超强选房攻略：选房从菜鸟到大神原来这么简单

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• 感谢濠滨论坛，本人是央企地产一名资深员工，将持续为大家分享楼市的那点事。说回本期话题——选房，不同的购买需求，是刚需还是改善抑或投资，选房的侧重点会有所不同。有些人选房看眼缘，有些人看风水，有些人选总价或单价最低，林林总总，不同的房在不同的人眼中有不同的价值。没有最好的，只有最适合当下自己的。当我们了解一些选房窍门时，就会由感性回归理性，这时候才能更易选到性价比高的房子。
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选房开始前，首先看自己有多少可支配的钱，从而确定能付多少首付，月供多少的房子，得保证1-3年内有稳定的现金流去还房贷。首付不够可以想办法凑，但谨防掏光所有家底加上各种借贷去买房的风险，一旦资金周转出现问题，房子就是压垮你的稻草。接下来我们来看选房的重点：

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一、选城市我们买房，不只是买一堆钢筋混凝土，买的还是它的附带资源，比如医疗、教育、生活、工作资源等等，所以建议选有前景的城市，有持续人口输入的城市，房价涨跌的中长期是看人口，比如长三角和珠三角区域重点城市，结合自己的工作去选择。
二、选区位1、看地段，跟着政府规划走，比如规划的新区在教育、医疗配套、环境等方面不会差；离政府单位近的区域，城市建设不会差。2、看配套，周边是否有幼儿园、中小学区、超市、菜市场、商场、医院等，如果有，生活就相应便利。3、看环境，周边是否安静，有无噪音源，这点特别重要，是否有广场或公园，是否景色宜人，空气清新等，周边小区和本小区群体怎么样，比如是富人社区，也就是要兼顾自然环境和人文环境。4、看交通，周边路段交通是否拥堵，上下班、出行是否方便，有无地铁、公交站等。5、看学区，幼儿园小学初中，着重看小学初中的片区划分，毕竟幼儿园有钱的可以上私立。学区好升值空间就大，但要注意如果是期房，开发商宣传的学区不代表最终政府确定的学区，最终学区确定要等楼盘交付后政府的红头文件，经常隔一条路学区都不一样。还有慎买学校附近的房，早晚交通拥堵，不够安静。
4 ^; W. @, l; {; a' d三、选楼盘1、看开发商，选实力强或口碑好的开发商，可以去看看该开发商本地的其他项目，了解下其他楼盘业主的评价，网上也可搜索相关信息，看看是否有维权、群诉等。2、看物业，物业好坏影响着居住品质，好的物业保安等工作人员有礼貌，敬业负责，治安好，维修快，帮忙解决居住问题，楼里小广告基本没有，绿化区常有人打理，车辆停放有序，路面和楼道清洁等。3、看容积率，代表了楼盘的品质，指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率，是政府做城市规划时候的硬性规定，是不可更改的，容积率决定着是否能住的舒服，容积率越低，舒适度越高。所以在总建筑面积被限制的情况下，如何利润最大化是开发商一以贯之的追求，这时候不同的容积率就呈现不同的产品形态，包括洋房、别墅、小高、高层的混搭组合，比如做“高低配”，高层加洋房，都是为了做多利润。如果买高层，同样的容积率，纯高层楼盘的居住舒适度要比“高低配”楼盘的舒适度高。4、看工程质量，可以看看建筑施工方是谁，还有室内装修和景观园林的供应商。交付验房时或实地看二手房时看看墙体、地面、顶层有没有裂痕，会不会漏水等。5、看楼层，不买顶层，怕热易漏水；买底楼注意看是否有绿化遮挡，底层易潮噪音较多；高层的话中上楼层较好，采光较好，价格也较其他楼层高，特别楼层如18、13、8、4看个人是否忌讳。6、看楼间距，楼与楼之间距离越大，品质就越高，私密性就越好，楼间距还影响采光，我们看采光，不但要看前面的楼距，也要看左前右前侧面楼的影响。7、看户型，这块学问较多，以后连同东西边套中间套优缺点拎出来单独讲，比如这几年较多的高层连廊户型，中间套为了南北通透而通透，北侧窗户开在连廊上，私密性不佳，楼层越高遇到下雨下雪天越难受，谁住谁知道，并且实际公摊大，中间户和边户我都建议慎选。好的户型不但便于后期设计装修，而且对于日后居住的舒适度影响较大。着重看9个条件：朝向、尺寸、动线、开间（采光面）、通风、动静区分、干湿分区、公私分区、户型方正。经历疫情，大家现在都知道南北通透的户型好很多，其次东西、东南等；再比如进深过大面宽过小会影响采光通风，室内较阴暗，进深过小面宽过大则不利于室内保温。8、看得房率，得房率是指可供住户支配的实际面积与建筑面积之比。一般来说，多层的得房率最高，在80%以上；小高层次之，80%左右；高层较低，75%左右。得房率越高越好，意味着实际使用面积大，但如果公摊面积过小，生活舒适度也会降低。9、看车位比，即小区总户数与车位数的比例，普通的小区1:0.6就可以，高档别墅一般在1:2以上才够用，建议刚需或改善住房早买车位。10、看赠送面积，买房时会有一些面积是赠送的，比如阳台，分为全封闭和半封闭两种，全封闭阳台是全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。11、看绿地率，是各类绿地总和与居住用地的比率，一般不低于30%，不同于绿化率，绿化率指绿化面积与规划建设用地的比率，容易被开发商钻空子，因为绿化率计算的是树冠面积而不是实际种植面积，所以开发商经常喜欢引用绿化率的概念。12、看层高，层高等于室内净高加楼板厚度，室内净高是地面至上部楼板底面的垂直距离，《商品房买卖合同》约束的是层高，交房验房时测量的是净高，这一点需要区分，商品房楼板厚度一般12-15cm。13、看梯户比，即单元楼电梯数与每层楼套数的比例，比如1单元有2户电梯，一层楼有3套房，那么梯户比就是2:3，梯户比关系着公摊面积、电梯维保费用，同样影响业主居住舒适度。
$ M6 {9 o0 `5 n. G( S8 c2 [另外我们可以看小区是否具备人车分离等，精装修交付房的装修品质如何，是否装了中央空调、地暖、新风系统等，这块内容我们以后再具体展开可关注下面公众号。建议期房买一期开发的，一般来说价格低质量好。选房是个技术活，也是个体力活，多看多问多比较。总之，房价各有差异，能力范围内结合需求选最佳的，预祝大家都能买到心仪的房子。

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