贷款买房别着急，选“20年”还是“30年”？2020年房贷新规注意了

南通亲子鉴定

假如你是一名准备买房的刚需，从去年开始，一定注意到了房贷的变化。

            

比如，2019年10月起，房贷利率开始挂钩LPR了。

            

以前房贷利率参考的是基准利率，自2019年10月8日起，按照最近的一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点（BP）形成。这意味着房贷利率换了“锚”。

            

每个月的20号，央行会公布5年期LPR的报价，按照要求，各地首套房利率要不低于这个数值，二套房至少要加60个基点。

            

以12月21日LPR(贷款报价利率)报价为例，5年期以上LPR为4.8%，如果你所在城市信贷政策较为宽松，刚需首套房利率最低就是4.8%，假如是二套房以上，加到5.88%甚至6%也不稀奇。

            

到了2020年，又一个房贷新规出台了！

            

在12月28日上午，央行发布公告：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），原则上明年8月31日前要完成转换。

            

简单来说：去年10月份之前的商贷合同，都要转换成LPR合同。

            

为什么要这样做？

            

道理很简单：最近两个月买房签的房贷合同，利率都是参考的5年期LPR，去年10月份以前，房贷合同没有参考LPR的房主们，他们怎么办？如果房贷利率不再参考4.9%的基准利率，以后5年期LPR如果下降的话，岂不是没以前买房人的份了？

            

            

            

很明显，需要把两个利率体系都切换到LPR体系中，才能实现利率的市场化。

            

因此，贷款买房先别着急，尤其是按揭年限的选择，选“20年”还是“30年”，按揭“越长越好”还是“越短越好”，要注意2020年的新规，会出现新变化。

            

变化之一：房贷全部切换成LPR后，短期内不会大幅降息。

            

这里就要提及LPR对房贷利率的影响了。

            

以前我们的房贷利率，参考的是基准利率，比如4.9%的基准几年都没变过，不管是实体经济还是个人买房，参考的都是这个利率。

            

现在的LPR新规，既有1年期，也有5年期，从过去几个月的LPR报价情况来看，1年期是持续下降的，但5年期只下调了5BP，幅度非常小。

            

此外，从不少城市的实践来看，目前各个城市加基点的幅度，依然动辄高达近百个基点，买房成本依然高企。

            

这也就意味着，房地产调控“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，2020年3月份开启存量房贷转换LPR合同后，5年期LPR大幅下降的概率依然很小。

            

假如你对资金周转速度要求比较高，手里现金也很充裕，不习惯背着负债，或者身处房价偏低的偏远四五线城市，房贷期限越短越好。

            

对这类人来说，贷的期限越久，利息支出越多，假如房子没有任何增值前景，又享受不到5年期LPR大幅下调的“实惠”，还不如早点把房贷还清，还能节省点成本。

            

变化之二：新规更照顾“刚需族”，长期来看，降息是大势所趋，选30年最稳妥。

            

央行对于LPR的规定是：首套房不低于5年期LPR的下限就可以，而二套房以上肯定要高60个基点以上。

            

也就是说，未来首套房利率下降的可能性是比较大的，多套房投机的成本会越来越高。

            

更何况，把眼光放长远，参考国际以及国内过去20-30年的情况，降息是大势所趋。

            

            

            

《中国证券报》在11月19日头版报道指出：LPR下行几无悬念，降息周期有望开启。民生银行首席宏观研究员温彬表示，前次MLF利率下调代表降息周期已开启。

            

中金公司固收研究团队指出，从历史情况看，央行逆回购利率下调通常不会一次就结束，新的一轮降息周期可能已开始。

            

此外，参考日本、欧洲以及美国的走势，低利率、负利率已经成为常态。现在4.8%的5年期LPR，长期看可能会向4%甚至3%去靠拢，时间可能会很长，却是未来的主流趋势。

            

因此，假如你所在城市的房价偏高，人口呈现持续大规模净流入态势，尽量用足房贷额度，拉长房贷期限，按揭“越长越好”，最好选30年还房贷的时间，尽可能的延长房产还贷周期，选择保值资产，也是抵御低利率趋势的一个“法宝”。

            

最后做个总结。

            

第一，今年3月-8月存量房贷要全部完成转换LPR。

            

第二，新规下，短期大幅降息不可能，调控稳字当头。对资金足够、在小城市买房的人来说，房产缩水可能性很大，可选20年甚至10年，期限“越短越好”。

            

第三，对绝大部分刚需而言，只要是长期持有房产的，不要有任何犹豫，新规下选30年准没错，因为低利率大趋势难逆，核心城市的优质房产更应如此，贷款期限越长越好。

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