大兴国际机场通航两个月 二手房业主尴尬降价

江山如画2019

9月25日，北京大兴国际机场举行投运仪式，京南一片沸腾。如今，距离北京大兴机场正式通航已经过去了整整两个月，这座未来年吞吐量超1亿人次的新机场，俨然已经成为了京城南部最醒目的地标。
从规模及所处位置来看，大兴机场的横空出世势必会对周边区域的发展带来深远的影响，楼市自然是重中之重。
面对航空产业+人口涌入的超级红利，京南楼市表现如何呢？北京青年报记者近期实地探访了大兴机场周边，亲身感受了当地目前的楼市状况，以及正在发生的变化。
大兴：市场联动降价
一路向南，“人烟逐渐稀少”，这无疑是新机场周边带给我们的最大感受。宏伟的大兴国际机场实际上处在北京和河北的交界处，位于大兴区礼贤镇、榆垡镇及廊坊市广阳区之间，距离北京天安门约42公里。
以机场为核心，向南是被限购严格控制的廊坊、固安等地，因此对于北京购房人来说，大兴国际机场通航后，最直接的受益者就是大兴和丰台楼市了。
大兴区是近些年北京新盘供应较多的区域，无论是黄村板块还是瀛海板块、魏善庄板块或者庞各庄板块，都有大量的新盘入市。但在调控的影响下，新盘也不得不调低预期，纷纷低价开盘。
有机构统计数据显示，今年大兴已经有超过10个限竞房项目入市，销售均价在5万元/平方米左右。
受此影响，该区域二手房价格也从去年5万-6万元/平方米的高位，缓缓下行至目前的4万-5万元/平方米。
对于降价，绝大多数的新房开发商仍讳莫如深。一位瀛海项目的负责人对北青报记者表示，实际上公司并没有实质性的降价，只是拿了一些朝向、位置、楼层不好的房源做了点优惠，平均每平方米便宜几百。
相比之下，大兴的二手房则在不断下探中，即便是机场通航后的这两个月，也没有扭转下跌的势头。
以在售限竞房项目金地悦风华来说，该项目位于京开高速东侧，临近五环路，销售均价为55016元/平方米。
而距离它不远的绿地西斯莱公馆，一套在售的99平方米两居室二手房，业主报价已降到500万元，单价约为50500元/平方米。
要知道去年底，二手房价格往往高于新房限竞房的价格，而如今，倒挂的差距被逐渐磨平。对于购房人来说，同样是总价500多万元的房子，一个买完就能入住，一个买完还得等上两三年，二手房的价格甚至更低，自然对限竞房产生分流。
在北京中原地产首席分析师张大伟看来，限竞房与二手房的竞争仍将持续，随着后续供应量的增加，位置不好的限竞房去库存恐怕会更加难。但压力也是双向的，大量限竞房的入市，也造成二手房必须要有足够的价格优势，才能脱颖而出。
工作并居住在大兴的张达（化名）就向北青报记者讲述了他的买房遭遇。上周末，早早吃过饭，张达就步行至和中介小陈约定好的大兴区彩虹新城小区，跟中介发微信说到了后，略等了几分钟，小陈就和同事李姐小快步地从门店赶到了小区门口。李姐说由于最近带看量都不多，每天就带一组两组客户，所以便跟小陈一同过来，方便帮忙拿钥匙看房。
张达由于今年刚拿到购房资格，在父母的支持下，打算买一套90平方米的房子。不过这一年下来，虽然看了不少房子，但每次都有这样那样的不满意。
“主要是担心买完就降价，毕竟是第一次在京买房，还是希望多挑挑。”张达告诉北青报记者，和中介看了多次房后，每个中介都告诉他，“相中的话，价格还能再谈谈”，这反而让他觉得价格一直没有触底。
这次小陈带张达看的是一个地铁边上的社区，张达在一套90平方米的南北两居室上，犹豫了很久。“两个卧室都挺宽敞，装修也保存较好，可以即买即住，位置还是在小区中间，噪音较小。就是价格是430万，单价差不多4.7万元/平方米。”
经纪人小陈看出了张达的犹豫，便补充道，“大哥，这小区环境很好，距离地铁也方便。这间90平的2室1厅，是正南正北的板楼，您别看挂牌价430万，不瞒您说，之前报价450万呢，但业主着急卖，我们能帮您谈到400万，这是业主的底线价格。”
见张达没回应，一起来陪着看房的李姐补充道，“这套房子装修保存的好，可以节省一大笔装修费用，还省时省力。您如果相中了，不妨约业主聊聊，见面谈得好说不定比400万还能低呢。”
“直降30万-50万，可以考虑，但会不会再降呢？”张达既心动又犹豫。
如今，像张达这样的人也代表了绝大多数买房人的心态，即期望房价再降降，又担心会买在高点。
“南城建设和机场开通确实有利好作用，但大兴楼市供应量太大，新房、二手房位置又集中，导致房价一直处于下行。”一位业内人士表示，2016和2017年里，大兴区域的上涨已经透支了新机场的利好，所以这次通航后，并未对楼市起到提升作用。
根据安居客的数据统计，大兴区11月二手房均价为42666元/平方米，相比10月份的42864元/平方米，又下跌了200元/平方米左右，环比跌幅约为0.46%，同比去年同期跌幅则达到了6.64%。
丰台：新轨道交通加入 房价不涨反跌
不只是大兴，新机场直接利好的另一个重要区域——丰台，也是二手房价格不涨反跌的代表。
众所周知，大兴机场线和新机场同一天开放。从南三环的丰台区的草桥站，只需要20分钟就能走完全长41.4公里的路程，大大提升了丰台与机场互通的便捷性。
但这样便捷的交通并没有对丰台二手房的价格起到想象中的拉升，相反，降价也难卖却成了这里的常态。
郭飞是丰台角门西一家链家的经纪人，他的好运气，似乎在2016年就用光了。
