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发表于 2019-10-6 11:03
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来自：江苏
南通市青年路新村及周边地块
危旧小区改造方案
一、改造范围
青年路新村及周边地块改造范围为东临跃龙南路、西临姚港路、沿青年路南北两侧分布。地块面积：约19万㎡，其中,青年路南侧地块面积约9万㎡，北侧地块面积约10万㎡。地面建筑：居住建筑面积（含莘园路新村）26.52万㎡，约4520户。其中南侧约3万㎡，354户；北侧约23.52万㎡，4166户。非居住房屋建筑面积7.25万㎡，涉及约21个企业(单位),其中青年路南侧5.56万 ㎡，涉及 11个（企业）单位；北侧1.7万㎡，涉及10个单位。
二、改造总体思路
（一）改造原则。改造遵循“政府主导、群众自愿、市场运作、自求平衡”的原则。
（二）推进思路。该改造项目拟对青年路南北两侧统一规划、分期实施。从现场情况来看，青年路北侧地块建筑密度大且民居密集（4000余户），搬迁工作难度较大；南侧以非居为主、民居较少，可先行启动拆迁工作（同步拆除北侧影响规划审批的临街房屋），建设安置房屋。南侧地块改造先行，一方面可减少北侧地块居民过渡时间，另一方面，可作为样板、示范，给群众切身体会，有利于北侧地块搬迁工作。
（三）组织领导。建议成立市老旧小区（危旧房）改造工作领导小组（以下简称领导小组)，负责统筹协调推进市区老旧小区改造工作及重大事项决策。领导小组由分管市长担任组长，市政府副秘书长、住建局、自然资源与规划局、行政审批局、各区政府主要负责人担任副组长，其他相关职能部门为成员单位，统筹推进旧改工作。领导小组办公室设在市住建局，负责日常工作。
（四）推进主体。该改造工程由市住建局、崇川区政府、房投公司联合推进。地块内搬迁（拆迁）、安置由崇川区政府负责实施，市土地储备中心对地块进行收储后挂牌出让，房投公司负责资金筹措、项目建设等。其他相关部门做好协助工作。
（五）建设主体。在地块内搬迁工作结束后，通过带《南通市青年路新村及周边地块改造方案》、地块总平图、规划设计方案（单体平面方案）等土地挂牌，房投公司取得土地使用权。
（五）资金筹措。改造所涉前期投资（调查摸底、地块研究、委托设计等）由房投公司先行支付。如项目土地挂牌成功正式启动后，纳入工程成本；如项目因各种原因中止，该费用纳入以后地块改造成本。规划改造红线范围内新建的住宅、车库（车位）等，在全部满足原地住户新旧房屋置换需要后的剩余面积，由房投公司向市场公开销售。地块内如建设商业用房可由房投公司自持或销售，收入用于弥补建设投资。改造实施单位盈亏自负。
三、规划初步研究
市规划局对地块进行了初步研究，做了两个方案。一是地块内原莘园路新村（建于2007年，为六层住宅，内有居民432户，建筑面积2.78万㎡）保留，地块内最多可建住宅面积约30万㎡,地下车位暂按4000个考虑。因莘园路新村位于北侧地块中间，改造完成后将在南北西三个方向被小高层、高层住宅包围，方案实施难度较大，且新建面积难以满足回迁安置及资金平衡需求；方案二将莘园路新村一并纳入改造范围，地块可建住宅面积约36万㎡，可基本满足安置需要。但该小区建成才12年，小区内居民意愿尚不清楚。
四、改造政策标准
按照《青年路新村及周边地块改造政策》的要求，与地块内住户签订改造协议、非居企业签订拆迁协议。红线范围内居民搬迁、非居住用房、城中村拆迁分别参照以下政策予以实施：
（一）住宅房屋。采取货币补偿、产权置换以及两者相结合等方式，由被改造居民自愿选择。采取产权置换的，回迁安置面积采取靠套型安置。结算标准：按原套内使用面积拆一还一，该部分不予收费；对扩大面积部分参照周边新建商品房价格（按市场评估价或物价管理部门核定）9折予以结算。采取货币安置的，由评估机构按照周边新建商品房价格考虑一定的折旧系数予以补偿（可参照上述扩大面积的价格）。对个别住户原面积较大，产权置换后尚有少量剩余面积的，可两者相结合予以补偿。
（二）非居住用房。参照崇川区非居住用房拆迁补偿政策实施。
（三）城中村。如涉及城中村参照崇川区城中村拆迁补偿政策实施。
注：该改造项目为青年路南北两侧作为一个整体，统一规划、分期实施，在该区域范围内均属于原地安置。
五、工作流程
（一）项目调查摸底。由领导小组向崇川区政府下发前期调查任务书。虹桥街办负责开展初步入户调查、宣传改造政策、广泛听取居民意见建议，并将收集的意见建议整理汇总。对有改造意愿的居民超过90%的小区（签字确认），由房投公司根据初步调查结果，牵头开展地块前期研究、拿出初步改造方案（含改造政策、地块总平、套型设计等）、进行成本估算。街道（社区）二次入户调查，就上述改造方案征求居民意见，收集居住面积需求等，98%以上居民同意后（签字确认），项目开始启动前期准备工作。
