万通城社区要不要换物业公司?

转个啄木鸟上的文章，万通城业主写的，我认为合理合法。

十九届四中全会提出推进国家治理体系和治理能力现代化建设的要求，社区治理作为社会治理的重要组成部分，是实现社会长治久安的重要基石。在具体到实践中，观音山街道新胜社区在万通城物业管理方面无视中央要求，无视崇川区建设全国社区治理和服务创新实验区的要求和在社区治理机制工作上的具体部署，无视法律法规的存在，站在人民群众的对立面，任性作为，伤害人民群众的利益。具体举报及意见如下：

近日，一份落款为“南通市崇川区观音山街道物管办、南通市崇川区观音山街道新胜社区居民委员会”，时间是2019年12月10日的告知书出现在万通城宣传栏上。告知书声称：

一、目前的广东中奥物业管理有限公司南通分公司与万通城业主委员会签约的物业管理服务委托合同即将到期。

二、上届业主委员会也已经到期。

三、根据《江苏省物业管理条例》第一章第三条、第三章第二十七条之规定，由观音山街道、新胜社区、业主代表组成物业管理委员会。

四、要对万通城物业管理服务委托合同的续约采取书面业主大会形式进行公开征询表决，及物业费进行调节征询意见。

告知书又声称：将于2019年12月25日进行全体业主公开书面征询表决，表决事项是：

1、是否同意中奥物业与本小区续约物业管理服务委托合同。

2、是否同意授权万通城物业管理委员会对物业管理服务委托合同续约条款的制定，物业费适当调整。

告知书最后声称：

12月25日，将有工作人员、社区志愿者向业主呈送表决票，同时表示新胜社区、观音山街道办、崇川区物管中心全程监督，保证此次表决公开、公平、公正。

作为一群长期居住在万通城小区、经历过数次业主大会会议的业主，我们认为这份《告知书》无视法律条例的尊严，无视事关人民群众的切身利益，是对全体万通城小区业主的藐视、无视、轻视，我们认为《告知书》声称的所有告知内容不合理、不合法，我们不认可、不接受。理由是：

一、《告知书》声称“上届业主委员会也已经到期”。作为业主，我们没有参与上一届（万通城第一届）业主委员会的选举，我们不知道是由哪些人担任，小区公告栏没有任何的业主委员会成员的信息。所以，作为业主的我们，并不知道《告知书》声称“上届业主委员会也已经到期”的具体时间。

1、假如是在几个月前上届业主委员会就已经到期，理应根据《江苏省物业管理条例》第三章第十三条、第十九条、第二十四条，召开业主大会会议（业主大会没有到期的说法），选举成立新一届的业主委员会。

2、假如“上届业主委员会也已经到期”的时间是2019年12月31日，理应根据《江苏省物业管理条例》第五章第五十五条，物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业。广东中奥物业管理有限公司南通分公司与万通城业主委员会签约的物业管理服务委托合同将于2019年12月31日。“上届业主委员会”有责任在2019年的10月1日前，组织召开业主大会会议，决定选聘或者续聘物业服务企业。但，“上届业主委员会”没有履行责任。我们是否可以简单地认为，“上届业主委员会”早就名存实亡了。

3、理应在物业服务合同期限届满三个月前进行选聘或者续聘物业服务企业的工作，拖到距离物业管理服务委托即将到期的前5天进行相关工作，观音山街道物管办、新胜社区是否存在失职行为？又是否利用这仅有的5天时间，让续聘成为既定事实？又假如不续聘原有物业公司，需要招标新物业公司，时间上是否来得及呢？新旧物业公司的交接能否在短时间内顺畅呢？如果不续聘不可能发生，那观音山街道物管办、新胜社区和物业公司存在着什么样的关系呢？

二、《告知书》声称的“根据《江苏省物业管理条例》第一章第三条、第三章第二十七条之规定，由观音山街道、新胜社区、业主代表组成物业管理委员会”。“第二十七条第一款规定：不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。第二十七条第二款规定：物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。”

我们认为，《告知书》的说法不符合上述条例。

1、万通城小区有自己的业主大会的，目前是《告知书》声称的“上届业主委员会也已经到期”的状态。

2、“上届业主委员会也已经到期”，理应选举新一届业主委员会，而不是根据《江苏省物业管理条例》第二十七条第一款规定，成立物业管理委员会。万通城小区的现状不适用这几项条款。

3、根据《江苏省物业管理条例》第二十七条第二款规定：物业管理委员会的人员组成，应当在所在物业管理区域内显著位置公示。事实上，离《告知书》所说的12月25日进行全体业主公开书面征询表决的时间还有两三天时间，通告栏至今没有物业管理委员会的人员组成的公示，我们全体业主不知道哪些“业主代表”代表了我们全体业主。观音山街道物管办、新胜社区是在欺骗、蒙骗我们人民群众。

4、因此，我们认为，不需要成立物业管理委员会，目前最重要的是成立新一届业主委员会，由新一届业主委员会来处理物业续签或不续签的事宜。

三、《告知书》声称“要对万通城物业管理服务委托合同的续约采取书面业主大会形式进行公开征询表决，及物业费进行调节征询意见。”

