南通与河北廊坊位置几乎一样。房价可参考济南！炒不炒房自己看！

濠有理

这是一个悲伤的故事。

济南，应该是过去几年跌幅最大的省会城市之一。

济南，高位站岗最多的不是购房者，而是开发商。

一波大起大落的楼市行情，无情的把全国半数一线房企包了饺子。

连以“话少活好镰刀快”著称的无情收割机——碧桂园，都没能逃脱。碧桂园，在济南新东站拍了8块土地，块块高位站岗，至今无法解套。

济南，中国楼市“反向操作暴打开发商”的第一城，“真·房住不炒”的无情践行者。

2018年之后的济南楼市，每年都要传出“杀个项目总和投拓总来祭天”的悲伤故事。


1


这个悲伤的故事，要从2016年说起。

2016年6月，河北房企帝华，千里迢迢而来，送给济南一粒蓝色的小药丸。

2016年6月，帝华地产鏖战936轮，分别以289%和235%的溢价率拍下济南唐冶5宗土地，楼面价7000+。

火热六月，一半济南人，在查“唐冶”在哪里；另一半济南人，在查“帝华”是谁。

帝华拍出地王之后，济南一共拍了十三宗溢价率在100%以上的准地王。

济南人，把这13宗土地称为“点燃济南的十三太保”。

2017年，济南再次拍出23宗高价地。

济南人，把这23宗土地称为“托举济南的二十三壮士”。

十三太保和二十三壮士，彻底点燃了济南楼市。

而千里送春药的帝华地产，在拍出地王之后，把济南楼市点燃之后，把唐冶房价抬上天之后，却因为无力支付首期土地款，被迫弃购。

有人说，这是一场话剧。

帝华千里迢迢而来，放了一记空炮。

炸醒了济南楼市，也炸碎了自己的炮膛。

点燃了自己，照亮了别人。

话剧演完了，地卖了，房价涨了。


2


2017年，不知哪家公司的策划，从地产出圈，干起了“房价蹦迪气氛组”的活儿。

这位策划小哥，脑洞大开的绘制了一张“未来济南房价格局图”——

济南房价即将进入54321格局。



这张图，假的就像它的像素一样。

这种意淫图，一线城市里没少出，但真信的没几个。

但忠厚的济南人民，不仅信了，而瞅一眼就浑身颤抖。

2017年的济南楼市，卖房的不讲项目，上来先甩图，让你自己掂量。

置业顾问在背后疯狂输出，骚话连篇——

“哥，你合计一下每个月挣得仨瓜俩枣，够不够房价折腾”
“姐，今天不买房，明天就涨价，这套房子我真的留不住”

