有人知道这改造方案是从哪里传出来的

偶尔合群

南通市青年路新村及周边地块
危旧小区改造方案

一、改造范围
青年路新村及周边地块改造范围为东临跃龙南路、西临姚港路、沿青年路南北两侧分布。地块面积：约19万㎡，其中,青年路南侧地块面积约9万㎡，北侧地块面积约10万㎡。地面建筑：居住建筑面积（含莘园路新村）26.52万㎡，约4520户。其中南侧约3万㎡，354户；北侧约23.52万㎡，4166户。非居住房屋建筑面积7.25万㎡，涉及约21个企业(单位),其中青年路南侧5.56万 ㎡，涉及 11个（企业）单位；北侧1.7万㎡，涉及10个单位。
二、改造总体思路
（一）改造原则。改造遵循“政府主导、群众自愿、市场运作、自求平衡”的原则。
（二）推进思路。该改造项目拟对青年路南北两侧统一规划、分期实施。从现场情况来看，青年路北侧地块建筑密度大且民居密集（4000余户），搬迁工作难度较大；南侧以非居为主、民居较少，可先行启动拆迁工作（同步拆除北侧影响规划审批的临街房屋），建设安置房屋。南侧地块改造先行，一方面可减少北侧地块居民过渡时间，另一方面，可作为样板、示范，给群众切身体会，有利于北侧地块搬迁工作。
（三）组织领导。建议成立市老旧小区（危旧房）改造工作领导小组（以下简称领导小组)，负责统筹协调推进市区老旧小区改造工作及重大事项决策。领导小组由分管市长担任组长，市政府副秘书长、住建局、自然资源与规划局、行政审批局、各区政府主要负责人担任副组长，其他相关职能部门为成员单位，统筹推进旧改工作。领导小组办公室设在市住建局，负责日常工作。
（四）推进主体。该改造工程由市住建局、崇川区政府、房投公司联合推进。地块内搬迁（拆迁）、安置由崇川区政府负责实施，市土地储备中心对地块进行收储后挂牌出让，房投公司负责资金筹措、项目建设等。其他相关部门做好协助工作。
（五）建设主体。在地块内搬迁工作结束后，通过带《南通市青年路新村及周边地块改造方案》、地块总平图、规划设计方案（单体平面方案）等土地挂牌，房投公司取得土地使用权。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              
（五）资金筹措。改造所涉前期投资（调查摸底、地块研究、委托设计等）由房投公司先行支付。如项目土地挂牌成功正式启动后，纳入工程成本；如项目因各种原因中止，该费用纳入以后地块改造成本。规划改造红线范围内新建的住宅、车库（车位）等，在全部满足原地住户新旧房屋置换需要后的剩余面积，由房投公司向市场公开销售。地块内如建设商业用房可由房投公司自持或销售，收入用于弥补建设投资。改造实施单位盈亏自负。
三、规划初步研究
市规划局对地块进行了初步研究，做了两个方案。一是地块内原莘园路新村（建于2007年，为六层住宅，内有居民432户，建筑面积2.78万㎡）保留，地块内最多可建住宅面积约30万㎡,地下车位暂按4000个考虑。因莘园路新村位于北侧地块中间，改造完成后将在南北西三个方向被小高层、高层住宅包围，方案实施难度较大，且新建面积难以满足回迁安置及资金平衡需求；方案二将莘园路新村一并纳入改造范围，地块可建住宅面积约36万㎡，可基本满足安置需要。但该小区建成才12年，小区内居民意愿尚不清楚。
四、改造政策标准
按照《青年路新村及周边地块改造政策》的要求，与地块内住户签订改造协议、非居企业签订拆迁协议。红线范围内居民搬迁、非居住用房、城中村拆迁分别参照以下政策予以实施：
（一）住宅房屋。采取货币补偿、产权置换以及两者相结合等方式，由被改造居民自愿选择。采取产权置换的，回迁安置面积采取靠套型安置。结算标准：按原套内使用面积拆一还一，该部分不予收费；对扩大面积部分参照周边新建商品房价格（按市场评估价或物价管理部门核定）9折予以结算。采取货币安置的，由评估机构按照周边新建商品房价格考虑一定的折旧系数予以补偿（可参照上述扩大面积的价格）。对个别住户原面积较大，产权置换后尚有少量剩余面积的，可两者相结合予以补偿。
（二）非居住用房。参照崇川区非居住用房拆迁补偿政策实施。
（三）城中村。如涉及城中村参照崇川区城中村拆迁补偿政策实施。
注：该改造项目为青年路南北两侧作为一个整体，统一规划、分期实施，在该区域范围内均属于原地安置。
五、工作流程
（一）项目调查摸底。由领导小组向崇川区政府下发前期调查任务书。虹桥街办负责开展初步入户调查、宣传改造政策、广泛听取居民意见建议，并将收集的意见建议整理汇总。对有改造意愿的居民超过90%的小区（签字确认），由房投公司根据初步调查结果，牵头开展地块前期研究、拿出初步改造方案（含改造政策、地块总平、套型设计等）、进行成本估算。街道（社区）二次入户调查，就上述改造方案征求居民意见，收集居住面积需求等，98%以上居民同意后（签字确认），项目开始启动前期准备工作。