我们认为，既然能做书面业主大会，那就是承认万通城小区业主大会的存在。因此，观音山街道物管办、新胜社区自我否定了上述借用《江苏省物业管理条例》第二十七条第一款规定“不具备成立业主大会条件，需要由观音山街道、新胜社区、业主代表组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责”的说法。

因此，我们进一步认为，完全不需要成立所谓的“物业管理委员会”。我们完全反对中奥物业与本小区续约物业管理服务委托合同。我们完全不同意授权所谓的“万通城物业管理委员会”对物业管理服务委托合同续约条款的制定。我们坚决反对物业费进行上涨。我们要求召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。

四、两年多来，目前的物业公司广东中奥物业管理有限公司南通分公司并没有根据《江苏省物业管理条例》第五章第五十一条“按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。” 同时，物业公司还将业主委员会用房、业主用房作为物业公司人员居住使用，将上一届业主委员会赶出办公用房，侵占业主利益。因此，我们认为上一届业主委员会毫无作为、新胜社区、观音山街道办也毫无作为。

五、我们完全不认同书面业主大会。作为万通城的业主，2017年12月20日发生的“物业费调价征求公开业主投票”事件历历在目，那时，在全体业主的监督下，在新胜社区、观音山街道办、崇川区物管中心的全程监督，公开唱票的情况下，依然存在近百份假票，当时，这些假票被封存，由新胜社区、观音山街道办保管。最后，在全体万通城业主的努力下，2017年那次的物业费调价没有得到全体万通城业主的同意！我们认为《告知书》声称：

12月25日，将有工作人员、社区志愿者向业主呈送表决票。并没有说清楚什么时间点票，以何种方式点票，是公开唱票还是私下点票，新胜社区、观音山街道办不肯清清楚楚告诉人民群众，我们不得而知。经历过上一次的“物业费征询公开征询”事件后，我们万通城业主对新胜社区、观音山街道办这次的保证没有信心，我们呼吁，公布点票形式、公开征询、公开唱票，我们不欢迎暗箱操作！

因此，我们认为：

1、万通城目前的情况不适用《江苏省物业管理条例》第二十七条，成立万通城物业管理委员会不合法。

2、到目前为止，《告知书》声称的所谓物业管理委员会的人员信息并没有在物业管理区域内显著位置公示，我们认为发《告知书》的单位不守法。

3、不成立新一届业主委员会不应该。

4、没有新一届业主委员会，就不能代表全体业主选择物业公司，就不能与物业公司签订合同并盖章，就不能对全体业主负责，也不能对物业公司服务。

5、不认同举办书面业主大会。

我们强烈要求：

1、否决成立万通城物业管理委员会，保障全体业主的利益。

2、在业委会换届之前，公布上一届业主委员会经费使用情况，进行专业换届离职审计，保障全体业主的利益。

3、根据法律法规，将2017年、2018年、2019年物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示，保障全体业主的利益。

4、在完成上一届业委会换届审计后，召开业主大会会议，成立新一届业主委员会，保障全体业主的利益。

5、制定周全的、缜密、符合法律法规的、事关万通城上万名业主群众利益的业主大会会议、新一届业主委员会选举、委托业主委员会选聘或者续聘物业服务企业等工作的具体流程，把人民群众的事真心真意无私地去做，保障全体业主的利益。

6、待以上工作做到位后，再举行其他事宜的议事工作，如物业费涨价事宜的公开征询，公布唱票具体时间，进行公开唱票，不得进行暗箱操作，保障全体业主的利益。

7、公开唱票的仪式，必须在全体业主的监督下进行，邀请纪委参与监督相关人员工作，同时邀请南通电视台、南通电台、南通日报、江海晚报等进行媒体监督，让全流程公开、公平、公正。借此，可以树立观音山街道、新胜社区为人民群众办实事、办好事的典型，创新发展“邻里+”治理模式，进一步夯实基层治理基础，构建更高质量、更可持续的社区治理发展格局，积极打造社区治理的观音山街道样板，弘扬正能量。

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ding9650 · 发表于 2019-12-23 09:41

应该首先搞清楚，万通城能不能选出业委会。

另外，现在江苏省和南通市的物业管理条例里都有业主代表大会的条款，强烈建议试一试。毕竟收买拉拢30个人，要比收买拉拢7个人困难得多。

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苏苏0 · 发表于 2019-12-23 12:16

顶起来，这次绝不允许暗箱操作，把万通城的居民利益不顾，花钱请黑社会恶势力来当大爷！你

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ding9650 · 发表于 2019-12-23 12:35

我建议，相关社区，街道，可以建若干个QQ群，微信群，将所有业主纳入其中，以群为分会场来召开业主大会，群的成员包括两类人：业主和见证人，见证人由政府或社区工作人员，媒体记者等充当。业主凭房产证入群，每户限一人。这种群既可投票，也可议事。

书面业主大会缺乏互动，现场业主大会成本过高，信息技术可以极大地降低业主大会的组织成本，应该用起来。

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万通是我家 · 发表于 2019-12-23 12:43

浪到南通发表于 2019-12-22 14:56
这个物业有个光头，这下是不是要失业了

这你都知道

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