南通，一个已经无法忽视的城市

宇宙第一帅

2016年7月，中国首只万米级深渊科考母船，正式下水，我国终于能真正向万米级深海发出挑战书。

　　然而，这次的国家级工程，却有一个与众不同的之处，破天荒的以人命名。

　　这艘深渊科考船的冠名人，叫张謇，而与他命运的休戚相关城市，就是我们今天的主角，叫：

　　南 通

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　　公元744年，大名鼎鼎的鉴真和尚，踏船东渡，走到长江口，向北四望，是无尽滩涂和苍茫大海。

　　那里，便是未来的南通（楼盘），一个长江泥沙冲击出来的城市。

　　翻开历史笔记，三鱼所能找到最早建城史资料，“唐初，设盐场”，换句话说，那时这还是海陆交界滩涂。

　　直到公元875年，南通的狼山县，第一次进入了中国历史。

　　虽然我不知道，南通是不是，中国建城史真正最短的城市，但这样后起之秀，在农耕那样拼底蕴的时代，吃亏是免不了的。

　　在漫长历史长河中，相比长江南岸的苏杭热闹喧嚣，长江口的北岸，显得沉默异常。

　　但作为一个在中华大地，空降出来的城市，很神奇，同时也天然充满变数。

　　民国元年，正式改成南通。

　　往前18年，这里诞生了，曾经教课书上，中国最后一位状元，张謇。

　　而以我们现代人视角，可能很难想象，一个人的传奇，能带动一个城市的城运跌宕，可张謇，就是这样的传奇。

　　南通，作为一个没有太多包袱城市，开从近代开始，像世人展示他的抱负。

　　我们热衷的中国梦，“实业兴国，教育强国”，最早出现在南通的土地上。

　　这里诞生中国第一家师范院校，张謇还参与创举包括复旦，上海（楼盘）海洋，同济在内，370所能叫的上名字的大学。

　　这里有着中国实业历程中，大名鼎鼎的第一家股份制纱厂大生，第一个工业区唐家闸...

　　“轻工业不能忘记张謇”，毛主席这样说道。

　　然而，这还不是南通的巅峰，现在很少有人知道，南通，“中国近代第一城”。这是两院院士，中国城市规划的权威，吴良镛正儿八经的提法。

　　其实并非空虚来风，以公路为例，从1905年，南通建成中国一条公路和汽车站算起，到1927年，南通公路里程达到406公里，而一城就占了江苏全省公路的52.6%。

　　可那样一个命运浮萍的时代，1924年，大生在日本资本挤压下，破产！1926年，张謇病逝，万人送行。

　　而南通短暂的繁盛，也宛如彗星，消散在时空的黑夜。

　　但有些会被遗忘，有些注定会被传承。

　　到现在，可能有人认为，南通是中国近代第一城，凭什么？当南边的上海，苏州（楼盘）不存在吗，还是无锡（楼盘），在近代也是地位卓著。

　　很简单，凭城市规划，这也是张謇先生，鲜为人知的遗产。

　　“南通不同于租界或者列强占领下发展的城市，中国人基于自己的理念，第一次规划的城市。”-吴良镛

　　“一城三镇”，张謇可能提出了世界上最早的“花园城市”理念，现在看来都不过时。最重要的是，他被付诸实现了。 　　

    南通，一切的起点，都源于这个城市骨架。

　　这次，我们顺着这样脉络，来更深入这个城市，崇川，港闸，开发区，和通州区。

    首先，便是崇川区。 作为“一城”，濠河之水，孕育了南通了一切的开始。

　　到了今天，被濠河环绕的主城，已经成了现代商业林立的旅游商业区。摩天接踵的现代大厦，南通最成熟的商业片区，最高的城市建成度，无不宣誓，这里曾经在南通中心地位。

　　同样高耸的，还有这一片区房价，几乎站在南通房价的巅峰，均价18k每平左右。

　　但支撑，不完全来自成熟配套。

　　南通，作为一个近代以教育起家，现代诞生了启东（楼盘）中学和葛军的城市，对教育有深入骨髓的偏爱。

　　折价到楼市，学区房在南通有着超乎想象的追捧，这在教育资源最雄厚的崇川，分化表现特别明显。

　　优质的学区房，可以买入2万多价格的台阶，相反，没什么资源背书的老房子，1万多也能找到。

　　总的来说，饱和度非常高，也是土著扎堆儿的崇川老中心，格局就这么固化下来了。

　　那么，崇川是否就止步于此。

　　最早的“一城三镇”，除了先进的花园城市理念，容易被忽略的，就是多中心发展的格局。

　　事实上，我们能从当前的南通的规划，窥见这样的思路。

　　地铁规划上，也一览无余，主城三区，崇川，港闸，开发区，基本雨露均沾，未来南通的地段价值，将趋近拉平。

　　这样好处还在于，每个片区，都能有独立思路，去孕育自己的中心。

　　崇川，选择南部建了新城区。

　　市政府的搬迁，首先就表明一种决心。各种公众设施和商业配套也随着而来，白纸作画的绿化，城市界面自然舒爽，这样地段教育资源也少不了的丰厚。

　　金融街(000402)CBD落位，带来了南通最现代的都市感，一锤定音，豪宅扎堆，3万均价楼盘在这里也开始能找到了。不客气的宣誓，这里是南通的新贵富人区，也是新一代的市中心。

