二手房交易税费减免 且利于商业地产去库存

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涉及1100多万户试点企业，试点企业税收规模超过1.9万亿，营改增首次将房地产、建筑业、金融业和生活服务业这四大行业纳入试点范围，中国在今年五一过后拉开了税制改革相当重要的一幕。
0 m  R. W$ `) [+ n# D. A高力国际研究部董事谢靖宇指出，营改增后二手房交易税负将小幅降低。“尽管二手房交易的税率在新税制下保持不变，但因计税方法的不同，将导致二手房交易税出现小幅降低。”谢靖宇说。然而，因进项抵扣环节较多，开发商面对营改增的心情却较复杂。多位房企高层向记者表示，公司自年初以来就在公司内展开了对营改增系统的学习和研究，以应对新的税收体系。
! k( w, F- E! \) u, b二手房税费负担略减轻
房地产和建筑业首次被纳入营改增范围，个人买卖房屋缴的税是多了还是少了？分析师告诉记者，营改增后二手房交易要缴的税费，较此前要少。
按上海此前的二手房营业税政策，一套300万元购入、售出时600万元满2年的非普通住宅，税率为5.6%，需缴16.8万元的营业税。营改增后，这套两年增值300万的房产，较此前的计税方式要少缴8000元的税费。
. e9 ]; ^9 z$ h% V6 f( ~“二手房交易的税费负担，较此前有不同程度减轻。”仲量联行研究部董事周志锋表示。
除了二手房，房地产和建筑业纳入营改增范围另一个重大利好，是对商业地产。世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示：“营改增将有利于促进商业地产的去库存。由于企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣。这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”
据仲量联行统计，去年中国商业地产的交易量达到2560亿元，创下历史新高；国内企业占到八成的比例，外资占两成。中国共有15万家国有企业，这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的。
业内人士告诉记者，由于金融和服务企业也被纳入营改增范围，这可能会引起这一庞大群体中由租改购的效应，进而激发相当一部分企业购买办公楼的热情。
8 k6 {# W: D$ T! K" \: z4 v! t0 _除国有企业，包括保险公司在内的大量中国金融机构，在营改增全面推行后购置商办楼的积极性会更高。
. j0 _* B: K' ^: e5 E“中国的保险公司有望成为国内外投资市场的最大买家之一。监管的放宽，将促使国内保险公司成为商业房地产市场最活跃的机构投资群体。此外，国内的私募基金和近几年兴起的金融创新机构为扩大其投资足迹，在营改增的利好下，也将参与到置购商业房地产的行列中。”仲量联行华东区投资总监邵律表示。
房企“喜忧参半”
+ S) u0 u- l/ v3 B; e7 f7 j% a4 T3 _营改增之前，房地产业是按销售额的5%征收营业税。按财政部公布的信息，营改增铺开试点后，房地产业将按销项与进项的差额，按11%的增值税税率来缴税。
7 z/ u" _5 V: ]% e4 {0 _多家开发商告诉记者，营改增后企业缴税负担是增是减，他们心里并没有底。
克而瑞分析师林波指出，从税率来看，增值税税率看上去比营业税税率有所提高；但营业税是按营业额全额征收，而增值税是按差额来征收的。这其中的关键，在于获得进项的抵扣。
# {1 F' G6 @* {, R  L也正是在进项抵扣的这一环节，成为困扰不少开发商的一个问题。
2 S$ t  p3 |  l! h! r" k$ N: c上海一家大型房企高层告诉记者，房地产行业涉及诸多采购和产业链条，有一些项目环节暂未形成规范的闭环。如果一些材料供应商不能提供增值税发票，房企便无法将这一项目作为抵扣。
% _* m( [) }& {1 |/ v& E. `. b% _0 m“有的开发项目是把材料和建筑一起包给建筑商来做的，经过一定的周期后才结转到房企，如果建筑商不能提供相应的增值税发票，房企同样没有抵扣项目。拿不到进项的成本抵扣，在税率提高的情况下，缴税负担是比较大的。”一家福建房企高层说。
一家中型房企高管则向记者表示，营改增试点刚开始，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减，现在还不好说。“这项工作的关注，可能至少要持续操作一年，才能基本弄明白。”上述房企高层说。
谢靖宇指出，正是考虑到现实操作中可能存在的一些困难，政府铺开试点营改增中设置了时间的缓冲期。
在财政部关于房地产适用税率所规定的要点中，明确在今年4月30日及该日前取得的房地产项目，仍适用于5%的增值税征收率。而在5月1日后取得的房地产项目，企业可分两年抵扣其进项税额。其中，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
) U3 y2 J; L% m3 X8 S研究人员认为，虽然房地产开发涉及诸多环节，有一些成本支出获得进项抵扣可能暂时有困难，但房企有望从房地产最大的成本——土地支出中获益。
0 m9 r, S7 Z) J3 p% I2 B$ y% @谢靖宇认为，适用于11%增值税率的房企，可将购地成本从销售额中抵扣。“对住宅和商办项目来说，购置土地的支出是开发商一项最主要的成本。营改增铺开试点后，土地可被视为抵扣项目，这将有利于开发商减轻缴税负担。”谢靖宇表示。