2016年，只有专科学历的郭飞凭借卖房一年就赚了70万元，在同胞3兄弟里，他是学历最差，却是挣得最多最风光的一个。
按照郭飞的设想，大兴国际机场开通后，丰台尤其是他所在的角门西，一定是成交爆发的时候。距离草桥只有一站地，生活配套齐全，人口密度大，又是四号线和十号线的交汇处，每一条都让郭飞信心十足。
但在2019年11月下旬，北青报记者探访时，郭飞却在门店里刷着电脑，有一句没一句地和同事聊着天。“你看我们这，经纪人都在屋里坐着，每天都来店里，有时一坐就是一整天。”郭飞抱怨道，“我们底薪很少，现在带看也是重要的考核指标，但实际上来看房的客户并不多，机场开通后，感觉市场更冷了。”
郭飞介绍道，现在很多经纪人都转做租赁了，之前他们门店做租赁的只有两个经纪人，现在做二手房不赚钱，租赁反而收入稳定些。
郭飞透露，他已经4个月没有交易记录了。
北京整体都在降温，即便有新机场的利好，丰台仍然不能独善其身。
姜帆最近急着要卖掉手中三环新城的一套房子，他在8月底时置换购入了一套朝阳区的三居室，协商得到6个月周期。按照姜帆的小算盘，他三环新城的房子距离草桥只有三站地铁，只要新机场一通航，肯定能卖个好价钱，既腾出买房名额又能支付一笔高首付。
但事与愿违，姜帆这套100平方米的房子，挂满3个月了，仍然没有出手。
“我最初挂牌550万元，就等着新机场开通后带着市场飞一波，没想到二手房越来越难卖。”姜帆说，10月底，他降价到530万元，但还是没有满意的客户，不得已，刚刚调整为510万元，希望能赶快卖掉。
“最低500万吧，6个月周期过去一半了，1月份还有元旦和春节，千万别耽误了新买房子的签约。”
姜帆一直想不通，新机场拉动这样的利好，怎么这次就不灵了呢？
北京：二手房已连续下跌6个月
大兴和丰台只是北京二手房走势图的一个缩影。根据贝壳找房的数据显示，自今年3月份贝壳指数（北京二手房成交价格）达到了62817元/平方米之后，二手房价格一路下跌，10月份贝壳指数为60894元/平方米，6个月时间均价跌了约2000元/平方米，跌幅约3%。
来自安居客的数据也显示，截至11月25日，北京16个区域二手房销售价格环比10月均有不同程度的下降，且降幅较大。其中门头沟区降幅最大，达4.94%，其次是房山区和延庆区，降幅超过2%，另外东城区、石景山区、通州区、大兴区、顺义区降幅超过1%。
“贷款难度太大，外加限竞房供应井喷，导致北京二手房市场的购买力不足。”张大伟解释道，“目前北京的信贷政策非常严格，市面上大部分房源都很难做到高贷款，这就增加了买房的难度。”
“另外，限竞房井喷则是另外一个问题。当前限竞房供应量太多，而且基本上都是90平方米的小三居，总价集中在400万─500万元，和二手房价格接近，致使购房者有非常丰富的选择空间，这对二手房市场的打击也非常明显。”张大伟进一步指出。
根据中原地产研究院的数据，北京入市的限竞房项目普遍降价10%左右。一手房的降价促销，对购房人群产生了分流效应，也开始倒逼部分二手房房东主动进行降价。
从二手房网签数据来看，10月份北京二手房市场成交仍处于低位，全月北京二手住宅网签量仅8844套，环比上个月下降28.2%，同比去年同期微降0.4%。业内预计，11月份二手房的成交也将维持在万套上下。
又到年底买房时？
二手房连续下跌，即便新机场通航都没能拉升，是否意味着年底又是一次购房机会的来临呢？
对此，麦田房产分析师表示，目前北京二手房总体市场仍处于低位波动状态，在当前市场环境下，购房者观望情绪较为明显，市场成交节奏放缓；而另一方面，业主的预期持续降低，价格方面有所松动，议价空间持续扩大，这对于接下来年底成交量的提升有一定促进作用。
合硕机构首席分析师郭毅也表示，2020年北京楼市企稳回升的概率要更高一些。第一，从土地供应上看，今年北京加速供地，并放松了对土地市场的管控。13宗未限价地块、14宗未限“7090”的地块陆续推出，意味着明年的楼盘定价不再是统一限价。第二、包括城市副中心、2022冬奥会、城南行动计划、新机场临空经济区……这些千亿级的投资，一方面带来财政缺口的加大，为紧绷的调控带来一丝松动的机会，另一方面，城市界面的焕新、城市功能的提升、产业布局的变革、城市资源的分流，成为促进住房改善升级的最大诱因。
张大伟则表示，在房住不炒的背景下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会太大。楼市最困难的时期也已经过去了，未来判断市场主要看5年期的利率是否会再次降低。
另外，最近各种政策频繁发布，宽松为主，但宽松的幅度并不大，对于市场来说，也很难全面升温，但市场上已经开始出现高性价比的房源、优质的二手房和急着出手的二手房。
对于二手房的持续降价，有业内人士认为，这是到二手房捡漏的时候了。第一，时近年底，业主的财务状况各有不同，急于用钱的业主往往会以较低的折扣把房子出手。
第二，二手房降价将非常普遍。大幅降价的房源个案对其他二手房形成了示范效应，买到心仪二手房的概率更高了。
第三，新房市场与二手房相互制约。曾经北京新房由于限价的因素，往往与区域二手房价格形成倒挂，但如今随着二手房价格的调整，这种倒挂已经不再明显。这也意味着买方市场的到来，无论新房还是二手房，属于买房人的好时机或许就要来了。

