我为什么不看好二三四线

不晓得挖否 · 发表于 2019-12-4 15:35

实际上今年问二三四线城市还能不能投资的人，已经比去年少了很多了，但是少了很多不代表没有，我相信依然有很多人人期盼着还能有2015年之后的那种大牛市出现。
很遗憾的告诉大家，有点难。这篇文章，我展开讲一下。当然，我是针对一个大的市场来讲的，适用于绝大多数城市，具体到每一个城市，还要根据自己城市的客观情况来判断。

我为什么不看好二三四线城市的房价，这不是我的主观判断，而是从经济发展规律得出的一个客观结论。去年我写楼市熄火的时候，很多人也不同意，但是今年全国大盘已经熄火了，很多地方的房价跌了20%都不止，即使是有些城市房价还在涨，但是去年买的房子，加上那点涨幅，是很难赚钱的。

经济的发展规律是什么？这种话题看起来很宏大，实际上没那么复杂。

经济也是一个体系，必须要运转下去。比如说你开了一个小卖铺，做生意，花了1块钱批发来苹果，现在卖2块钱，这个时候，你的生意是可以做下去的。但是如果你花1块钱买的苹果，现在卖8毛钱，你的生意就做不下去，在你的小卖铺关门之前，虽然你还维持了两天，但是那两天实际上并没有什么实际意义，只不过在耗空自己而已。

我们的大的经济体系也是这样的，城市内部的经济体系也是同理。一个城市想要正常运转下去，就必须要健康发展，健康发展说得直白点，就是要能赚钱，而且是长远的赚钱。或者说创造价值。

赚钱很容易，长远地赚钱很难。

比如说，某个城市开了一家工厂生产衣服，这属于制造业，它是可以创造价值的，这家工厂生产的衣服可以卖给很多地方的人穿，这时候这个城市就能赚到钱。

但是随着时代的发展，这个工厂逐渐逐渐不赚钱了，因为社会进入了资本密集型阶段，大的造衣服的工厂，不仅造出来的衣服便宜，而且效率还很高。这家工厂就不赚钱了。

这时候，这个城市的经济就遇到了困难。不仅是这个城市，很多很多的城市都遇到了同样的问题。这时候该怎么办呢？从城市自身来说，自己找出路当然是第一选择，但是难度也很大，毕竟制造业的风口已经过去了，现在进入了淘汰期。
在这种情况下，国家就会出手，解决这种地方经济问题。通过拉动的方式，给地方的房地产行业注入活力，通过拆迁建房子的方式，让老百姓的居住品质提高，这当然是价值体现，但是自然也会有很大的泡沫出现。

试想，只要对地方房地产进行拉动，就有很多好处，比如说，房价会涨，老百姓会通过房产增值赚到钱，开发商也会赚到钱，地方政府也会过得很滋润。这看上去像是一举多得的好事。

不过，动脑子想想就知道，这种好事怎么可能呢？

对房地产进行拉动，实际上就是地方在借债而已，只不过这个债的利息很低，年限很长，地方政府短期的压力会小一些。可借的债该怎么还呢？

地方经济如果自己不能赚钱去还的话，到最后，杠杆就不崩了？

如果地方经济没有赚钱能力，也没有关系，还有一种方式可以不让杠杆崩掉，那就是再去借债，新债还旧债。看到这，很多人就明白了，这是个死循环啊，杠杆不得早晚崩吗。

当然，我只是举了一种可能性，目的是讲清楚这个道理。

在2015年的时候，棚改货币化安置，那个政策的目的虽然有推进城市化的作用，但是更主要的目的实际上是盘活地方经济，而且是全国性的盘活。

上面造衣服的工厂那个例子，讲的就是产业转型，这种转型是时代性质的。在这种背景下，全国各地的经济自然就遇到了困难。为了临时解决这个困难，才有了后来的棚改。

我们知道，上一次行情里，全国楼市基本上翻了一倍，比较平均。这个一倍的涨幅，就是各地的一个经济承受力。

什么意思呢？比如说，有人要找我借钱，我可以借给他，但是借给他多少，要看他的承受力有多大。如果他每个月赚1万块钱，这时候，我只能借给他10万，借的多了，他大概率就还不起了。这时候如果他想借100万，我就不会借给他了，因为大概率上，会打了水漂。

地方房价就是这个道理，房价翻一倍可以，但是翻一倍之后，再翻一倍，崩的概率就很大。这个尺度是由国家来控制的。所以国家是不会再让房价涨了。

说明一下，二线城市和三四线城市的房价上涨，一定是同步的，前后也就是相隔一年左右。所以大家要认清楚，二三四线城市的房价上涨是政策性的。那种自发性的上涨，基本上不存在。（只有北京上海这种一线城市可以）

在一年前我预测接下来的房价的时候，就是根据涨幅来预测的，或者说是根据城市的承受力来预测的，这种规律性的东西基本上不会出错。

小时候，我家养了一头牛。春天的时候，河边刚长了一些嫩草，那头牛吃了一冬天的干草，对于嫩草的渴望是极其强烈的，那天那头牛就跑到河边吃了一整天，肚子吃得圆滚滚的，回到家以后，一声不吭。我当时就知道，那头牛第二天一定不会吃东西了。

果然，第二天那头牛病殃殃的在地上趴着一动不动。
那头牛当年就是干了超出自己身体极限的事儿，给自己加了杠杆，消化了整整两天才缓过来。

我要说地方经济就像是那头牛，你们是不是感觉更好理解一些？

不管是经济也好，还是那头牛也好，道理都是相通的。
现在的地方经济就像是刚吃了一整天嫩草的牛，肚子胀得鼓鼓的，你再给他加杠杆拉动，他肯定疼得嗷嗷叫。他现在需要缓一段时间。

在恢复身体的这一段时间里，房价怎么可能涨呢？
这段时间，一方面是房价回调，一方面是经济恢复元气。

而且一两年时间想要恢复过来，很难，三四年是有可能的，但也比较谨慎。从国家层面来说，这个阶段怎么可能再去拉动呢，刚恢复差不多，很容易拉断……
……

还有人问，未来的房价呢？比如说，几年以后。
还是同样的情况，如果有可以拉动的空间，同时地方经济也需要的话，肯定还会拉一次，但是大家要知道，越往后，可以拉的空间越小，房价的上涨空间也就越小。

对于一些自身实力较强的二线城市来说，这个空间就比较大，当然，想成为这种实力强的二线，本身也挺难。

作者：周老板

来源：通货朋仗