楼市能否挺住，就看月底了

南通亲子鉴定

笔者介绍了疫情对楼市的冲击，及在此冲击下楼市可能的演化轨迹和买房机会。

            

但判断逻辑的成立有一个前提，即疫情对楼市的冲击不能超出卖家（尤其是开发商）承受的极限、造成致命性伤害，而市场犹如一个弹簧在冲击减弱时会反弹复苏，之前所说的市场变化和买房机会就是对这种反弹路径的预判。

            

可若冲击超出承压极限，后果将是灾难性的：大量从业者失业，开发商一片流血漂橹，不要说大鱼吃小鱼了，巨鳄们也将自身难保即便不死也会脱层皮，而经济压舱石一旦动摇……

            

            

            

今天咱们就讨论下这个话题，2020年楼市稳住的关键拐点在哪儿？

            

答案可能是2月底。

            

日前，东北证券分析师指出，若疫情能在2月份得到有效控制，房企能够在2月底前顺利复工，全年销售影响仍可控。

            

依据是去年的销售数据，2019年1-2月的房地产销售额占全年16万亿的8%。

            

瑞信发布的最新报告称，内地房地产市场1月300城的楼市销售金额下跌21%。当然，鉴于当下疫情，2月份的疫情怕是只会更难堪。

            

但考虑一二月数据仅占全年10%不到，若3月份市场能慢慢恢复正常，外加政策的刺激，全年还是能够追回来的。如2019年3月在小阳春的推动下，当月销售直接占到当季度销售额的53%。

            

可若疫情持续到3月甚至更久，那么2020年对于大部分房地产企业，或许面临的就是一场生死考验，因为越往后业绩追起来越难，若业绩差的大，债务压力也就越大，杠杆甚至爆掉。

            

如有REITs机构人士表示，疫情对销售回款和融资的冲击不容小觑，目前开发商整体上都很担心2020年的任务无法完成，疫情导致一季度基本无法实现预期任务或目标(包括拿地、销售、融资等)，剩下的全要压缩在3个季度，任务明显更重。

            

众所周知，房地产行业是一个高负债、高杠杆的行业，所以楼市能否稳住，关键在于开发商的现金流能否稳住。而受疫情防控影响，房企销售、施工等环节处于“休克”之中，企业无法从销售中获得现金流。

            

销售回款的大减使得债务压力问题进一步凸显。

            

据第三方机构克而瑞统计，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债券增长了43%。其中，1月、7月和11月均为偿债的高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。

            

值得一提的是，2020年1月还是房企的一个融资小高峰。

            

克尔瑞最新发布的2020年1月资本月报指出，1月95家典型房企的融资总额为1810.1亿元，环比上升42.4%。受国内融资环境影响，高成本的外债仍是主流，数据显示，1月境外债权融资1099.7元，环比上升922.4%。

            

1月份的偿债高峰虽然基于大规模融资和之前销售回款积累的现金平稳度过，但接下来每一个月都是大考。

            

更雪上加霜的，若疫情持续下去，不仅销售继续“休克”，即便境外融资也将受到很大影响。

            

汇生国际融资总裁黄立冲表示：“境外债暂时都要全停，因为境外债发行70%在香港，现在内地企业大多无法来香港路演、签名和办理手续，投资者也不会参与路演会议。”

            

其还认为，2020年或将是房企违约高峰期，“房企违约应该是创纪录的”。

            

总之一句话，若疫情能在2月底得到明显控制，市场能在3月份恢复正常，叠加政策刺激四五月份能有一波“小阳春”，全年楼市便无大碍，就像做了个俯卧撑。

            

可若疫情肆虐到三四月份，问题就大了，即便巨头也将面临缺弹少粮的困境，楼市将会受到深度重创。