（二）改造协议签订和搬迁。领导小组发函给不动产登记中心，对拟改造区域内所有房产交易进行冻结。房投公司根据区二次入户征求意见结果，进一步细化调整地块改造方案，优化总平及户型设计，提交领导小组会商决策，通过后交由崇川区政府全面开展住宅改造（非居拆迁）协议签订及搬迁工作。区政府为协议签订及搬迁工作推进主体，要组成工作组，制定详细的工作方案，确保在要求的时间节点内完成协议签订及搬迁工作。该协议在地块内全部住户签约完成之日起生效。在改造范围内全部建筑物拆除后, 向不动产登记部门申请办理产权证书注销登记。
（三）启动依法征收程序。对签约期内签约户数达到总户数的98%，少数居民拒不签约、拒不搬迁阻碍改造项目实施,为维护大多数业主合法权益，可启动依法征收程序。
（四）土地挂牌。市自然资源与规划局启动土地挂牌工作。
（五）项目建设。房投公司在搬迁工作启动后，同步开始项目前期工作。根据区政府提供的前期调查资料（安置需求），制定项目建设计划，开展立项、土地出让、设计、勘探、相关审批等前期工作，细化推进节点，确保按时、保质完成改造任务。
（六）回迁安置。项目领取预售许可证后，房投公司按照改造协议将拟用于居民回迁的房源统一划拨给区里，原则上按照安置需求提供整幢整单元住宅（有条件的可采取用道路、河流自然分隔，成片划拨）整体切块供原地住户选择。区政府组织原地安置户选房，签订预售合同时安置户先交纳扩大面积部分购房款总额的80%，所付款项由房投公司按照银行同期存款利率向住户支付利息。项目竣工交付后，由区里制定回迁工作方案，组织工作组，进行分房结算工作。
（七）资金回笼。为加快资金周转，降低改造财务成本，在项目达到预售条件时，除划拨给区用于安置的房源外，剩余房源经市住建局与区政府审核确认后，可对外销售，以尽快资金回笼。
六、改造资金测算
根据我们与区政府、不动产登记中心对接了解的现场拆迁情况来看：
（一）如莘园路新村不拆除，则拆除房层建筑面积23.74万㎡，按照套内使用面积拆一还一需要24.93万㎡，考虑对建筑面积56㎡左右的安置80㎡左右，原建筑面积85㎡左右的安置100㎡左右，则需要安置房源33.41万㎡，安置面积存在3.4万㎡的缺口，项目资金无法平衡。
（二）如莘园路新村拆除，则拆除房层建筑面积26.52万㎡，按照套内使用面积拆一还一需要27.85万㎡，考虑对建筑面积56㎡左右的安置80㎡左右，原建筑面积85㎡左右的安置100㎡左右，则需要安置房源36.87万㎡，通过微调可基本满足安置需求。因无剩余商品房对外销售，如市财政能承担地块内公建配套、小游园、市政道路及水系的拆迁及建设成本，项目可基本平衡。（详见附表3）
七、政策支持
1、土地出让金予以全额返还。该地块搬（拆）迁等土地整理费用由房投公司筹集垫付，土地挂牌成交后，出让金全额返还。
2、在规划指标上给予以支持。一是对原控规进行调整。根据原控规要求，需在青年路南北两侧建设30米绿化带，这将导致可用净地面积大幅减少。建议将原30米绿化带调整为20米；二是对地块内原规划水系、道路等进行调整，更有利于小区布局；三是在制定规划要点时，对容积率、日照间距等相关指标在不违反强制性规范的前提下，尽量用足。
3、加大税费减免力度。免收各种行政事业性收费和政府性基金,并依法享受相应的税收优惠;电力、通讯、市政公用事业等单位对改造项目适当减免入网、管网增容等经营性收费；取消关于人防工程方面的相关要求；为减轻资金压力，免收各种保证金、保函；回迁房办理不动产登记时，免收回迁居民原套内使用面积结合新建使比测算得出的建筑面积部分的契税。
4、开启项目审批绿色通道。市行政审批局牵头，国土规划、环保、消防、建设、质监、安监、供电、水务、燃气、通信等相关部门建立行政审批绿色通道,简化程序主动服务,缩短改造项目立项、规划许可、土地出让、前期审批、施工许可、后期配套、竣工验收等审批时限。
5、为加快工期、减少成本，在建筑结构上对住宅部分不做装配式（三板结构）。
6、拓宽财政、金融支持渠道。市住建局牵头将改造项目列入国家、省、市棚改项目计划，组织申请国家棚改无偿补助资金；同时协助房投公司，与国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构协商，争取棚户区改造专项贷款支持。改造地块内及周边公建配套、小游园、河道、市政道路等拆迁、建设资金由市财政承担。

