房价上涨情形下二手房买卖中的法律问题

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房价上涨情形下二手房买卖中的法律问题

                     江苏山水律师事务所 吴文彬

房价上涨，二手房买卖争议剧增。

      去年下半年以来，南通市房地产价格上涨较快，二手房买卖纠纷案件大量上升。法院受理的案件中，大多为买方提起诉讼，主张继续履行合同或主张卖方违约，要求赔偿违约损失，亦有少数卖家寻找各种借口起诉，主张解除合同或主张合同无效。从裁决的结果来看，在房价短期内大幅上涨的利益诱惑面前，卖方试图通过悔约来保住房屋的情形居多。卖房人反悔的理由多种多样，比较常见的有尚未收取定金、尚未办理房产证、夫妻双方中有一方不同意、签订房屋买卖合同时存在着欺诈、胁迫、乘人之危、重大误解或显失公正等违反法律强制性规定的情形等。

法院态度：见利背信应承担相应的法律责任

      根据“合同必须遵守”的法律原则，买卖双方订立的合同，只要不违反法律禁止性规定，不具有可变更可撤销情形，即对双方具有约束力，任何一方均应当全面适当履行，如果一方见利背信，应承担相应的法律责任。守约方可以要求对方继续履行合同，交付房屋并协助办理相关手续。如果合同客观上无法履行的，出卖人应当赔偿买受人的全部损失，包括房屋差价、贷款利息、交易费用等。法院也将通过此类案件审理，制裁失信行为，让失信者不仅无利可图，还要为其失信买单。

二手房买卖纠纷中的几个法律问题

         可否要求卖方双倍返还定金？

      《中华人民共和国合同法》第115条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”如果买方同意卖方不再履行房屋买卖合同，在买方已经支付定金的情形下，有权要求卖方双倍返还定金。需要注意的是定金的金额不能超过合同总金额的百分之二十，根据《担保法》第91条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”即超过百分之二十的部分不具有定金罚则的效力，超过部分按预付款处理。

能否要求卖方继续履行合同并办理过户手续?

      除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约，还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定外，应责令双方继续履行。因此，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订房屋买卖合同且已基本完成付款义务的，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，如具备继续履行的条件，法院一般会判决予以支持。

       房屋差价损失是否能够得到支持?

      对于确不能继续履行房屋买卖的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可由双方协商确定，如双方不能协商确定，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;如无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。

律师建议：如何避免二手房买卖纠纷

                      选择可靠中介

      尽可能选择正规的、有实力、讲信誉的房地产中介机构，查阅中介机构的营业执照及中介代理资质证书，验明原房主对中介方的授权委托书。确保交易双方资金、房屋交割的安全，确保交钱后能顺利过户，过户后房与款两清。

                       核查房屋权属

    

      认真查看房屋权属证明及相关文件，二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权证书的房屋权利人，二手房属于两个以上主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面材料，了解房屋是否出租,是否允许买卖，查清房子是否被法院冻结或被抵押等他项权利设置情况。

             写明定金 勿写订金

         准确注明付款和过户时间

      定金与订金，虽一字之差，法律意义却大不相同。定金是在合同订立或者履行合同之前支付的一定数额作为担保。定金的数额不应超过主合同标的额的20%。而订金实际上仅具有预付款的性质，并不具有担保性质。防止卖方因房价上涨主动违约，合同中应增加定金的数额，一旦卖方违约，其需要支付双倍定金，无形之中增加卖方的违约成本。

      二手房买卖合同中必须分别写明首付款交付、房产过户以及尾款交付的具体时间和期限。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。

               明确违约情形及责任

      房产交易过程复杂且金额较大，为避免以后出现纠纷时难以解决，必须要签订一份书面的房屋买卖合同，在合同中写明违约条款。违约条款在买卖合同中是非常重要的条款，在某种程度上其起到的监督合同履行的作用。违约条款应明确违约情形，并尽可能约定一个较高的赔偿数额，我国的法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。违约责任的追究也是卖方违约后买方行之有效的救济手段。

      最后，提醒各位，楼市有风险，买房需谨慎，什么都可以马虎，买房千万马虎不得，这不光是你一个人的事，还关系到一家人和一辈子。

33958520

嗯，好好学习了啦。经济不景气，需要规避风险。

喜洋洋155

很清楚，学习了

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