“酒店式公寓”到底值不值得购买？

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近年来，随着住宅类地产限购措施的日益增多，商住类地产也就是俗称的“酒店式公寓”便成为了人们投资的热点项目，本次便是通过对于此类项目的优缺点以及风险分析，浅谈此类项目的投资利弊。

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“酒店式公寓”优势分析

何为商住类地产？本次所说的商住类地产，是指产权年限在40-50年之间，户型面积在50-60平方米左右，单套性质为商办的房地产，也就是一般开发商或房地产中介介绍的“酒店式公寓”。此类地产往往具备以下优势：

1）价格优势，同地段商住类地产的单价往往只有住宅类地产的一半甚至更低，加之建筑面积较小，使其颇受预算不高投资者的青睐。

2）不受购买限制，相较于住宅类地产诸多购房限制（例如社保年限、户口限制等等），商住类地产则是只要经济条件允许，买一层楼甚至整幢楼成为“层主”、“楼主”都是可行的。

3）投资门槛较低，这个不单单是指经济条件，还有专业知识、后期管理等等，相较于投资其他商业地产需要具备一定的专业能力（房地产知识、理财规划等等），商住类地产则要简单很多，加之经销商往往会提供后续包租、代管、装修等附加服务，这些优惠条件往往也是投资者选择此类地产的重要原因。

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“酒店式公寓”弊端分析

说了优点，我们再来谈谈“酒店式公寓”的弊端：

1）利率较高。虽说商住类地产总价较低，但该类物业一般只能商贷，并且首付比例较高，如果投资者选择贷款买入，那后续还贷压力较大。

2）居住体验。商住类地产一般为精装交付，开发商也会以“拎包入住”等进行宣传，但实际上商住类物业得房率较低，并且一般是没有燃气的，加之为了追求小户型，往往会造成一层会有20户以上的局面，嘈杂的环境使得自住体验较差。

3）升值空间。商住类地产较之住宅类物业一般升值缓慢，因为商住类地产不能落户，其他诸如入学资格等也一般不能享有。对于投资类业主来说，此类物业一般为商用水电，增加了租客的租房成本，造成租金较之住宅偏低。同时此类物业转让时税费也比一般住宅类物业高出很多，以上种种造成了该类物业升值缓慢，投资者一般需要较长时间才能收回成本。

4）政策风险。前两年多地区陆续出台了限制商住类物业的交易政策，诸如必须毛坯交房、限制拿地等等，虽然随着时间推移，部分地区政策逐步放宽，但仍有一定风险。

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总结

综上所述，商住类地产这类优缺点明显，风险与机遇并存的物业，现阶段除非是投资意愿非常迫切的投资者，其他一般投资者还是建议以观望为主，因为近期相对于住宅来说，商住类地产价格波动造成的社会影响较小，因此可能会有一定程度的降价。再者近期各地可能会陆续放宽购房限制政策，在同等条件下，普通稳健性的投资者还是会以风险较小的住宅类地产为主。

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