开局一张图，剩下全靠编。

我远在济南的老叔，连个智能手机都用不利索，却每天都在给我汇报战况：

你还不来济南看看嘛？济南都涨成啥样了？
绕城高速内，15000以内的房子马上没有了！
你还不上车？亏你还是做楼市研究的！

殷切之情，溢于言表，泣血难书，恨不得把两百斤的我抱上车，帮我赚钱。

楼市鲁迅，哀我不幸，怒我不争。

三年之后，让老叔遗憾的是——

济南绕城高速以内，13000的项目大把可选，而且还卖不出去。


3


济南楼市，一夜回到解放前。

2016年，华润公园紫云府开盘，均价13500元/㎡；2020年，旁边的华润公园九里开盘，成交均价14500元/㎡。
4年，每平涨了1000元。

2016年，工业北恒大城开盘，均价11500元/㎡；2020年，恒大城三期在售，均价12000元/㎡。
4年，每平涨了500元。

三年前，绿地中央公馆，均价26000元/㎡，且需要捆绑车位和地下室，号称要引领济南进入5万时代。
三年后，均价21000元/㎡。

说好的5万时代呢？

三年前，万科南北康拿地，号称要带领南北康进入3万+时代；

三年后，万科22000开盘，7天后，加推19000的特价房。

说好的3万时代呢？

三年前，唐冶天鸿万象新天，均价11000元/㎡。唐冶拍出地王，号称要引领唐冶进入2万+时代。

三年后，唐冶天鸿万象新天，均价12500/㎡。

说好的2万时代呢？

济南楼市，是个圆。

4年时间，画了一个圈。

房价原地不动，却套住了无数投资客的血与泪。


4


被套住的不仅有购房者，更多的是开发商。

原来，假话说多了，自己真的会信。

可能是各个项目上的营销大师们，市场的牛逼越吹越大，吹到最后，自己人都信了。

2016-2017年，各个公司的投拓部，都相信形势一片大好，要捋起袖子加油干。

甚至，连碧桂园这种老油条玩家，都下场上赌桌了。

2017年12月，碧桂园在济南新东站的张马片区，一口气拍了8宗土地。

一天之内，眼睁睁看着张马片区的楼面价，从7400涨到了14400。

一年后，首开19500元/㎡起，瞬间凉到了底。

拿证三个月，销售几十套。后来，干脆连开盘都不敢。

周边的项目不是卖15000，就是卖14000，碧桂园赔的连底裤都不要了。

后来，碧桂园、正荣和时代地产等几个高价盘，各自思索一下，不能打价格战，还是要炒片区价值。

CLD、城市中芯、地铁口……各种概念，霸占了济南半数以上的广告位。

天花乱坠的牛逼，吹了将近三月。

的确让片区热度提升了，客户也上来了，但都跑到了旁边的天鸿公园大道。

天鸿这个项目，仗着自己1200元/㎡的楼面价，直接把价格降到了12000，把那几个炒片区的高价盘全砸到了地上。

天鸿一分钱广告费没花，人在家中坐，客从天上来。

碧桂园看看自己14000的楼面价，再看看天鸿1200的楼面价……自己就算把价格击穿到地底，也干不过天鸿的一哆嗦。

如今，碧桂园在张马片区的房子，高层的价格从18000降到了12000-16000。

卖一套，赔大几十万。

集团想换项目总，项目总想杀投拓总，投拓总想弄死营销总。

营销总，也很委屈——

我给客户吹个牛逼，谁知道自己人信了。

济南，是全国唯一一个割了碧桂园一把韭菜的城市。


5


济南，是一个魔幻的城市。

有人说，省会城市的房价只要涨上去，就跌不回来。
济南，啪啪打脸。

有人说，地价只要拍上去，房价就一定会涨上去。
济南，啪啪打脸。

有人说，我是傻X，难道开发商也是傻X？如果不赚钱，人家拿地干啥。
济南，啪啪打脸。

大多数楼市定律，在济南都会失效——

地方守不住地价，开发商守不住房价。

开发商狠起来，连自己人都割；购房者狠起来，啥鬼话都会信。

然后，大家一起手拉手坠入泥潭。

济南楼市的一抹血色，告诉了我们两个真理——

第一，二线弱省会的大概念和大规划，是真不能信。

张马屯的CLD，开发三年。

现在还有大片的麦田和菜园，小麦长势喜人，韭菜也长势喜人。

过去四年，济南各个片区自封CBD。

五指山的蓝图亮瞎双眼，国际大都市的济南呼之欲出。现在除了房价涨上去，能落地的能有几个？

CBD没起来，房价先起来；产业没过来，住宅先过来。

CLD没起来，泡沫先破了；人没来多少，麦苗长得却很好。

第二，一定要警惕弱二线省会城市的非理性虚假繁荣。

一直有人说，最会炒房价的是一线城市。

其实，最不理性的反而是二线城市，尤其是没怎么经历过大行情的弱二线城市。

比如，济南、南宁……

因为这些城市里的普通人，没吃过没见过，遇到行情的大跌大起，很容易不理性。

房价不涨的时候，他们不信它会涨；房价涨起来的时候，他们又不信它会停。

涨到天上了，还做梦去抄底，磕了一头血，还想要暴击。

房价下跌了，又没有长持的耐性，就会忍不住砸盘，砸来砸去，把房价砸到地上，彻底起不来。

不理性的购买力，叠加难以落地的大概念和大规划，特别容易造成楼市的非理性震荡。

弱二线城市的楼市不健康程度，要远远大于一线城市。

这种不健康市场，连碧桂园这种房企都能套进去。

可想当年的市场，有多么的不理性。

我说的话不好听，我知道这篇稿子也一定会被很多人喷。

但是没关系，反正我就是个耿直的反派人物，话不好听，但都是实话。

这些话，只有在弱二线城市里经历几轮跌宕，冲杀几次，再被收割几次，感悟才会越来越深。现在不理解没关系，被割一割就理解了。

成年人的成长，都是从被收割被毒打开始的。

下载APP客户端

风暴中心

因为底价太高了超出了大部分人的承受能力，现在南通二手房基本上都是零星的成交量，而且这几年天量的新房大量交付，交付后大部分马上进入二手房存量市场，可以说房价基本上没有上涨的动力了，去化周期大大延长，可以说大部分投资炒房客已经被套了，以后接盘的会越来越少！

