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本文经授权转自杠杆地产 （ID：Property-Market） 作者：杆姐
端午假期，和合肥、成都、重庆的朋友聊天，都说二手房卖不动。
其中一个朋友说，自己和朋友的房子挂了几个月，一直没卖出去。
小阳春，短暂带动过部分城市二手房趋暖，但近期又归于平庸。杠杆游戏说这个，部分高位投资房子的杆友估计不高兴。
投资房子，和玩股票一样，普通人都只能玩二级市场，目标就是溢价套现。行情迟迟不来，你让人怎么爽？
这样的不爽，我觉得恐怕还要持续一段时间。具体多久不知道，看完今天我总结近期的一些事件，估计大家都会明白： ——楼市小阳春“入夏”基本宣告失败。
最高层再次喊话“房住不炒”，接着5月末苏州调控升级，大概算是标志。楼市更多的消息，随即接踵而至。且看下文。 1、5月销售放缓，小阳春“入夏”闯关失败。楼市一切的价格基础，都来自于销量。没有一定的销售，现金流无法维持平衡，价格也没办法坚挺。
对于楼市投资者来说，销量不够好，二手房价格也好不了。
我国统计局1-5月的全国房地产开发和销售数据，还要过几天才发布。但杠杆游戏找了研究机构对百强房企、主要城市的监测发现： 5月，受主要城市成交下滑影响，百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。这和大家的感觉也是一致的。
分城市来说。重点城市房地产市场降温，成交量再次步入下降通道。
也不能一概而论，比如主要一线城市，市场需求依旧坚挺，单月成交量刷新年内新高，北京更是翻倍增长。
而多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。
前期热点城市，典型如苏州，在调控升级后成交明显放缓。
我国房企一哥碧桂园，6月9日晚间公告，5月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币543.3亿元，较2018年5月同比减少4.88%。
归属公司股东权益的合同销售建筑面积约582万平方米，2018年5月同比减少4.14%。
碧桂园1-5月销售面积毕竟遥遥领先，体量太大，单月有点减少倒也可以理解。但这确实说明，5月楼市入夏闯关失败。
2、北京土拍市场明显降温。杠杆游戏一直说，北京、深圳的楼市变化，非常值得关注。北京离政策最近，执行坚决；深圳离市场近，市场反应最灵敏。
所以，这两个城市楼市的一举一动，都是是明显的信号。
新一期经观就报道说，5月28日，在李兆基宣布辞去董事局主席一职第二天，恒基兆业在北京以30.2亿元价格拿下孙河地块。
作为今年北京推出首个不限价地块，这块编号为2019-007的地块吸引了10家开发商参与竞拍。
但有趣的是，与孙河地块一同成交的共有4个地块，除了孙河地块外，另外1幅住宅公建混合用地和2幅商办用地报名参拍的企业均只有1家，最后均以底价成交。
中指院数据显示，2019年前5月北京土地出让金收入714亿元，同比增长了18%，在全国300个主要城市中排名第四。也有的研究统计说是第五。无论如何，这似乎不错。
但与今年一季度589亿元的土地出让金、全国排名第一相比。4、5月两个月，北京土地出让金收入只有125亿元。
在近期北京举办的土地推荐会上，北京规自委会一口气推出57块经营性用地，但反响平平。
据一家主要业务在北京的房企营销负责人透露，多数房企对在北京拿地较为谨慎，“为什么不愿意拿地了，原因明摆着嘛。”
一方面，北京每年施工期短，一方面去年以来限竞房项目大规模入市……所以开发商拿地谨慎了。
3、广州地王解套难。其实，这句话放到全国任何一个地方皆如此。
媒体近期就报道，保持广州单价地王记录至今的时代中国地块，仍处于“正负零”以下；