附件：1.青年路新村及周边改造地块现状说明
2.青年路新村及周边地块改造政策
3.青年路新村及周边地块改造成本测算


二〇一九年八月二十日


附件1：
青年路新村及周边改造地块现状说明

青年路新村及周边地块范围为东临跃龙南路、西临姚港路、沿青年路南北两侧分布。地块面积：约19万㎡，其中,青年路南侧地块面积约9万㎡,北侧地块面积约10万㎡。地面建筑：居住建筑面积（含莘园路新村）26.52万㎡，约4520户。其中南侧约3万㎡，354户；北侧约23.52万㎡，4166户。非居住房屋建筑面积7.25万㎡，涉及约21个企业(单位),其中青年路南侧5.56万 ㎡，涉及 11个（企业）单位；北侧1.7万㎡，涉及10个单位。详见下表：
表一：住宅情况一览表
片区
新村名称
建成年代
楼幢数
户数
建筑面积（㎡）
青年路北侧片区
青年路新村1-7、10-35、36、37
70年代
35
1709
90000

青年路新村8.9
70年代
2
48
2800

解放路新村
60年代
19
460
27600

解放路平房
70年代

18
2500

莘园路44号、附46号、51-53号、54号
1978-1996
6
261
15725

莘园路新村
1995-1998
11
432
27800

跃龙路93号
80年代
3
62
7000

跃龙路91号院、青年中路9号、82号、210号
80年代
33
707
33000

姚港路3号（京剧团宿舍）
70年代
6
84
8000

姚港路5号、9号、13号
1974-1980
6
196
8000

机关宿舍1-8（1-7楼房，8平房）
1978
8
189
12800
小计


129
4166
235225
青年路南侧片区
姚港路16号、23号、25号、附25号、27号、29号；青年中路2号、10号、12号、83号、91号、135号、281号、305号、307号、309号；光明村一组；
80年代
18
354
30000
小计