下载APP客户端

wwwuuu2222

难得一见的好文。

来自APP客户端

59001885

击鼓传花

下载APP客户端

taptap123

风暴中心 发表于 2020-05-03 13:45
因为底价太高了超出了大部分人的承受能力，现在南通二手房基本上都是零星的成交量，而且这几年天量的新房大量交付，交付后大部分马上进入二手房存量市场，可以说房价基本上没有上涨的动力了，去化周期大大延长，可以说大部分投资炒房客已经被套了，以后接盘的会越来越少！

炒房客早就撤了

来自APP客户端

风暴中心

taptap123 发表于 2020-5-3 15:55
炒房客早就撤了

根本没有撤得出来，就拿这两年主城崇川区东区拿房的像万科城市之光，佳期漫，时代悦城，翡翠华府，国城，花城三期，等楼盘交付后大部分空着，不信的话晚上可以去看看，其它区域更别提了！

下载APP客户端

b34415899

你拿北方城市和南方比，你是有多看不起号称民富民营经济大市。

下载APP客户端

lucky513

南通是江苏民富第一城，全国民富第七城，南通人在上海投资买房的人数已经超过了温州人，远超苏南城市！南通的民富基础和潍坊、济南完全不一样！

alalayoua

河北典型的空壳子，再说了，廊坊和南通位置一样？通江达海这就是无法比拟的优势，活该你论坛里哀嚎

lucky513

你知道上海、南京、北京、天津、深圳、武汉、昆明、苏州等大城市有多少房子被南通人给买了吗？能在上海投资买房的南通人，在南通本地投资几套房不是很轻松的事情？

lucky513

**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

温州都是山区，地理位置和南通根本不好比

温州人在上海等大城市炒房那是鼻祖，南通人只是后起之秀，很多南通建筑小老板，工程队到哪里房子买到哪里，后来发现炒房比盖房来钱更快！

taptap123

风暴中心 发表于 2020-05-03 16:04
根本没有撤得出来，就拿这两年主城崇川区东区拿房的像万科城市之光，佳期漫，时代悦城，翡翠华府，国城，花城三期，等楼盘交付后大部分空着，不信的话晚上可以去看看，其它区域更别提了！

我说的是大型的炒房集团撤了，现在的都是咱们附近的，还有上海苏州的小型炒房客居多。

来自APP客户端

taptap123

你说的对，晚上看好多新小区都很鬼城差不多，零星的灯火，入住率不超过20%的感觉，马上还有大批的交房。听说很多之前的楼盘，刚需都不是买不到的，因为需要全款。

来自APP客户端

目工

区位优势南通比不了廊坊。

来自APP客户端

汤鹏

大降价是不可能了，维持现状。刚需兜底。

来自APP客户端

朱大毛

继续击鼓，等鼓打破了再说

来自APP客户端

飞飞飞翔

该来的总归回来的，南通主要新入市的地少，等哪天有大量土地入市的时候，就是僵局打破的时候

下载APP客户端

xiaocun16

真相就是，开发商也会被套。

来自APP客户端

比亚的我

风暴中心 发表于 2020-05-03 16:04
根本没有撤得出来，就拿这两年主城崇川区东区拿房的像万科城市之光，佳期漫，时代悦城，翡翠华府，国城，花城三期，等楼盘交付后大部分空着，不信的话晚上可以去看看，其它区域更别提了！

和09-14年一样晚上经过大部分楼都黑灯瞎火，入住率低

来自APP客户端

chen98448

在中国，房价是违背市场规律的：供求关系!
分析的非常有道理，可惜不按分析得来，因为有政府这大手在掌控。
南通的房价基本到底。

来自APP客户端

Sailinger

b34415899 发表于 2020-05-03 16:07
你拿北方城市和南方比，你是有多看不起号称民富民营经济大市。

你说的不错，宇宙中心的位置不可动摇

来自APP客户端

kfqwo

lucky513 发表于 2020-5-3 16:23
你知道上海、南京、北京、天津、深圳、武汉、昆明、苏州等大城市有多少房子被南通人给买了吗？能在上海投资 ...

正因为南通出去上海定居的人多，才在上海买房的多。 苏州无锡留本地的多，所以相对在上海买房的就少，很浅显的道理。  

下载APP客户端