北京试点共有产权养老房：每平方米约4万元，不纳入限购体系

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北京商报12月13日消息，自北京确定启动共有产权养老试点至今已有三年，近期，北京同时也是全国首个共有产权养老机构试点迎来了首批入住的老人，而他们也将在不久后拿到北京发放的第一批共有产权养老居室不动产权证（房本）。12月12日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。据悉，作为目前北京惟一的共有产权养老居室试点，双桥恭和家园确定了企业与消费者按5%和95%分配50年产权的模式，且每间房必须入住一名60周岁以上老人并缴纳3000元/月的服务费。过户后，购房者可随时出租、出让，价格随行就市，买卖都不受北京现行普通商品房限购条件限制。
共有产权“新成员”
共有产权是近两年各地楼市中兴起的“新热词”。与市场上的共有产权住宅不同，按照市民政局、市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》规定，共有产权养老设施的模式则被定义为居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住。
双桥恭和家园运营方、乐成集团副总裁高峻松介绍，试点项目社区由养老居室、公共空间和长期照料（医护）床位三部分构成。其中，养老居室的部分以“按份共有”的方式销售不动产产权，即：投资商永续持有每间居室X%（试点项目为5%）的产权，剩余份额向符合条件的居民转让。而且，投资商持有配建的服务设施的不动产产权，不得分割转让，并依据《养老机构设立许可办法》在民政部门登记设立养老机构，持续提供养老服务。
“这意味着，试点项目内的养老居室产权由养老服务企业与符合条件的购买者以按5%、95%的份额共同持有，而且每间养老居室入住前，购房者要与企业签订房屋使用协议，保证房间内必须有至少一名60岁以上老年人居住。此外，配套约占总面积的40%医疗、护理、餐饮等公共服务设施仍由企业持有经营。”北京市民政局副局长李红兵表示。而高峻松进一步介绍，在入住后，每间养老居室每个月还需缴纳3000元服务费，老人将享有公共空间的使用、医护人员24小时响应等基础服务包。
据悉，双桥恭和家园试点项目整体建筑规模为3.68万平方米，建有养老居室365套，户型在79-95平方米不等，售价约为4万元/平方米。项目于今年7月15日启动签约，10月正式竣工并投入运营。截至目前，一期已全部实现认购，认购签约养老居室143套，入住8户，老人12人，30%以上来自东城区和西城区。值得注意的是，李红兵还透露，本次试点的共有产权模式今后还将引入北京城市副中心的配套城市设施建设。
不纳入“限购体系”
“与一般的养老机构不同，共有产权养老居室最突出的特点就是消费者将拥有属于自己的产权，购买后将可按照市场价转让、出租，只要购买方、租户符合每户入住至少一名60岁以上老人的条件即可，企业方不参与收益的分配，居室的用水用电都按民用标准来实行。”李红兵还表示，虽然现在80%以上购房人都是老人子女，但如果居室95%的产权是归入住老人所有，那么在老人去世后，子女也可依法继承产权，如继承后家中无符合条件的老人入住，企业方可协助进行出租、转让等。
不过，高峻松也表示，为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室，企业方将在入住协议中要求居室内不能在无符合条件老人入住的情况下入住其他人员，而且无人入住的居室也需要按时缴纳3000元/月的服务费用。“除每一任产权拥有者入住前都要签订房屋使用协议外，我们还会确保企业虽拥有5%的产权，但是与95%的产权持有者享有同样话语权，确保企业可以及时对后续房屋的转让租借有干预的权利。”李红兵表示。就此，有业内人士分析称，以试点项目4万元/平方米的售价计算，一户79平方米的项目全款为316万元，50年所需缴纳的服务费为180万元，这相当于50年购房人最少需缴款496万元，合6.3万元/平方米左右，较周边同类普通商品房没有明显的价格优势。
对于试点项目养老居室的买卖，市住建委房屋市场管理处处长倪娜表示将不受北京现行普通商品房限购政策影响，“除居住老人的条件外，购房者只要符合北京户籍居民、持有北京工作居住证、在京连续缴纳五年社保或个税其中一项条件即可。而且，拥有共有产权的居民不影响继续购买普通商品房的资格；另一方面，已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买共有产权养老居室”。倪娜表示。
而在提到养老居室的付款方式时，高峻松表示，除全款外，购房者也可以使用商业贷款，目前银行已确认可为购买试点项目的消费者提供十年、50%的贷款。
养老引资新尝试
不可否认，随着北京的养老需求加速释放，越来越多的社会资本看中这块诱人的蛋糕，希望参与其中分一杯羹。然而，由于不少养老相关产业都存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，部分资金实力不够雄厚或承受风险能力相对不足的企业，始终对投资这一领域较为谨慎，浅尝辄止的情况也时有发生。有知情人士告诉北京商报记者，包括共有产权等新模式的探索，就是为了既让社会资本看到投资养老并非只能选择一条艰难的道路，同时也尽可能避免社会投资方向“跑偏”，令养老沦为噱头。
“根据《关于全面放开养老服务市场进一步促进养老服务业发展的实施意见》，我国将推进老年宜居环境建设，在试点基础上，进一步完善医养结合共有产权模式相关政策。这主要源于养老服务业领域中两大问题，其中之一就是全口径投入导致资金流动性不强。”李红兵直言，养老服务领域中，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，预期将激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。
具体到社会资本关心的共有产权养老试点项目的土地使用方面，北京市规划国土委副主任谢俊奇表示，恭和家园项目的用地性质是养老而非房地产，享有经营性养老用地政策，不适用于房地产的土地利用政策，“可以确定的是，购房者拥有养老居室50年产权包括的是95%份额内的房屋所有权和土地使用权，不动产证办完后可以进行抵押”。谢俊奇表示。
（原题为《北京共有产权养老院的新玩法》）