南通还能投资房产吗？本人的一管之见。

江苏路地

最近与几个朋友闲聊，自然转入到热门话题房产投资，彼此讨论现在南通的店铺、写字楼、公寓、住宅还能投资吗？我认为现在都不宜投资，自住、改善型住宅购买另当别论。其实投资不在于项目和内容，1.最主要的是长期(起码十年乃至二十年以上)稳定的回报率；2.最关键的是投资的物业，一定是与周围相比成本最低、环境最好，格局最优，前景最佳，有明显的综合比较优势；3.最重要的指标净回报率必须在极端的情况下按照原值保持在8%以上，6%是底线，因为商业地产的增值相对较小，必须依赖租金回报。(所谓净回报，必须考虑购买、装修、配置、契税、交易、空置这些因素)，如果能达到上述要求，就可以投资，现在都不具备这些条件。

就相对回报率看：90年代的店铺回报率最高，00年代的写字楼回报最高，2010年后的公寓回报最高。这三项如果倒轧投资回报(投资之前要深入市场调研，做足功课，最起码对当时的市场行情、租金收益、区域状况、发展前景了如指掌，必须有综合优势)就可以锁定成本，长期获益。

住宅投资虽然可能不断上涨，但最具不确定性，不稳定性，容易大起大落，和炒股一样谁都知道高抛低吸，但有多少能够踏准节奏，大多事后诸葛亮。住宅适宜自住，或短期投机，不适宜长期投资（租金回报极低），属于短炒，快进快出，但往往追涨杀跌，万一判断失误就可能前赚后赔，本利全空。华强城在港闸最具典型意义，从最早开盘时的8千左右每平起步，2012年涨到高点11000-12000元左右每平，13年开始掉头向下，并跌跌不休，一直到15年至16年初才见底，一度跌破开盘价，当时这样的楼盘比比皆是。16年下半年在大气候影响下，又开始反弹。但早期的套型不好，目前又到了18000每平左右。当然后来的四期套型改进，区位更好，单价比一、二期高10-20%。如果2011，12年购入的华强城，其实到现在涨幅也仅为80%左右，一般都是二年期房，如果现在变现，则接近十年，考虑到利息、契税、物业、中介等费用，折算成年回报也不会超过8%左右，再搭上装修白送，收益有限。随着时间的推移，可能的滞长，又要消耗成本，摊薄回报，万一回调，回报更低，高位介入就可能被套。华强城在港闸属于涨幅较大、回报较高的楼盘，真正在此轮行情（16年四期首批开盘）底部介入的不多，一般都在13000-14000元介入，这样测算大多涨幅在30-40%.考虑到二年至三年的利息、交付、物业、契税等费用，真正落袋的增益其实有限，大多是账面富贵，表象繁荣，当然购买自住还是大幅降低了成本。现在住宅价格底部抬高，相对高位。投入成本增大、涨幅趋缓，不再可能发生低价翻番的现象，总体回报率会显著下降。

南通房产投资、投机的最佳时期，将一去不复返，可能有偶尔捡漏，那只是个案和局部现象。现在人们对房产投资还是应该保持理性，要少动多看，切勿盲从。

haoran01

小学生都知道，投资房产简单粗暴来钱快……

jlxox

目前华强城18000哪里买，大户型1楼么？

下载APP客户端

二手

楼主不擅长楼市投资

来自APP客户端

江南0513

听你这么一说，没啥好投的。都没收益。钱干什么用呢

来自APP客户端

小处不寂寞

反正当年买了花城、华强城、雅居乐一手房的人睡觉都能笑出声。

来自APP客户端

peaceplease

我请问你，你自己想想，20年间，有哪个时间段，是大家都认为当时是绝佳投资时间，应该立即入手？哪个时间不是说“现在在高位”

来自APP客户端

乐天小飞

吃了万艾可的房事，始终是那么的坚挺

来自APP客户端

南通L

jlxox 发表于 2019-12-28 18:59
目前华强城18000哪里买，大户型1楼么？

抛售的有

来自APP客户端

周红芳

当大家都认为只赚不赔时往往是最危险的，因为每个人都买在手中等着赚，到时你想卖给我，我也想卖给你，只有zf站在最高处最赚

来自APP客户端

yjbz

这是一个很理性的分析，真正算投资收益，真没有投资价值，不如购买厂房出租

下载APP客户端

秦无衣

楼主说的比较中肯客观。城市化进程加快，南通必然会加快卖地速度。地也是难再生资源，地从哪里来？南通市城市化已接近八成了，接下来撤县并区是个必然趋势。后续很难再出现楼王这种生物了。六县一市可能会延续小微普涨格局。说实话，房价快速上涨影响太负面了，本人虽然没有房车压力，月收入也早已过万，但近两年工资几无增长，在南通市区还是感觉小有压力的。现在考虑售房逃离南通

下载APP客户端

六点多

政府马上会出台政策，将把存量房逼向市场，炒房的捂房会增加持有成本，往后的政策都不利于房价上涨，因为现在房地产已经开始对中国经济产生危害

下载APP客户端

葱油拌面

jlxox 发表于 2019-12-28 18:59
目前华强城18000哪里买，大户型1楼么？

想想看，这么高的大片二十年后卖给谁？

下载APP客户端

舞动~

江南0513 发表于 2019-12-28 19:23
听你这么一说，没啥好投的。都没收益。钱干什么用呢

旅游消费满世界走走，钱不担心用不了，投资房产夲人认为已不是时候了，投资房产该放手了，否则会亏本的，必要时把普通住房售出换别墅，提升投资者自身的居住质量。

来自APP客户端

F.T

我都买了，听你这么说，那好，赶明我还是搬到新房住比较好

来自APP客户端

jp2gy

小处不寂寞 发表于 2019-12-28 19:30
反正当年买了花城、华强城、雅居乐一手房的人睡觉都能笑出声。

我没笑，因为我当时只买了一套，后悔中

来自APP客户端

周红芳

从这次时光漫城开盘来看，270 套房子四百人参加摇号，据楼市观察里说大部分是县区人，也就是说市区的基本稳了，19000 的价格对于城镇化这个概念也有限了，后期就看外来人才的接盘力度，当然这块蛋糕我想政府也会极力给开发商吃，就像温州人才买房打七折，现在投资房产还是要谨慎点，不要被所谓的利好蒙蔽了双眼，投资进去就想好了哪些人会来接

来自APP客户端

xiaowl

  活跃这么多年了，怎么还是个西装领带和口干舌燥的房托？

来自APP客户端

江苏路地

如果对投机和投资感兴趣的，总体南通已经价值不大。我认为省会城市，尤其接近沿海省份的城市，房价在15000元每平方以内的如南宁、昆明、贵阳、长沙、重庆、西安、成都、武汉等都有非常大的潜力。因为它门在所属省份一城独大、集中了所在区域所有的经济发展、民众生活的资源、要素，目前当地收入较低，消费能力不高，但会很快与沿海城市接轨，毕竟消费人群面广量大，消费会不断释放。沿海城市发展相对均匀，消费分散，也会提前进入滞长。如果要在附近进行房产投资，我比较看好徐州，徐州是全国交通枢纽，周围没有大城市，相当于准省会城市，可以覆盖二、三千万人口，有很大的空间。

南通的小哥哥鸭

低于2万二你能买到华强城？你买的一楼吧。装修白送？你送个看看，这高水准没有就别发技术贴。14年买的，现在卖，谁不赚的笑的。

来自APP客户端