hello6576649

所以说机场和高铁附近的房价更容易掉价。

jhhsf

二甲100平米才几十万

F.T

大兴，卧槽，周围毛都没有，还特么五万一平米，要啥没啥，离北京闹市区又那么远，凭啥那么贵！你有啥？你有毛吗？？！

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庵中有和尚

机场边上十几公里，我住过，飞机一天到晚飞过，要疯掉了

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Hasteen

hello6576649 发表于 2019-11-28 13:53
所以说机场和高铁附近的房价更容易掉价。

瞎扯，
这机场名为北京机场实际都紧贴河北省边界线了，这么个地方炒到4万多，不崩才怪！

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Hasteen

F.T 发表于 2019-11-28 20:41
大兴，卧槽，周围毛都没有，还特么五万一平米，要啥没啥，离北京闹市区又那么远，凭啥那么贵！你有啥？你有毛吗？？！

往外跑个几公里到河北境内了！

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ctn

南通新机场那里将来10万+每平

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gcd2012

庵中有和尚 发表于 2019-11-28 20:44
机场边上十几公里，我住过，飞机一天到晚飞过，要疯掉了

十几公里，请问虹桥机场离外滩多远?

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stuartyou

武大郎机场就在京雄高铁的线路上，也有地铁直达，就是一个轨道上的新机场，周边除了配套的过夜旅馆外，还有机场服务设施和配套人员的住宿外，周边楼盘能有什么吸引人员落户的条件。

南通拾荒者

大城市地铁通达几百个地点。小地方几十个。试问地铁通了能使收入蹭蹭提高吗

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lanshang

北方的繁荣和财富都集中在核心城区。出了城区简直没法看。去过北方的都有体会。和南方的城乡均衡没法比

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丰州

它妈的5万一平掉到3万又何妨，你让通州出个3万的

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督察

在机场附近夜里睡得着吗？

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政治演员

大兴机场有四个进出口在河北廊坊市境内，廊坊发达了吗？腾飞了吗？

帅的掉渣※

看来都去卖房是最明智的    之前看过哪个发的帖子 南通职大那边的学生都准备出来干房产销售  中介   一点都不假    畸形的社会形态  难怪高精度设备只会产于德国和日本

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政治演员

北京大兴机场在河北省廊坊市安次区境内，安次区机场附近的房子是廊坊市区最低的房价甚至不如廊坊的三河市、香县，甚至不如与河北沧州交界的霸州市的房价！

搞笑的是苏北南通人在新机场还没有影子的时候，就炒机场附件的房价（如通州二甲、海门镇镇北），真是无知者无畏

看看上海浦东和虹桥机场周边的房价是不是上海最低的？而且越是靠近机场的房子，价格越便宜，甚至不如远离上海市去的金山、奉贤、嘉定区。

wgp401

lanshang 发表于 2019-11-28 23:14
北方的繁荣和财富都集中在核心城区。出了城区简直没法看。去过北方的都有体会。和南方的城乡均衡没法比

深有同感，本人在北京卫星城市河北保定待过，作为曾经的河北省会下辖二十几个县年总GDP才是南通的三分之一，重要经济支柱几乎都集中在保定市，下属贫困县众多，可能一个县的经济当量还不及我们南通地区一个镇。

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hello6576649

Hasteen 发表于 2019-11-28 21:17
瞎扯，
这机场名为北京机场实际都紧贴河北省边界线了，这么个地方炒到4万多，不崩才怪！

那说明你也知道是炒上去的，南通何尝不是，所以不降一些才怪。

替代品V

想说明说明，就是说后面没有说明可以炒了

lyf1940

哈哈哈哈

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