今年的楼市调控，为何会来得这么快？

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昨日，两个关于楼市的重磅消息出炉。先是上海宣布了“史上最严限购政策”，深夜，深圳也提升了对非户籍人士买房的限制。急速转热的楼市又开始了新一轮调控。这次的调控给了许多人一种“朝令夕改”之感，因为放松信贷的政策还不到1年半，楼市转热还没多久，怎么突然政策又收紧了？实际上，这反映了中国经济的深刻问题。

9 b! j1 L" `# @3 N. Y) @$ ]许多人都看出来“2016年楼市与2015年股市有不少类似之处”
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+ s8 D1 z1 W$ Z0 L& R1 d# Y# T& w这次楼市调控的直接原因，并不复杂，因为一线城市这轮上涨步子迈得实在太快了。根据2月份数据显示，新建商品住宅价格涨幅排名前三位的为深圳、上海和北京，分别同比上涨57.8%、25.1%和14.2%。成交均价增长也非常凶猛，北京、上海、深圳分别达到31718、36381、49088元/平方，均创历史新高，成交量也上升至多年高点。
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“北上广深房价会永远上涨”，这是近年的一个热门命题，不管信不信，对于这一现象至少人们都有心理准备，但想不到的是这次会涨得如此凶猛。毕竟，最近的这次信贷放松没执行多久，怎么一线城市楼市就发烧得如此厉害，需要紧急调控了呢？
不少人都看出来了，“2016年楼市与2015年股市有不少类似之处”。微信里流传这样的段子：去年A股国家牛市与现在的人造房市异曲同工。1.降首付=加杠杆；2.暂停开发新地块=暂停IPO；3.契税调整=降印花税 ；4.专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点；5.深圳均价10万=“全通教育”500元；6.鼓励农民进城买房=最后的散户进场……。在社科院金融研究所尹中立看来，相似之处不止在段子里，更重要的是，“它们都是人为主导的，并非市场的自然选择。去年刺激股市的初衷是为了提高直接融资比重，改善我国的金融结构，希望通过大规模增加股本融资来降低企业的高负债率风险。今年刺激楼市是为了房地产去库存，同样是为了化解我国的金融风险。两件事情的政策初衷基本相同。”
3 Z  u; f! W8 I, d$ c+ v1 W3 b那么，既然去年股市在政策鼓励下，由加杠杆、场外配资引发了一波超级行情，今年楼市自然也可能在政策指引下，由首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资推动一波暴涨；而去年的股市泡沫能崩盘，那么今年的楼市难道就不会崩吗？再怎么迷信“北上广深房价会永远上涨”，也不可能看到这种涨幅和速度而不害怕吧，一下暴涨得太多太快，那么总会有一波大的回调，这是自然规律。
2 i1 N4 P' Y! `5 Z显然，政府也看出来苗头不对，要避免重蹈覆辙了。毕竟，楼市暴涨暴跌，比股市可能更难以让整个社会承受。于是，迅速限购，限制各种配资、加杠杆，就理所当然了——我先挤掉泡沫，省得爆掉。
用限购的方式来调控楼市，效果肯定是有的。这里的真正问题在于，为什么政府一有点放松信贷、想去库存的意思，投资者们就“发烧般”地一拥而上，甚至加杠杆地上呢？难道就忘了去年股灾的沉痛教训？投资者好了伤疤忘了疼，究竟是为何？
1 C" x( k" N( z! J9 Z“高杠杆”已经成为经济“新常态”
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一种看法是，股市不行，实体经济不行，只能跑去炒房。也许很多人不能理解这个说法，钱没有去处，那就存银行就好了，为什么非要进行炒楼这种有风险的投资呢？换做十年前，二十年前，这种想法还行得通，但现在已经完全不是这回事了。按北大国发院学者徐建国的估算，中国居民、企业、政府的总债务已经达到 GDP的2.5倍左右。这是什么概念？平均利率6%的话，每年的利息就要高达GDP的15%，超出GDP名义增速的一倍。钱要是不能用来升值，就还不起利息。那么怎么办？很多人就选择在一线城市炒房。
