追讨小区公建配套用房政府部门应这么干

长江之尾11

关于通过税收稽查手段追讨被不良开发商非法霸占的公建配套服务用房和设施的建议

为全面落实社区公共配套服务设施用房，完善基层硬件设施，提高社区服务水平，开发建设单位应按相关法律、法规和规划要求足额建设公建配套用房，如社区服务用房、幼儿园、物业用房、居民活动用房、卫生站等。这些公建配套用房和设施在小区启动使用前应当无偿移交管辖区域内的政府物业管理部门、街道、居民委员会和所在业委会。

经调查了解，自1988年1月3日实行土地使用权有偿出让制度以来，我市市区小区建设竣工后公建配套用房和设施开发商大部分没有移交，一些开发建设单位以各种原因不按要求少交、漏交或拒交现象普遍存在，这些少则几百、几千平方多则几万平方的公建配套用房和设施，被开发商及其下的物业公司私自挪用、占用、租用甚至变卖，严重侵害了这些小区业主们的合法利益，肥了不良开发商，减少了国家税收入库，造成市区内多数小区业主经常到有关部门上访不断。2008年9月，市政府出台了《进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，2010年９月市政府下发了《关于进一步加强市区住宅小区物业管理工作的会议纪要》，来解决这一历史遗留问题，文件虽出台了，可执行的效果并不理想。

为进一步规范市区新建住宅区配套用房的分类、规划、权属登记和移交管理，2013年12月，市政府印发了《南通市市区新建住宅区配套用房管理暂行规定》，于2014年2月1日起施行。该规定的实施，标志着南通市对市区新建住宅区配套用房的管理在进一步规范。但该规定并未对老小区配套用房移交做任何规定。为切实解决老小区公建配套用房和设施移交历史遗留问题，提出如下建议：

一、成立社区公共配套服务用房和设施清理移交工作组。建议由市政府办相关处室牵头成立工作组，市房管局、市规划局、建设局、国家税务总局南通税务局，各区住建局参与。工作组主要是组织协调全市社区配套和公共服务用房的移交工作，制定工作方案并认真组织实施，督促有关部门和单位按要求提供资料，检查各职能部门的工作进度，监督工作质量，组织工作验收。具体做法可以参照2006年深圳市社区配套和公共服务用房清理移交工作方案。

二、通过税收稽查手段解决公共配套服务用房非法占用问题。为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，早在2006年国家税务总局就下发了关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知[国税发（2006）187号] ，该文件第四条第三项明确规定，公建配套设施和服务用房建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除，如开发商不移交，应交纳土地使用税和增值税、印花税，企业所得税。建议由市房管局牵头，各区住建局参与，对市区2014年2月前已建成但未移交相关公共配套服务用房和设施的住宅小区重新进行排查，摸清底数；对已建成但挪作他用或占用的，应按报建时的功能予以恢复，限期移交，并追讨损失；对未按规定期限移交公共配套和服务用房的开发商，建议市房管局提交名单，由市政府办协调国家税务总局南通税务局通过税收稽查手段来强制开发商移交（如市区的天润家园等小区都是通过依据国税发[2006]187号文件，向原南通地税局举报，开发商怕交税和处罚，都是在短时间内移交了公建配套用房）。这样一是增加国家税库收入，可以在查清事实后及时督促查补税款、滞纳金，并依法追究企业法人的偷税刑事责任；二是推动开发单位及早移交公建配套服务用房和设施，让业主享受用使用权收益权。

三、通过法律途径解决公共配套服务用房非法占用问题。对已建成但开发单位已灭失或无法联系的，公告后直接移交；对被开发建设单位私自转卖，债权债务不明确的，不愿移交的，与规划面积不符等问题，由市规划、国土部门找出当时与开发商、建筑商所签的项目、土地合同，由市司法局协调南通法律援助律师，从各种渠道，最后到司法途径彻底解决问题，将社区的各项配套设施和公共服务用房交回政府、社区和居民。