定金如何确定？

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案例分析

2018年3月2日，甲、乙经中介签订《房屋买卖合同》，主要内容为：乙同意购买甲名下的南郊402室，价格为110万元；乙向甲支付定金20万元，余款分三期付清，首期10万元于3月11日支付，二期房款于开发商交房时支付，三期房款于乙取得房产证时交付；若甲中途违约，应书面通知乙并在5日内双倍返还定金及已付房款。

合同签订当日，甲即支付房屋定金20万元。乙向甲出具收条，并载明所收20万元系定金。3月11日，甲付款10万元。

2019年1月14日，甲、乙签订房屋买卖补充协议，约定：所售房屋由南郊402室改为城东502室，房价增加5万元，1月底前完成房屋过户手续，如乙不能履行，将定金30万元退还甲并按房款的20%支付违约金。1月28日，乙在微信中答复甲城东502室已无法交付，只能履行南郊402室。但乙至今并未向甲交付南郊402室。故，甲诉至法院，要求乙返还房款7万元，双倍返还定金46万元。

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法院认为

甲、乙签订的房屋买卖合同及房屋买卖补充协议，均具有法律效力。乙在合同签订及合同变更后，均未能按约如期向甲交付房屋并办理房屋所有权登记手续，且违约行为延续至今，故乙行为已构成根本性违约，应依法依约定承担相应的违约责任。

虽然房屋买卖合同约定定金数额为20万元，但在双方签订补充协议时，乙认可原告已支付的30万元均作为定金，故双方的定金数额应当依补充协议及法律规定予以确定。法律规定定金不得超过合同标的额的20%，且双方补充协议约定的房屋价款为115万元，故甲已支付的30万元中的23万元系定金，其余7万元为购房款。甲虽仅就定金提出诉请，但该请求实际涵盖了要求被告依法退还全部已付款项的违约责任，因此，为减少诉累，应当判令乙双倍返还甲定金46万元及购房款7万元。

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裁判结果

被告乙返还原告甲房款70000元，双倍返还原告甲定金460000元。

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律师观点

《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”   

以上法条中可看出，定金具有如下特征：

1、定金应当以书面形式约定。

2、定金是实践合同，以交付定金时生效。

3、定金罚则基本含义为：定金交付方违约，定金丧失；定金收受方违约，双倍返还定金。

4、若双方约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十，一方主张超过部分亦适用定金罚则的，人民法院不予支持。

来源：信合企控