（二）改造协议签订和搬迁。领导小组发函给不动产登记中心，对拟改造区域内所有房产交易进行冻结。房投公司根据区二次入户征求意见结果，进一步细化调整地块改造方案，优化总平及户型设计，提交领导小组会商决策，通过后交由崇川区政府全面开展住宅改造（非居拆迁）协议签订及搬迁工作。区政府为协议签订及搬迁工作推进主体，要组成工作组，制定详细的工作方案，确保在要求的时间节点内完成协议签订及搬迁工作。该协议在地块内全部住户签约完成之日起生效。在改造范围内全部建筑物拆除后, 向不动产登记部门申请办理产权证书注销登记。
（三）启动依法征收程序。对签约期内签约户数达到总户数的98%，少数居民拒不签约、拒不搬迁阻碍改造项目实施,为维护大多数业主合法权益，可启动依法征收程序。
（四）土地挂牌。市自然资源与规划局启动土地挂牌工作。
（五）项目建设。房投公司在搬迁工作启动后，同步开始项目前期工作。根据区政府提供的前期调查资料（安置需求），制定项目建设计划，开展立项、土地出让、设计、勘探、相关审批等前期工作，细化推进节点，确保按时、保质完成改造任务。
（六）回迁安置。项目领取预售许可证后，房投公司按照改造协议将拟用于居民回迁的房源统一划拨给区里，原则上按照安置需求提供整幢整单元住宅（有条件的可采取用道路、河流自然分隔，成片划拨）整体切块供原地住户选择。区政府组织原地安置户选房，签订预售合同时安置户先交纳扩大面积部分购房款总额的80%，所付款项由房投公司按照银行同期存款利率向住户支付利息。项目竣工交付后，由区里制定回迁工作方案，组织工作组，进行分房结算工作。
（七）资金回笼。为加快资金周转，降低改造财务成本，在项目达到预售条件时，除划拨给区用于安置的房源外，剩余房源经市住建局与区政府审核确认后，可对外销售，以尽快资金回笼。
六、改造资金测算
根据我们与区政府、不动产登记中心对接了解的现场拆迁情况来看：
（一）如莘园路新村不拆除，则拆除房层建筑面积23.74万㎡，按照套内使用面积拆一还一需要24.93万㎡，考虑对建筑面积56㎡左右的安置80㎡左右，原建筑面积85㎡左右的安置100㎡左右，则需要安置房源33.41万㎡，安置面积存在3.4万㎡的缺口，项目资金无法平衡。
（二）如莘园路新村拆除，则拆除房层建筑面积26.52万㎡，按照套内使用面积拆一还一需要27.85万㎡，考虑对建筑面积56㎡左右的安置80㎡左右，原建筑面积85㎡左右的安置100㎡左右，则需要安置房源36.87万㎡，通过微调可基本满足安置需求。因无剩余商品房对外销售，如市财政能承担地块内公建配套、小游园、市政道路及水系的拆迁及建设成本，项目可基本平衡。（详见附表3）
七、政策支持
1、土地出让金予以全额返还。该地块搬（拆）迁等土地整理费用由房投公司筹集垫付，土地挂牌成交后，出让金全额返还。
2、在规划指标上给予以支持。一是对原控规进行调整。根据原控规要求，需在青年路南北两侧建设30米绿化带，这将导致可用净地面积大幅减少。建议将原30米绿化带调整为20米；二是对地块内原规划水系、道路等进行调整，更有利于小区布局；三是在制定规划要点时，对容积率、日照间距等相关指标在不违反强制性规范的前提下，尽量用足。
3、加大税费减免力度。免收各种行政事业性收费和政府性基金,并依法享受相应的税收优惠;电力、通讯、市政公用事业等单位对改造项目适当减免入网、管网增容等经营性收费；取消关于人防工程方面的相关要求；为减轻资金压力，免收各种保证金、保函；回迁房办理不动产登记时，免收回迁居民原套内使用面积结合新建使比测算得出的建筑面积部分的契税。
4、开启项目审批绿色通道。市行政审批局牵头，国土规划、环保、消防、建设、质监、安监、供 电、水务、燃气、通信等相关部门建立行政审批绿色通道,简化程序主动服务,缩短改造项目立项、规划许可、土地出让、前期审批、施工许可、后期配套、竣工验收等审批时限。
5、为加快工期、减少成本，在建筑结构上对住宅部分不做装配式（三板结构）。
6、拓宽财政、金融支持渠道。市住建局牵头将改造项目列入国家、省、市棚改项目计划，组织申请国家棚改无偿补助资金；同时协助房投公司，与国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构协商，争取棚户区改造专项贷款支持。改造地块内及周边公建配套、小游园、河道、市政道路等拆迁、建设资金由市财政承担。
附件：1.青年路新村及周边改造地块现状说明
2.青年路新村及周边地块改造政策
3.青年路新村及周边地块改造成本测算
二〇一九年八月二十日
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