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文/时晨晨
中国楼市的神话一个接一个破灭！
买房暴富神话破灭，新上车的那波人，账面财富至少缩水20%以上。
拆迁暴富神话破灭，棚改货币化退出舞台，老破小砸在手里卖不出去。
现在，轮到了学区房。酝酿了两三年的风暴，终于爆发了！
学区房的神话破灭，巨额财富被绞杀，最后的接盘侠将付出沉痛代价！ 政策巨变学区房逻辑崩盘！ 4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。
文件明确：
1、自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
2、自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位（符合国家生育政策的除外）。
3、其他还包括：不仅是幼升小，非京籍明年小升初要看“四证”；新增一所一贯制校，徐悲鸿初中招生暂停一年；小升初对口直升今年增至80%；民办校全部摇号，录取时间排序第一；小学寄宿学校招生电脑派位；防疫一线医务人员子女优先安排入学等等。
什么意思呢？学区房逻辑崩盘！
以前想让孩子上好一点的学校，花钱、托关系都不好使，最后还是得靠学区房。
每所名校都有对应的固定学区房，买了这些小区的房子，就能上名校，概率100%，无非是多花点钱。现在，花钱也没用了！
多校划片，名校对应的学区范围扩大，以前两个小区能上名校，现在可能扩大到四个小区。
问题是，校园还是那么大，教师还是那么多，学区房势必有些学生不能上这个名校。 怎么办？摇号。摇中的上名校，摇不中的上普通学校。 这种对学区房的杀伤力极大！用简单的概率论知识就能讲清楚： 如果一套学区房价值2000万，其中房子的价值1500万，学区的价值500万。 新规定出来后，若名校学区房上名校的概率下降至50%，那么学区的价值就只值250万（500万*50%）。 也就是说，学区房的整体价值也就下降至1750万（2000万-250万）。 以往每年都有一个学位，现在变为每6年1个学位，那么学区的价值还会再下降5/6。 最后一算，差不多学区的价值只相当于以前的1/10。
消息一出来，西城区的业主还是直接炸了，赶紧把房子挂出来出手，想赶在7月31号之前卖个好价格。 所以，有的业主，房子的挂牌价比最近成交价甚至低了几十万！
注意一个时间点，7月31日，新老划断。 在此之前，买了学区房、户口迁到西城区了，还按原来的规定，100%上名校。 在此之后，买的学区房，就采取多片区政策，参加电脑派位或摇号，不能保证一定就能上名校。 最后两个月，跟时间赛跑，老业主慌不择路，新接盘侠着急跳坑！ 据中国证券报报道：“看房人明显多了，5月1号一天卖了8套，西城区宏庙和西单片区一天新挂了30多套，有的还没来得及录入。” 任何游戏，基本上都是先到的占便宜，后来的埋单。学区房这个击鼓传花的游戏，更是如此。
最后的新接盘侠，虽然抓住了上车的最后机会，但是也付出了巨大的代价！ 过去的学区房怎么玩儿的？过去买学区房，叫投资。 买了学区房，获得上名校的资格后，转手把房子卖掉，不仅不会亏钱，房价上涨还能赚钱。 一套2000万的学区房，说不定最后还能卖2200万，最后赚个200万。 现在买学区房，叫一次性消费。 买了学区房，的确还能100%上名校，但是想转手把房子卖掉，就要难了，没人愿意接盘了。 一套2000万的学区房，最后只能卖1500万。相当于，真金白银花500万去买了个入学资格！ 很多人都会想，有这个钱，让孩子上国际学校，或者出国接受最好的教育，不好么？ 学区房价值毁灭，才刚刚开始！
学区房价值毁灭 大势已起 快跑！ 当下户均1.5套房子，实际上房子不短缺，缺的是依附在房子上面的资源。
学区房炒作的是什么？优质资源短缺！学区房，过去是价值最坚挺的房子，很多城市的房价，都是从学区房开始上涨。
