与金融资产之间存在对偶关系，房地产市场的发展、变化和波动对全社会财富的影响极大，与其他行业的关联度也最高，保持房地产业的平稳健康发展意义重大。

具体政策上，易纲建议要坚持稳字当头，稳中求进，着力稳地价、稳房价、稳预期，加强对房地产市场融资状况的全面监测，按照“因城施策”原则，强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理，监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。

伍超明表示，这次会议提出“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”有以下几个重要原因：房地产投资增速大幅上涨的背后，是房地产资金来源增速提高，宏观杠杆率的攀升。如1-7月房地产资金来源同比增长0.8%，首次转正，较1-6月提高2.7个百分点，连续5个月大幅走高。而资金来源增速的提高，主要是居民和企业加杠杆。

二是房地产对消费的挤占效应并未得到有效缓解。近期一二线城市房价回升导致楼市销售热度上涨，居民购房支出有所增加，部分居民可用于消费的资金依旧有限。

02形成稳定的金融政策预期

房企融资的手段众多，包括贷款、债券、非标、境外发债等，部分房企还可以通过REITS、IPO、增发和配股等方式融资。部分时段，监管部门对贷款调控趋严后，一些房企可能转向高成本的非标融资，以维系资金链。再比如，当境内发债比较困难时，一些房企会选择境外发债。

总体而言，房地产融资呈现出高波动率、融资方式因时切换的特点，主要原因在于房企对未来融资的预期不确定、不同监管部门的融资政策的不一致。

因此，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

伍超明表示，从参与这次会议的监管部门看，对房地产企业的主要融资渠道如信贷、股票发行、海外融资、债券发行等实行全方位监测，房地产企业的融资来源变得透明化。

“市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。”会议表示。

在此之前，21世纪经济报道独家报道，监管部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理，并设置了“三道红线”，具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“随着地产调控的不断推进，行业马太效应将逐渐显现。优质资源将更多地流往盈利能力强、营运效率高的企业，而经营不善的企业则将被逐步淘汰，行业集中度得到进一步提升。”国盛证券首席固收分析师杨业伟表示，“房地产企业信用资质出现分化，强者愈强的局面可能出现。随着行业结构的优化，房地产行业金融风险逐步得到有效控制，优质龙头房企仍具有加高性价比，值得进行投资。”

03

适度调整融资政策

有助于抑制房企激进扩张

专家表示，近期房地产市场热度有所上升，部分城市房价出现较快上涨势头，土地市场表现活跃。适度调整融资政策，有助于抑制房企激进扩张，防止债务风险积累。而在这一过程中，一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能面临挑战。

事实上，此前已有多个地区收紧房地产调控，其中涉及房地产融资政策的不少。比如，陕西省咸阳市发布通知，要求加强开发购地资金来源审查，禁止房地产开发企业通过银行贷款、信托资金、保险资金、资本市场融资、资管计划配资、发行债券等方式筹措资金用于支付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。

04

部分房企债务融资将受影响

多位专家表示，在重点房地产企业资金监测和融资管理规则下，部分房企债务融资将受到一定影响。

银保监会近期也多次强调，坚决防止“影子银行”死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。

中国指数研究院专家称，房企应提高资金管理的精细度，建立资金精细化管理体系，优化资金使用环节，保障资金高效运营。同时，房企应不断提高周转速度，控制拿地成本，提高资金使用效率，继续向管理要效益。

据中国基金报，一位房地产开发商研究部门的人士表示，上半年资金宽松，利率水平低，各类资金积极用低利息进入热门地块。如果融资收紧，企业拿地肯定会降温。收紧融资，对中小房企影响比较大，行业整合将加速，头部公司的集中度将上升。不过，他也指出，此次会议首次从房企的角度谈了长效机制，长效机制包括市场、监管和企业。这不是简单打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容，依然有助于稳定后续房企拿地。