楼市已复苏！5月销售同比增长9％，到位资金增长10％

南通亲子鉴定

2020年1-5月，全国商品房销售面积4.87亿平米，同比减少12.3%，降幅较1-4月收窄7.0个百分点。其中，住宅销售面积下降11.8%，办公楼销售面积下降26.7%，商业营业用房销售面积下降21.7%。5月单月，商品房销售面积1.47亿平方米，同比增加9.7%。单月销售面积高增，推动累计销售面积同比降幅进一步收窄。

2020年1-5月，全国商品房销售额4.6万亿元，同比减少10.6%，降幅较1-4月收窄8个百分点。5月单月，商品房销售额1.4万亿元，同比增长14.0%。从其构成看，住宅和商业营业用房同比增速回正，分别为16.2%和2.2%；办公楼单月销售额仍然低迷，与2019年同期相比，下跌28.2%，不过相比2020年3月和4月，单月同比降幅也有收窄趋势。

受新冠疫情影响，1-4月，销售市场单月销售面积和销售额的同比增速均为负值。随着复工复产全面推进，单月销售面积和销售金额同比降幅都呈收窄态势。5月份，市场回暖，购房需求集中释放，单月销售金额和销售面积同比增速由负转正。

我们认为5月份销售向好的原因或在于以下几个方面：

第一、疫情产生的负面冲击已经逐步消化，积累的购房需求有序释放；

第二、一季度本为销售淡季，从历史成交数据看，房企销售业绩往往在二季度实现快速增长；

第三、五一小长假使得购房者有充足的时间看房购房，购房者往往选择在此期间做出购房决策。

施工端与土地市场快速修复

土地成交价款率先实现正增长

1、新开工单月同比强势回正，竣工环比增长，抢收效果凸显

2020年1-5月，房地产开发投资额为4.6万亿元，同比减少0.3%，降幅比1-4月收窄3个百分点。5月单月房地产开发投资额1.3万亿元，同比增加8.1%。综合来看，单月开发投资额自3月复工复产以来，同比增速持续维持正增长，使得1-5月累计开发投资额已基本恢复至2019年同期水平。

从新开工面积来看，1-5月新开工面积为6.95亿平米，同比减少12.8%，降幅较1-4月收窄5.6个百分点。5月单月新开工面积2.2亿平方米，同比增长2.5%，同比增速同样由负转正。新冠疫情爆发后，1-4月无论是累计新开工面积还是单月新开工面积，与2019年同期相比，都呈下降的趋势。但是随着复工复产不断推进，以及销售市场的持续复苏，开发商的开工意愿逐渐增强，5月新开工面积同比增速已强势复苏，同时带动累计新开工面积同比增速降幅收窄。

从施工面积看，1-5月施工面积为76.3亿平米，同比增加2.3%，增速较1-4月下降了0.2个百分点。4月单月施工面积2.2亿平米，同比减少2.9%。由于1-2月累计施工面积已具有较高水平，因此，虽然3-5月，单月施工面积同比增速持续下滑，但是累计同比仍然维持正向增长。

从竣工面积看，1-5月累计竣工面积2.4亿平米，同比减少11.3%，降幅比1-4月收窄3.2个百分点。4月单月竣工面积0.44亿平方米，同比增加6.2%。从2018和2019年的数据来看，每年4至6月，在上半年结束前，竣工面积都呈递增趋势。2020年也不例外，5月竣工面积环比增长18%，年中抢收效果显著，预计6月份竣工面积仍将维持增长态势。

2、土地市场回暖，累计成交价款同比增长7.1%

2020年1-5月，土地购置面积为4752万平米，同比减少8.1%，降幅较1-4月收窄3.9个百分点。5月单月土地购置面积为1601万平米，同比增加0.8%，虽然增幅比4月收窄13个百分点，但继续保持正增长。2020年1-5月土地成交价款为2429亿元，同比增加7.1%，同比增速比1-4月增加0.2个百分点。5月单月土地成交价款730亿元，同比增加7.5%。

从近两个月土地市场的成交数据看，疫情所产生的负面冲击已逐渐减弱，房企拿地补库存的意愿提升。首先，销售市场逐步恢复，销售业绩逐步提升，提高了市场回暖的预期；其次，销售业绩逐步增长，增加了企业销售回款量，而且在当前宽松的货币政策下，企业融资环境有一定的改善，因此企业可用于土地市场投资的资金增加。在上述几个因素的共同作用下，4月和5月土地成交面积和成交金额与2019年同期相比，都有一定改善。

5月多项指标同环比双增

累计到位资金同比降幅继续收窄

1-5月，房地产开发企业到位资金6.3万亿元，同比减少6.1%，降幅较1-4月收窄4.3个百分点。5月单月房地产开发企业到位资金1.6万亿元，与2019年同期相比增长10%。

2020年1-5月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：

国内贷款10703亿元，同比减少0.5%；

利用外资34亿元，同比增加15.3%；

自筹资金20106亿元，同比减少0.8%；

定金及预收款19479亿元，同比减少13%；

个人按揭贷款10154亿元，同比减少0.9%。

就5月而言，多项资金实现了同环比双向增长。例如新增自筹资金5231亿元，同比增长14%，环比增长27%；新增定金及预收款5489亿元，同比增长6.7%，环比增长23%；新增个人按揭贷款2553亿元，同比增长15%，环比增长8%。首先，自筹资金一直是房企用于开发投资的重要组成部分，自筹资金同环比增长，反映了房地产开发商对未来市场预期看好。其次，5月份销售市场回暖，市场成交面积和成交金额双双提升，促进了房企定金及预收款的同环比增长。最后，长期贷款利率下行，降低了居民购房贷款成本，此外，五一期间各大开发商加大促销力度，从而使得5月成交上行，个人按揭贷款快速提升。

国内融资环境的改善也使得5月国内贷款新增1973亿元，同比增长9.2%，但是环比下降了2%，即与2019年同期相比，国内贷款资金增长，但是与2020年4月相比，流入房地产开发的资金有所减弱。另外，5月国外疫情有一定改善，因此，5月海外美元债重启，使得5月外资增加11亿元。虽然与2019年同期相比，下降了375%，但是与2020年4月相比，环比增长了175%。

总而言之，从到位资金的组成看，可用于房地产开发的各项资金持续改善，使得房地产开发企业累计到位资金同比跌幅持续收窄，房地产开发企业现金流得到优化。但是长期来看，经济仍然面临较大的不确定性。因此，企业还需不断加强自身的造血能力，从企业自身出发，优化企业的现金流，降低经营风险。