比如，本轮深圳房价。 福田区八卦岭片区本来房价平平，但2019年初传闻这里要建设一所名校，房价随后一路上行。 2019年3月，一套46平方米的一居室成交价为5.6万元/平方米，但2020年3月，同类房子成交价就飙升至8.2万/平方米，一年之内成交价上涨46%！ 深圳18.8%的购房者都选择学区房，较之前10%的平均水平，几乎翻了一番，涨的最凶猛的学区房分别是，大冲学校、宝安中学和宝安实验。
趋势起来的时候，总会有一些格外凶猛的回头浪，做最后的殊死抵抗。现在的学区房，有两种截然不同的现象，北京是一种现象，深圳是另外一种现象。深圳就是回头浪，全国名校云集的北京西城学区房，才代表着大势所趋。
西城区这些学区房政策，比如“六年一学区”等等，都是“传闻已久”，如今只是落到了实处而已。 未来，除了西城区，海淀、东城等等北京其余13个市辖区也将全面推广“多校划片”、“六年一学位”等等新政策。 为什么大家都有传闻，因为顶层设计早就有了！
2019年7月份，两个最高机构就出台了重磅政策，剑指教育改革。
这份政策特别需要注意，我们知道，越是规格高的文件，越不涉及具体举措，一般都是指明大方向即可。
这样方便下面的人大胆的开展工作，不用瞻前顾后，有所顾虑，最后导致不作为。 这份最高规格的文件，非常特别，直接具体点出：
民办义务教育学校招生纳入审批地统一管理，与公办学校同步招生，对报名人数超过招生计划的，实行电脑随机录取。 这份文件，通篇未提教育公平，实际上“公民同招”就暗示了教育公平。 因为，很多城市，比如上海，一直是民办学校的教育实力更强，优质学区房都是针对民办学校的。只有民办学校选不上了，才选择相对好一点儿的公办学校。 最顶层直接掐断了这个优先顺序，就是为了促进教育公平。 教育部也心领神会，要求各地，稳妥实施多校划片，采取随机派位方式入学。各地方地方纷纷制定细则，剑指教育公平，屠刀砍向学区房： 北京、深圳、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、 南通市、台州市、长春等城市，陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”（合法多生育的除外）政策； 江苏2020年将实施“公民同招”、“100%摇号”政策；杭州2020年“公民同招”，百分百电脑派位。 学区房，全靠政策。关键是，这是一个好坏政策概率不对等的游戏。 过去，顶级学区房集万千宠爱于一身，巅峰之后就是下坡路，大趋势也已经改变，以后的每一项政策，都不会产生利好，都可能是利空。 出现100个利空政策后，才可能出台1个利好政策。翻译成投资术语就是，收益有限，风险无限。 不要指望谁能扭转这个趋势，学校？根本不可能。 学校没有任何理由和动力，去维护学区房购房者的利益。学区房购房者赚了钱又不会分给学校一分钱，二者的利益本来不一致。 所以，学区房的价值一直会往下掉！ 从开始吹风，到顶层政策制定，再到各地制定具体政策留出缓冲时间。两三年过去了，现在到了全国各地政策落地的时间了。 学区房价值真正毁灭的时间，也到了！
最后，为什么是学区房？ 促进教育公平，我们也做了很多，比如教育信息化等等。很明显，学区房每平米高达30万的价格，以及价格奇高质量奇差，这些更吸引眼球。
拿学区房开刀，重点不是学区，而是房，它违背了“房住不炒”理念。
房住不炒，第一阶段，去除房子的金融属性。
先是控制杠杆，严控杠杆资金进入房地产；然后限售限购，冻结房地产市场交易。 没有杠杆，没有交易，房地产基本去掉了金融属性。
房住不炒，第二阶段，去除房子的附加属性，最重要的就是教育属性。 先是从学区房开始，“多片划区”，“六年一学位”，向优质教育资源动刀；然后租购同权，租房也能上学，促进普通教育资源公平。 北京西城区的学区房，窗口期出现，逃命时间只剩2个月！随着各地具体政策落地执行，全国学区房逃命窗口期也开始出现！ 学区房价值毁灭，绞杀的是最后接盘侠的巨额财富。大势已经起来，千万别心存侥幸，快跑！
南通0 | 
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发表于 2020-5-5 14:24
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