普通住宅将开征不动产税

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不动产税(也称物业税、房产税)开征已成定局。而如何设定税率、税种？征收范围及对象、开征时间表等操作性方案如何？仍是悬念。

　　5月29日，国务院发展研究中心(以下简称“国研中心”)不动产税改革研究课题组发布《中国不动产税研究第二期》报告，试图对以上问题做出政策性建议，有关意见汇总后，很快将上报国务院。会上，来自财政部、国家税务总局、建设部、国土资源部、国务院法制办相关部门官员及国内外专家齐聚，讨论课题组方案并把脉未来中国不动产税设计思路。

　　不动产税归哪级政府？

　　“从国际经验来看，不动产税一般作为级次较低的政府税收体系中的主体税种。”课题组成员、国研中心社会发展部副部长林家彬，建议把不动产税归属为地方税。由于我国的地方政府有四个层级，即使明确了不动产税作为地方税，仍需对不动产税在地方各个级次症结的归属问题进行讨论。对此，课题组给出具体归属分配的思路性方案。

        首先，省级政府不参与不动产税的分配。那么，不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间。即以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有产生于当地的不动产税，但市辖区财政需与地级市财政之间进行分享，分享比例可为五五分成。

　　税率0.3%～0.8%

　　不动产税税率如何设定？课题组给出详尽建议：税率范围可设定在0.3-0.8%之间。“税率的设计要使结果大体符合二八原则，也就是80%的税收来自于20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。”林家彬解释此税率设计的依据。

　　除了税率，课题组亦对税种设置提出了初步设想。首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税；其次，在不动产的取得(开发)环节方面，取消土地增值税和耕地占有税；还有，在不动产的流转(交易)环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税种以不做变动为宜。

　　个人住宅征不动产税？

　　相对于技术层面的税率和税种设置，不动产税最牵动人心、也是争议最多的地方是，哪些不动产需要征税，哪些不需要征税？课题组的建议是：

　　一、国家机关、各级政府、人民团体、军事、外交机构等享受不动产免税；二、宗教寺庙、慈善机构、公园等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税；三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围；四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围；五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税；六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。

　　有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有20到30平方米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。（据21世纪经济报道）

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我国开征不动产税已势在必行。据昨天的《二十一世纪经济报道》披露，5月29日，国务院相关课题组发布的报告显示，我国的不动产税税率将在0.3%－0.8%之间，税收主要归地方政府所有。

    不动产税，也称物业税、房产税。开征不动产税的重要理由之一，是中国房地产税比重偏低。国务院发展研究中心提供的数据表明，中国房地产税仅占全部税收收入的2.36%，占地方财政收入的比重也仅为8.12%；而西方国家的房地产税或财产税，占基层政府财政收入的比重甚至达71%。但是，这个依据广遭质疑。中国的房地产税费并不算低，在房价构成中税负比重至少在35%－40%左右，其特点是过度集中于开发环节。

　　需要强调的是，现在所提的征收不动产税的目的，较之最初时已有很大改变。最早提出不动产税时，专家们认为我国在房地产的开发环节税费偏重，而持有环节税费没有或者偏轻，两者不平衡。应通过开征不动产税，将前一个环节的税费向后一个环节转移，即把开发环节过高的税收成本转移到持有环节。从而，通过降低开发成本，降低房价。

    但是，后来相关官员在提到开征不动产税问题时，只提到我国保有和交易环节税费偏轻，而对开发环节税费偏重的问题避而不谈。这就意味着，开征不动产税，不再是一个税费环节转移的问题，而是增加新的税收问题，即在开发环节税费不变的情况下，增加保有和交易环节的税费。这种思路必然衍生出接下来这个结果：住房开发成本并没有降低，达不到降低房价的目的，还可能由于增加了保有和交易环节的税费，而凭空加重公众的负担。

　　不难看出，在研究开征不动产税的过程中，伴随着激烈的利益博弈，其结果是，改变了开征不动产税的初衷，即从减轻老百姓购房压力，变成了由地方政府分享房产中的利益。问题是，在已经有高达70%的人买不起房、房地产市场已严重扭曲的情况下，凭空加重老百姓的负担，是否有利于房地产业的健康发展？是否会导致更为严重的后果？这些问题，是绝不能忽略的。

　　开征不动产税也面临着法律瓶颈。《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条规定，“个人所有非营业用的房产”免纳房产税。

　　而且，目前开征不动产税的条件尚不成熟，如果硬要开征，征收成本将非常高，原因是我国目前的不动产登记制度还不够完善，还不具备科学的针对不动产的价格评估机制及严密的会计制度———这恰是开征不动产税的前提条件。

　　另外，开征不动产税，也可能遭到来自公众观念上的抵触。众所周知，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“居住用地的使用权出让的最高年限为70年，期满后土地使用权及其地上建筑物和其它附着物所有权由国家无偿取得。”这就是说，公众所拥有的不动产，其实并不是“不动”的，在70年内，除去折旧是每年递减的，到70年头上，变得一无所有。

　　不动产税税率虽然不高，但涉及千家万户，影响重大，须慎之又慎。

在雨中

全是胡说八道