南通国土被指违法 中南公司合同违约不处罚 还减免巨额出让金

比格更比格

　2016年12月份以来，一份以“投诉南通中南建设集团损害广大股民利益”为题的网帖在网上盛传，国内诸多网站转载，一时被股民网民炒的纷纷扬扬。同时，中国经济周刊经济网的“中南建设陷‘信披违规’质疑：千万元应付账款消失，建筑面积增41万平方米未公告”一文更将事件推到了舆论浪尖。

　　网民股民们在转发谈论此事件时惊奇地发现，前前后后，南通市国土局2005年出让给中南公司的CR0504—A地块的土地出让合同，受让方中南公司存在严重违约。但出奇的是，南通国土局不仅没有按照合同约定的处罚措施中止合同，还违法乱纪给中南公司在容积率、出让金等更多方面给予宽惠，给受让方方一次性减免土地出让金数亿元，给国家利益造成严重损失，同时，也侵害了股民和购房者的切身利益。

　　事件大概和来龙去脉如下：

　　1、2005年3月18日，中南控股集团有限公司与南通国土资源局签定了国有土地使用权出让合同【合同编号为通地出字（2005）004号】。合同第九条签定双方约定，受让人同意按以下时间和金额分四期向出让人支付上述土地使用权出让金。第一期，人民币大写叁亿捌仟零捌拾贰万元整（小写 380820000元），付款时间：2005年11月底前。第二期，人民币大写肆亿柒仟陆百零叁万元整（小写476030000元），付款时间：2006年10月底前。第三期，人民币大写肆亿柒仟陆百零叁万元整（小写476030000元），付款时间：2007年5月底前。第四期，人民币大写贰亿捌仟伍佰陆拾肆万零伍佰柒拾元整（小写285640570元），付款时间：2007年11月底前。

　　2、合同第十三条双方约定：受让人同意CR0504—A地块2005年年底前动工建设；CR0504—C地块2006年年底前动工建设（动工建设标志是受让方已领取建设过程施工许可证并已破土动工）；2008年年底前CR0504—A、CR0504—C地块全面竣工；CR0504--B地块按《南通体育会展中心项目建设合同》要求投资建设。

　　3、合同双方约定违约责任。第三十一条，受让方必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的2‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。

　　4、违约责任第三十三条规定，受让人应当按照合同约定对CR0504—A、CR0504--C地块进行动工建设，2007年年底前未全面动工建设的，出让人向受让人征收未动工建设部分土地的土地使用权出让金10%的土地闲置费；2008年年底前仍未全面动工建设的出让人收回未动工建设部分土地使用权，退回收回土地面积部分已缴纳的土地使用权出让金的80%，不计利息。

　　根据上面合同的约定，土地受让方所拍的CR0504—A地块2005年年底前动工建设；CR0504—C地块2006年年底前动工建设（动工建设标志是受让方已领取建设过程施工许可证并已破土动工）；2008年年底前CR0504—A、CR0504—C地块全面竣工；CR0504--B地块按《南通体育会展中心项目建设合同》要求投资建设。如受让方中南公司不按照合同施工竣工时间等要求，就必须承担违约责任，受到处罚。

　　2005年南通市国土局发布的《南通市中央商务区及体育会展中心国有土地使用权挂牌出让公告》显示，CR0504-A地块的规划要求是，“该地块综合容积率小于2.5，绿地率不小于35%，总建筑面积不得大于133.65万平方米”。

　　但编号为通地出字（2005）004号的《国有土地使用权出让合同》中显示，按这份出让合同规定，本该由中南建设在2005年底前开工、2008年底前全面竣工的CR0504-A地块，一直拖到2010年也未竣工。此后这块土地还进行了规划调整，根据补充合同规定，容积率得以调升，开竣工时间也向后推移到“2010年底前全面动工，2012年底前全面竣工”。