曾涉嫌违规施工的中冶万宝地块项目未开放营销中心，项目相关负责人6月6日对长江商报记者表示，目前正在施工建设当中，预计今年入市销售，但具体时间并未确定。
同时，保利地产，日前披露了计提存货跌价准备情况，多个项目合计计提存货跌价准备金额达到23.42亿元，其中广州保利广钢219项目、保利广钢224项目两个高价地项目计提存货跌价准备近11亿元。
2016、2017年土拍市场火热，诞生了很多单价和总价王。很多地块的地价和周边的房价相差无几。赶上调控限价、限购，怎么定价、怎么去化，成为难题。
一些资金成本高的企业，陷入调整期不可避免。比如杠杆游戏之前写过，典型如部分闽系房企，泰禾等，曾创造多个地王。2018年陷入忍痛割肉，抛售多个重点项目……
还好，目前来看，似乎稳住了。毕竟今年前几个月，楼市也出现了回暖。包括融资也有放宽。
4、困境中，粤泰割肉自救…近期典型如广州粤泰集团，其公告就宣布，与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署了五份项目转让协议，交易对价总计63.97亿元。
值得注意的是，杠杆游戏注意到，公告显示，交易双方同意暂时预留合计14.12亿元，用于支付相关未付的工程款、税费、目标项目已收房款意向金等。
这句话恰恰说明粤泰资金的紧张，此前工程款、税费等需要支付。
粤泰股份自己就说，本次合作是为了缓解公司流动性紧张，化解公司的逾期借款风险。
是的，粤泰去年开始已经已出现多宗债务违约，一些项目没能入市销售。
如公告披露： 广州嘉盛项目存在对外提供抵押担保的情况，上述担保所涉债务剩余本金余额合计约11.96亿元。截止本公告披露日，该项目存在被司法查封及轮候查封的情况，涉及债务诉讼剩余本金余额合计为25.96亿元。
困境中，必须想办法度过难关，只好割肉给财大气粗的世茂。
其实2017年以来，粤泰已经出售过一些项目股权。调控让一些中小体量房企陷入被动，类似的例子其实还有很多。
随着此轮调控的长期坚持，近期调控玩的小波段，再次从结构放松变为局部强化，一些房企还没有享受完小阳春的滋润，又要面临压力了。
5、楼市艰难要不要对赌？这个问题，一方面是给房企，一方面也是给楼市普通投资者的。
对于房企来说，这几个月很多拿地极为热情、溢价很高。这对于稳定预期很有意义，但杠杆游戏要说，今天的预期是否转化为未来的现实？
调控简单说只有2个可能：一是放松；一是坚持为主，结构性放松。前者，意味着开发商的对赌奏效。后者意味着，部分房企到时又要面临今天的困境。
而对于普通投资者，杠杆游戏此前做了数据研判，随着部分限售期到，以及对调控前景的担忧，今年开始大量二手次新房将挂牌入市。
毕竟，大家买房投资不是用来出租的，而是要卖了变现。所以，一有机会就要卖。很多人投资房子还是有资金成本的。
在前景不明的当下，我还是那个建议，不要超过自己可以承受的杠杆投资。
回到文初，我那几个朋友二手房挂了几个月没卖出去的事。我说其实降2000块钱/平米，一下就卖了。
朋友知道我是说笑的。毕竟谁舍得？
只要形势不是明显急转直下，比如动辄降几千，看不到稳预期的迹象，房贷可以正常供，谁都不愿意割肉。
此前我就做了总结，这轮调控有趣就在于，调控玩的是小波段。
松一下，买房小热情回来后，经济稳住了，又点名几个热点城市，传达出收紧的信号。
一个小阳春、小宽松，周期不超过6个月，基本就给你一个季度高潮。然后又收紧。看经济需要，接下来也可能小放松，然后再小收紧。以此类推。
在这样的波段调控中，没有一定的资金实力和优质标的选择，我想是很难赚到钱的。但是希望，却每个几个月给你一次。游戏的主人不是你，懂吗？
来源：杠杆地产 南通0 | 
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发表于 2019-6-11 09:42
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