18
354
30000
合计


115
4520
265225

如不含莘园路新村

104
4088
237425
表二：非住宅情况一览表
序号
单位
土地
房屋情况
备注


性质
面积㎡
使用情况

青年中路北侧
1
南通市电影发行放映有限公司

5482
办公
姚港路7号
2
南通纺织原料物资有限公司

1149
非住宅
姚港路11号
3
机关事务管理局

1932
办公
姚港路15号
4
南通市煤炭工业公司
工业
1036

姚港路19号
5
中国银行南通分行

1120
办公
姚港路19号

南通对外建设有限公司




6
南通广告美术有限公司
商业
1028

姚港路9号


7
江苏凤凰新华书店集团有限公司南通分公司

790
非住宅
姚港路9号
8
崇川区妇女联合会

834
非住宅
青年新村20幢
9
老干部活动中心

2000
非住宅
姚港路
10
南通市信息科技研究所

1600
办公
姚港路17号

小计

16970


青年中路南侧
11
南通明威抗衰老研究中心

1705
非住宅
姚港路16号
12
南通石油分公司

324
非住宅
青年中路309号
13
中国工商银行南通分行

204
办公
青年中路91号
14
南通供销合作干部学校

4102
办公
姚港路29号
15
南通农业生产资料集团有限公司
工业
2624

姚港路29号
16
南通塑料工业供销公司

1115
办公
青年中路83号
17
南通标准件二厂
工业
14304

青年中路81号
18
南通市崇川区虹桥街道办事处

1524
非住宅
青年中路77-1号
19
南通第二纺织机械厂
工业
17663
厂房
青年中路73号
20
南通艺术剧院

12000
非住宅
青年中路
21
南通建工建材局

8000
非住宅
青年中路
小计

55560


合计

72530


经了解，地块上居住、办公用房大多建于60-70年代，住宅多为简易楼房、少量为平房，没有卫生间等配套设施。房屋建筑标准较低，加上长期失修、失养，房屋破损较严重，周边居住环境较差，尤其是青年新村，小区里雨污管网布置不合理且老化严重，每到梅雨季节、大雨天气，小区内积水严重，又没有绿地、公用车库等小区配套设施，居住很不方便。居住人群多为老人等社会弱势群体，居民要求改造的呼声强烈。





附件2：
青年路新村及周边地块改造政策

一、总体思路：
按照《青年路新村及周边地块改造政策》的要求，与地块内住户签订改造协议、非居企业签订拆迁协议。红线范围内居民搬迁、企业拆迁分别参照以下政策予以实施：
1、住宅房屋：采取货币补偿、产权置换以及两者相结合等方式，由被改造居民自愿选择。
采取产权置换的，回迁安置面积采取靠套型安置。结算标准：按原套内使用面积拆一还一，该部分不予收费；对扩大面积部分参照周边新建商品房价格（按市场评估价或物价管理部门核定）9折予以结算。
采取货币安置的，由评估机构按照周边新建商品房价格考虑一定的折旧系数予以补偿（可参照上述扩大面积的价格）。
对个别住户原面积较大，产权置换后尚有少量剩余面积的，可两者相结合予以补偿。
2、非居住用房参照崇川区非居住用房拆迁补偿政策实施。
3、如涉及城中村参照崇川区城中村拆迁补偿政策实施。
二、住宅改造方案
1、住宅按靠套型安置。结算时，将旧房套内使用面积乘以新房建使比折算成新房建筑面积，该部分面积住户不出钱。对扩大面积部分参照周边新建商品房价格（按市场评估价或物价管理部门核定）9折予以结算。与原地住户订立预售合同时，住户先交纳购房款总额的80%，所付款项由房投公司按照银行同期存款利率向住户支付利息。余款在新建房屋竣工交付时一次性结清。
2、非机动车库价格（如果建）：住户原地置换新房，每户可以购买一个自行车库，  元／㎡，自行车库按照建筑面积计算，地下自行车库按照使用面积计算。
3、地下车位价格：
4、新建房屋层次差率见下表：
层次













5、物业管理费
建成后的小区实行社会化物业管理，小区居民均必须交纳物业管理费。由房投公司在制定改造方案时，根据小区规模、周边同类小区物业费收取标准制定新建小区的物业费收取标准，并在入户征求意见及搬迁协议中明确。任何单位和个人，不得以任何理由拒交物业管理费。
6、装修补偿、过渡费、搬家费
装修补偿：因改造是按套内使用面积拆一还一且居民不出旧房成新价格，故对室内装修一律不予补偿，用户在签订协议后，可自行拆除带走。
过渡费：自改造范围内最后一户签订协议时间三年内，由居民自行过渡，不予支付过渡费；超过三年，因各种原因无法回迁的，由房投公司参照区拆迁过渡费标准给予支付，如超过一年，在年底支付一次，不足一年的，在回迁安置时一并结算。
搬家费自理。
7、提前搬迁奖励
在召开改造实施动员会后规定时间内签订改造协议并交付旧房钥匙的，给予提前搬迁奖励，具体奖励费用标准与签订协议改造协议和交付旧房钥匙的时间对应关系见下表（表中腾空旧房的天数是指动员会之日至签订改造协议直至交旧房钥匙的天数）：
腾空旧房天数（天）
5
10
15
20
25
30
31天
以后
奖励标准（元/户）
15000
12000
10000
8000
5000
3000
不予支付奖励费，且安置扩大面积部分不享受优惠折扣价。