　　由多位股民提供的南通市政府和市规划局出具的“政府信息公开申请答复书”显示，南通市中央商务区CR0504-A地块总建筑面积已从133.65万平方米增加到175.12平方米，增加了41.47万平方米，已核发建设工程规划许可证的建筑面积为124.16万平方米，剩余51万平方米未核发建设工程规划许可证。

　　根据出让合同规定，项目在2008年年底前仍未全面动工建设的，出让人应收回未动工建设部分的土地使用权，但是该项目延后五年才开发，为什么南通国土局未按照合同约定收回土地？如果不按时支付有没有按每日按延迟支付款项的2‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同。股民不解，南通市国土局对该地块的土地出让金有没有按时缴付？包括07年前未全面动工的10%的土地闲置费交了没有？

　　甚至，有股民提出，2005年土地拍卖时约定容积率不得大于2.5，建筑面积应为133.65万平方米，在2012年容积率却达到了3左右，建筑总面积达到了175.12万平方米，多出了整整42万平方米，这个多出的42万平方米的面积有没有补缴土地出让金和契税等费用？多出42万平方米的容积率按2012年中南公司销售价格1.5万/㎡计算，平白无故多出了约60亿的收入；如按2005年土地拍卖价19.04亿来计算应补缴土地出让金42万平方米÷133.65平方米×19.04亿=5.98亿，再要加契税。按2012年调高容积率，调高规划的面积来计算的话，土地价格远高于2005年的价格。

　　就此事件，北京隆安律师事务所南京分所资深律师刘惠颖律师进行了法律解释和说明:

　　1、闲置土地，延期开工：

　　根据南通市国土资源局与中南控股集团有限公司2005年3月18日签订的合同编号：通地出字（2005）004号《国有土地使用权出让合同》第13条约定：CR0504-A地块、CR0504-C地块应分别于2005年年底前、2006年年底前动工建设,2008年底前CR0504-A、CR0504-C地块全面竣工。第33条规定约定：CR0504-A、CR0504-C地块2007年底前未全面动工建设的，出让人向受让人征收未动工建设部分的土地使用权出让金10%的土地闲置费；2008年年底前仍未全面动工建设的，出让人收回未动工建设部分土地使用权，退回土地面积部分已缴纳的土地使用权出让金的80%，不计利息。

　　《城市房地产管理法》第26条规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

　　但相应地块实际开工时间为2010年，按合同约定和法律规定，都应将地块收回。

　　2、擅自增加容积率：

　　CR0504地块的挂牌出让公告规定该地块综合容积率小于2.5 ，但土地该容积率实际变成了3.0。

　　国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（二）严格查处擅自调整容积率行为。市、县规划主管部门应会同国土资源主管部门，严格按照已确定的容积率指标对开发宗地进行规划许可和建设项目竣工核验。对已供土地分期开发的建设项目，应统一规划设计，各期建设工程规划许可确定的建筑面积的总和，必须符合容积率指标要求。坚决制止擅自调整容积率等问题，严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。

　　3、擅自减免土地出让金：

　　《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》规定：对于擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。

来源：创新网

今夜无人入睡

嘿嘿                                

边走边吃

这不就是说土地拍卖实际收益没有拍卖价格那么高，拍卖价格是虚的。

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小城驸马

边走边吃 发表于 2017-1-13 11:48
这不就是说土地拍卖实际收益没有拍卖价格那么高，拍卖价格是虚的。

才明白呀     我早就在论坛里说过了   楼面价能有拍卖价三分之一就不错了

天下好汉

能搞到这么详细的东西肯定有内鬼啊，陈老板没有打点好吧

haomao6538

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那是不可能的  港闸就一块小地

一笑闲身

冰山一角吧

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gcd2012

狼狈为奸

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东周

中南和南通市政府这种说不清道不明的关系，嘿嘿……

iamjjc1971

5毛为何不说话啦？因为5毛们也在关心房价，5毛们也在为买不起房而愤怒。