　　当然，这不代表，其他区甘于人后。

　　在北，与崇川一河之隔的港闸，也是南通老牌实力片区。

　　重点打造的市北新城，与港闸老城区融合度非常高，不仅自身有着成熟的城市配套，同时诸如宜家，万象城等新一代商业加持，有着不输崇川的热闹。

　　加上还坐拥南通，两大最高流量入口，南通站和南通西站赋能，在南通有着仅此于崇川的14k左右的均价，顺理成章。

　　这也是偏爱南通成熟城区生活的刚需们，不错的选择。

　　但港闸，其实面临挑战。

　　南方，南通经济开发区，俗称开发区。

　　作为中国首批的14个国家级开发区之一，这个1984年起步的园区，起点不算低。这个有着70多家500强的园区，是南通所有片区中产业支撑，最有力的。

　　依托于多年产业经营，让开发区从白纸直追，房价也水涨船高，以能达商务区为代表开发区中心，均价也在13k左右。

　　但开发区最北，和从崇川南部的交界，中创区，可能是南通最富有想象力未来。

　　以CAZ理念为主导，大概目前南通最高起点的规划，包括各种高大上配套，即便目前一张白纸，即便均价遥遥直指2万，但还是难以掩盖这里想象力，同样这里也是南通最需要时间发育的片区。

　　这样的开发逻辑，也让开发区房价梯队，自北向南衰减，最南的苏通大桥口，苏通园区，约1万左右，开发区最刚需的板块。

　　还有那个撤市并区，后来加入市区的通州区。

　　由于距离主城不算近，通州老城的8至9k均价，显得很刚需，同样因为距离，更适合通州当地工作生活。

　　而通州的选择，很有意思，反市区方向在东孕育新中心，南山湖新城。

　　环境清新，设施相当成熟，同时和通州老城差距也在拉开，达到12k，进一步打通州港，完成江海联动的使命，也代表通州的未来。

　　有意思的是，这次走遍全南通的市调，南通的房价在去年盘整中，回调了5%左右，相对还算坚挺，加上楼市开春，预计会适当回暖。

　　如果你想知道关键性的数据，南通楼市各区的供求比，在公众号“三鱼投资说”后台回复“供求比”，我把他发给你。

　　其实说了这么多，楼市终究只是一种城市发展的折射。

　　对于这个曾短暂绽放城市，宿命上有着更多的不甘心。

　　2018年，南通GDP为8400亿元，摸到万亿俱乐部的门槛。这其实是个不俗的成绩，经济大省江苏的前四，进入全国20强，经济总量上超越了20个省会。

　　旗下五县，也是百强县五虎。

　　基础教育，省內无敌，建筑大军，建设全国，船舶，纺织更是继承的南通实业精神，拼到极致。

　　然而，这一切，都是南通把手别再后面的完成的。

　　一个从长江中诞生的城市，长江，天然就是这座城市的灵魂。可某一方面，也束缚着南通。

　　长江，南通，难通。因为交通，南通错失多少从上海机会。这个长三角北部的中心，有时候面对南岸的苏锡常，还被冠之以苏北名头，不知作何感想。

　　因为错失很多，这个民富底子不错的城市，居然称为一个人口流出城市，17年甚至流出了34万人。

　　教育出来的人才，为他人做了嫁衣，建设再好的建筑，也不在南通土地上。

　　南通，这就是你的极限吗？

　　多年前，苏通大桥的建成，打通了整个南通的南线交通走向，也大大拉进了跟上海的距离。

　　在建的沪通铁路将结束南通没有高铁通上海的历史，未来还有规划中的京沪二线，北沿江高铁直达上海，通苏嘉甬高铁直达苏州，杭州（楼盘），宁波（楼盘）。

　　意味着，南通不仅结束了没有高铁的历史，而且一举成为上海北的高铁枢纽，从某种意义上说，南通将是连接上海和苏北的流量中枢。

　　这段时间，沸沸扬扬的上海第三机场，虽然还未尘埃落定，但已没人敢轻视南通的决心。

　　如果长江的交通，是南通的宿命，那么南通骨子里，就是个不认命的城市。

　　有呼应，有回应，在上海未来规划中，南通便是必须要赋能，而且不可塌陷的北翼。

　　而且我还看到一个很有意思的来自21世纪的数据，全国城市书店总量上，南通力压众多高能级一二线城市。

　　其实我的肉身对这点感受，更为强烈。

　　这次市调南通中，我去传言中的四甲镇。

　　说实话，是个平平无奇的乡镇，但让我颇为感慨的，镇上唯一能21世纪搭边的建筑，包括镇政府在内，居然是所学校，而在南通并不鲜见。

　　我想，在中国最早的博物馆—南通博物苑中，收藏着南通的光荣。

　　而南通的梦想，在这个城市每一张书桌，每一个建筑工位，每一个生意场合等等，以及那些身在外地，心在这里的南通人心中。

　　毕竟，有变数的城市，方有未来.