回迁安置严格按照签约时间、搬家交钥匙时间2个时间节点确定的排位顺序选房，具体操作时先以交房（钥匙）时间进行排序，如遇交房（钥匙）时间相同的，以先签订协议者优先。未能在本方案规定的期限内签订改造协议，不予支付奖励费，且安置扩大面积部分不享受优惠折扣价。
8、单位房住户可在新房安置时按有关优惠售房政策优惠购买原有合法面积。
三、改造地块内如有城中村，由崇川区按照现行拆迁政策另行制定拆迁标准。
四、企业非居住用房拆迁参照非居住用房拆迁补偿政策、并结合目前南通市实际拆迁补偿标准采取货币补偿。
附件3：
青年路新村及周边地块改造成本测算
方案一：
青年路新村及周边地块拆建情况分析（不拆莘园路新村）

拆除住宅面积（万平米）
户数
原户均面积（平米）
需安置面积（万平米）
其中：按套内使用面积拆一还一需安置建筑面积
可建住宅面积（万平米）
拆除非居住用房面积（万平米）
备注
北侧
20.74
3734
55.54
29.87



需安置面积按照80平米/户
南侧
3
354
84.75
3.54



100平米/户
小计
23.74
4088
58.07
33.41
23.74*1.05=24.93
30
7.25

成本测算
支出（亿）
收入（亿）
盈利（亿）
非居拆迁费用
7.25*15000= 10.88
商品房销售
无，存在3.4万平米的安置缺口




3.4*3.2=-10.88

民居提前搬迁奖励
0.41
扩大面积可收款
（30-24.93）*2.88=14.6

区推进费、不可预见、评估费、拆迁服务费等  
1.50
车位销售
4100个*10万=4.1

建安成本
30*4800=14.4



小计
27.19
小计
7.82
-19.37
青年路新村及周边地块拆建情况分析（拆莘园路新村）

拆除住宅面积（万平米）
户数
原户均面积（平米）
需安置面积（万平米）
其中：按套内使用面积拆一还一需安置建筑面积       （不出钱部分）
可建住宅面积（万平米）
拆除非居住用房面积（万平米）
备注
北侧
23.52
4166
56.46
33.33



需安置面积按照80平米/户
南侧
3
354
84.75
3.54



100平米/户
小计
26.52
4520
58.67
36.87
26.52*1.05=27.85
36
7.25

方案二：

成本测算
支出（亿元）
收入（亿元）
盈利（亿元）
非居拆迁费用
7.25*15000= 10.88
商品房销售
无，如公建、小游园、道路拆迁成本由财政承担，暂估4万平方米




4*0.6=2.4

民居提前搬迁奖励
0.45
扩大面积可收款
（36-27.85）*2.88=23.47

区推进费、不可预见、评估费、拆迁服务费等
1.50
车位销售
4500个*10万=4.5

建安成本
36*4800=17.28



小计
30.11
小计
30.37
0.26

说明：
1、该测算中的拆迁面积基于与虹桥街办及不动产登记中心初步对接结果，准确数据需区进一步调查摸底。其中，北侧地块按现初步调查，原户均建筑面积60平米/户左右，考虑按平均户均80平米/户予以安置；南侧地块原户均建筑面积85平米/户，考虑按100平米/户予以安置。
2、提前搬家奖励：按每户10000万元计算
3、非居货币补偿暂按1.5万元/平米计算。
4、新建住宅暂按4800元/平米建设成本计算。

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酒酿丸子好吃

不能理解，为什么不拆存在资金缺口，拆安置面积和费用变多了，反而不存在缺口了？

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喝茶看报闲事员

不信鹞，不传谣，人大会还没有通过，楼主怎么发出来，转发 500次，转起来啊

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153号

每户10000万元?

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房子

中介写的  

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wjm123

有什么可信依据

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向阳二队

骗小孩玩玩，以前房子的使用面积，老房子打七折吧，比现在高层的得房率还要低，两千年后的得房率高，达到八十几，那稍微好点。

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Jacky1234

不得不服这些黑中介 作文水平大师级 做中介太委屈

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Jacky1234

一户一个亿  妈的金圆券吗 转它五百次去所里喝茶

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卡卡罗特88

上面写得很清楚 建议先拆青年路南侧的住宅

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red221133

如果你有条件去问一下六书记

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ZZZ明晓

假消息！近几年不会拆。

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沈某

第六点的拆迀，过渡，安置的内容是真的吗？如果是真的，估计很难实施

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Jacky1234

黑中介siquanjia

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房子

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高收入群体 带入高水平人才

Jacky1234

31-35幢在刷涂料 改造停车位 造谣拆迁的傻B碉堡了

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