10年后，这3类房将沦为“贫民窟”？懂行人早已“暗自”脱手

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过去10年，最具“升值潜力”投资是什么？

这10年来，崛起了电商、快递经济、网红经济等，互联网行业兴起也让实体店面临很大挑战，不少年轻人成为职业主播不再进入工厂打工。

不过，对于广大投资者来说，这10年来最有“升值潜力”且稳赚不赔的生意绝非是以上行业，而是“买房”。不管你信不信，只要你在这10年间全资投资房地产，你会发现房价升值能为你带来超过300%收益，远超同期股市的50%、黄金的40%，甚至跑赢了大多辛苦创业人们甚至比地摊经济更“简单粗暴”。

房价涨到什么程度？黄奇帆就曾表示：2010年时，全国房子均价约为1500元/㎡，而2020年时这个价格就翻了10倍均价在15000元/㎡，北上广深房价甚至涨了20倍以上。这个数据还仅仅只是“被平均后”的，目前不少3-4线城市房价都几乎突破了1万大关。

不过，房价在涨市场也在不断发生变化。如果说过去10年房地产“扶摇直上”离不开各地方政策大力支持，那么如今国家对房地产推动经济的政策支撑却发生转折。不少人感慨早几年买房的话或许能从容些，房说君以为“早买房”并非一劳永逸做法，越往后你的房子就会比其他人“老得”快，“老房子”非但不值钱还有可能会沦为“贫民窟”。今年起，这一切就真的迎来变化，在房说君看来，未来有3类房有可能步入10年“贬值期”，要提前了解不要砸手里。

楼市“冷板凳”效应！10年后，这3类房将沦为“贫民窟”？

今年，国家发布了2个针对楼市的政策，跟不少已买房的业主都息息相关：

1、教育部发出了禁止新房销售捆绑学区，实行“多校区划片”政策。目前，北京、青岛、沈阳、重庆、大连、长春、杭州、厦门等城市都在陆续推进中。

2、住建部发布《加强城市与建筑风貌管理》文件，对新建筑（包括商品房）高度实行严格管理，新建100米以上高楼要进行消防、抗震、节能的审核。

前者将市区老房子仅剩“学位/学区房”优势都给去掉，多校区划片意味着投资者在以上名校为借口来提高房价要行不通；后者针对新建商品房设立“规矩”限制楼高房展要求更全面配套，高密度楼房要受到限制。这种情况下，有3类房或逐渐步入10年贬值期。

1、老城区房龄超过10年的“老破小”。

这些年来，房价升值最高莫过于学区/学位房，不管房子多烂楼龄多高，只要位于名校附近是“切实”学位/学区房，它的价格总能被中介炒到上百万。有媒体报道，北京一个面积为20平米，始建于70年代的“老破小”，外墙脱落几乎已经是危房，但由于“学位房”关系，最后开价90万仍被大家“抢购”。

随着“多校划片”政策实行，即便国家大力推行旧房改造，这类房仅剩“上名校”优势也会失去，大家还奔着学位房去最终只会成为“贬值房”。

2、大部分房屋空置小区。

由于炒房投机的盛行，不少楼盘开盘就被“抢购一空”后期根本没有多少人入住，空置率高入住率低基本就是投资客地盘。如果小区地理位置优越、周边配套齐全还是不错，相反，如果各方面都很差这样房子买来就会大幅度贬值。

另外，由于投资客用“以租养贷”方式持有，那么小区内就会迎来大量租客，环境、卫生、治安大概率都会越来越差，不难想象，这样小区在10年后，就可能成为“贫民窟”。

3、高密度、多人聚集“老破高”小区。

相对于旧城“老破小”而言，目前在建、入住商品房会逐渐成为“老破高”小区，这些地方共同点就是高密度、高容积率。可能现阶段有着完善社区管理、便捷电梯、更好绿化，但时间一长“老破高”问题就会突显出来，高楼层让医护救援、消防安全、电梯维护等成为难题，家人如果遭遇紧急健康问题，高楼层生命救援可能无法及时到达。

如果说“老破小”还能有旧房改造，那么10年后的“老破高”如何改造？高楼层、高密度楼房这是一笔不小支出，这时国家不是“不改”而是“改不起”，这类房10年后可能就会步入“贬值潮”。

了解不吃亏，其实懂行人早已“暗自”脱手。

老破小旧房、高密度小区、高空置率小区，再继续购买这3类房子真会开始进入10年贬值期或成为“贫民窟”，很简单，对于高性价比、高品质房子是贬值率是很低，因为他们有着地段优势、完善配套。不过目前楼市却出现了“冷板凳”效应。

从安居客发布调查数据显示，5月份全国二手房挂牌大增19，意味着不少投资者都急于“出手套现”。以北京为例，教育部一纸文件实行“多校划片”政策，只要跟学位/学区房沾边二手房都被“抛售”出来；杭州也同样出现相同情况，经济观察报就报道截止6月初，杭州二手房挂牌升到11.8万套，与2018年的6万套相比，几乎翻了1倍。

在房说君看来，大量二手房在市场挂牌急于出手绝非是“巧合”能解释，可以确定的都是投资客所为，相信大部分老百姓不会住的好端端就卖房，表面理由就是：经济下滑买房人群减少，持有房子成本上升，实际上却是懂行人看清国家对楼市政策在“暗自”脱手。

房说君有话说：当旧城老房失去学位/学区优势后，高层住宅生命救援困难后，高空置率小区沦为“贫民窟”后，这3类房子还会成为你的追求吗？随着国家发布的新规，这些房子只会步入10年贬值潮。说白了，房产价值其实跟地段、配套、政策等相辅相成，当然如果只是刚需买来单纯自住，这些顾虑还是可以忽略，但深受影响的还是那些投机炒房人群。