炒房客又重来？这些城市楼市政策突然收紧

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7月6日深夜，宁波楼市再出新政。最大变化是将限购区域从原先的140平方公里扩大至240平方公里，同时明确从严核定新出让地块商品住宅销售价格、严格执行差异化个人住房信贷政策。

调控收紧折射出多地楼市政策的新风向。近期，杭州、东莞等热点城市陆续出台房地产约束性调控政策。业内分析，这些城市的共同点是最近楼市热度偏高，房价出现明显上涨，甚至市场上重现炒作。政策收紧传递着“房住不炒”的明确信号。

宁波市住建局道出了出台政策的真实原因：受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来宁波市房地产市场总体处于偏热状态；土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象。

无独有偶，杭州上周也发文明确对高层次人才购房实施5年限售，并严格了“无房家庭”的认定条件，进一步加大新房摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度。在外界看来，此举与上半年杭州房地产市场确有升温势头不无关系：上半年杭州新房销售面积同比增加12%，增速在重点一二线城市中较大；链家二手房成交量同比小幅下滑8%，受疫情影响不大，但二季度二手房成交均价同比上涨6.2%，同比涨幅居于重点城市前列；从市场预期看，二季度杭州二手房业主调涨次数占比为27%，长三角城市市场预期普遍较强。

“杭州此次政策的出台是对‘房住不炒’‘一城一策’的严格执行，市场偏热即出台规范政策抑制市场进一步升温，保持市场平稳。预计后期杭州市场将有所回落，房价涨幅收窄。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

中原地产研究中心统计数据显示，上半年各地有关房地产调控政策共304个，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史记录。“上半年房地产调控以宽松刺激为主，包括各种人才政策、落户政策、一日游松绑政策，但7月开始部分房价明显上涨的城市开始收紧。”中原地产首席分析师张大伟说，这些城市的政策基本针对限购、限价、预售等政策微调。

更让人忧心的是，今年上半年部分城市房价、地价偏热，包括宁波、杭州、东莞、深圳等地甚至还出现了炒房的现象。“虽然全国市场是以降温为特征的，但部分沿海城市依然出现了楼市升温过快的现象。杭州的人才购房限售、宁波的限购政策升级也进一步说明部分城市非但不会松绑、反而会进一步加码。”易居研究院智库中心研究总监严跃进也说，当前政策调控依然是以“房住不炒”为前提的，若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

70个大中城市上半年成交居住用地规划建面累计同比下滑10.0%，但下跌幅度相对疫情严重的一季度收窄9个百分点。来自贝壳研究院的数据也显示，上半年楼面价同比上涨14%，对上涨贡献最多的是二线城市，二线城市二季度在疫后市场恢复期楼面价出现反弹，环比增长27%、同比增长9%；而一线城市二季度成交楼面价环比下滑27.3%，同比下滑2%。

疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加20%，其中主要是广州市场修复强劲；环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降1.6%）。

此外，一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。贝壳研究院数据显示，与2019年四季度比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个，下跌的城市有3个；与去年同期相比，二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个，其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州。

“尽管上半年核心城市市场恢复得不错，少数城市出现了价格快速上涨，但这只是局部性、阶段性的，是短期经济刺激政策带来的波动，并不代表市场发展的逻辑发生根本性逆转。”许小乐说。从链家提供的另一项指标中也可看出，2020年第二季度，重点18城中除深圳及上海外，业主调涨次数占比均在30%以下，其中有9城调涨占比在20%以下，业主预期偏弱，调价中降价行为仍占主导。

对于新房市场，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，结合总体“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求，预期土地市场仍将走稳，上半年通过土地市场拉动新房市场快速恢复的城市，下半年也预计将调整供给策略，防范或抑制土地市场价格上涨或出现过热的情况。

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虾里巴人

树不会长到天上去，任何违背经济学规律的市场行为，不管会逆向奔跑多久，都会向价值线附近回归，早晚而已
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