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( ?( W9 p$ E6 n) R这么高的全社会负债率，自然就催生了高杠杆。所谓杠杆，就是指借钱进行投资，同样的收益率，相比起只使用自有本金，获益要多很多；当然，如果亏了，同样的亏损比例，借钱投资者亏掉的本金要比不借钱的人多很多。所以越高的杠杆，不管对个人还是社会，风险就更大。然而，越是负债率高的社会，人们的逐利冲动也越强，而且随着国人对各种杠杆工具越来越熟悉，在信息化时代也越来越容易使用，于是，杠杆越来越多，越来越高。“高杠杆”几乎已经成为经济“新常态”。说了好几年的“去杠杆化”并没有实现。
仅仅是高负债，高杠杆，还不是什么大问题，很多发达国家如日本，也是个高负债的社会。但中国的问题在于，动态来看增速太快，按香港大学发展经济学教授许成钢的说法，6年前全社会杠杆率才只有76%，6年后已经增至282%。2015年9月一个月新借了6万亿人民币的债，相当于总额的10%。“照这种速度发展，岂非非常危险？”
: P* ~9 ?9 ~3 h$ e( R越是负债高，越是高杠杆，投资者越想把资金投在一线房地产市场，这既有对“北上广深房价会永远上涨”的迷信，也确实有其合理性，因为别的投资更不保值。但随着房价发烧，风险也变得越来越大。
全社会变得“投机化”一大根源，在于政府行为的“预算软约束”
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随着“高杠杆”成为经济“新常态”，政府也已经发现，不管是股市还是楼市都越来越不理性，调控也变得越来越困难，人民日报随便发一篇文章可能就造成过热，监管部门一个查处可能就造成过冷，大起大落，大涨大跌，棘手得不行。相比之下，发达国家的成熟市场，即便有高杠杆，也不像如今的中国股市楼市那么惊心动魄。
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之所以出现如今这种情况，很大原因在于政府行为的“预算软约束”，在许成钢教授看来，这是中国经济与社会多年来就存在的“老病”。所谓“预算软约束”，最早是针对企业的，指国有企业发生亏损时，政府时常对其追加投资、增加贷款、减少税收或提供财政补贴，从而扭曲了市场。随后，这一概念被引入财政预算管理中，是指对政府支出缺乏有效控制，预算机制无法制约政府过度支出的倾向。说的明白些，就是政府尤其是地方政府想要政绩的时候，就大力投资各种基建之类的，超出财政预算没钱怎么办？找银行借，拿土地抵押，而银行不得不借。由于缺乏有效的民主监督，纳税人无法控制财政资源的流向和用途，而政府垄断了公共财政资源的裁量权，造成地方预算软约束现象十分普遍 。这就是如今经常被说起的庞大的地方债的根源。
这种“预算软约束”有多大害处呢？对于企业是扭曲资源配置，对债务敏感下降；对地方政府而言同样如此——扩大了不必要的投资性支出规模，同时降低了公共投资的生产效率，还降低了教育、医疗等民生性支出。用这种方式增加了大量的GDP，但给民众福祉的增加远没有这么好看，同时留下了大笔的债务。债务则如前所述，造就了这么一个“高杠杆”的社会。而且“预算软约束”实际上相当于说话不算话，财政没有纪律，私企与国企难以正当竞争，银行债务风险被生生拉大。整个社会的经济运行处在一个高风险、低信用、低安全感的状态。那就无怪乎投资者短视、捞快钱、有什么题材就炒作什么题材，变得越来越投机化。
' d/ s0 E  n* U0 A' d" R0 t) r变“预算软约束”为“硬约束”，需要法治，需要良好的监督
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! F' T5 W& M. P7 W与“预算软约束”相对的，叫做“预算硬约束”，不管是政府还是企业，都要有严格的财务纪律。政府超支了不能随便发债，找银行借钱，企业资不抵债了就要破产。在这种情况下，整个社会的债务才不至于过快提升，金融市场才能有效起到作用。
如何实现“预算硬约束”，需要的是法治，需要的是对政府行为的有效监督，如此资本市场才有安全感，才能真正具有信用。按许成钢教授的说法，“实际上整个近现代的金融本质上就是合同，不同形式的金融合同。这些合同就是法律造出来的。在没有法治的情况下谈金融合同，一定是乱得一团糟。合同何时可以执行、何时得到保护，都是由法律说了算的。 ”实际上，政府预算就应该被视为合同，随意超支，随意举债，是违反合同的，司法体系应该对其进行阻止。
8 N# E' h2 P: h% L$ C6 g- r$ z1 O结语
从楼市说到高负债、高杠杆，再说到“预算软约束”、法治和监督，看似无关，但实际上存在深刻的关联。中国人以爱储蓄而著称，喜欢量入为出，不像西方那样先享受再花钱。怎么突然就成了 一个高负债，高杠杆率的社会呢？政府理当做出表率，并建立制度进行制约。
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