二手房营业税要改征增值税了！究竟该缴多少？

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3月13日，十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在经过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营改增的“总攻令”，税务部门作为主攻部队，一定确保改革5月1日如期落地。与以往相比，这次营改增有几点不同，包括首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
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“这也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。”上海财经大学教授胡怡建表示。

( T5 G7 v3 K3 u% t( W% H按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
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3 @4 \7 F" a5 F4 t. z8 _  k- U上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦表示，营业税改增值税的出发点是税法体制的完善，主要作用是间接抑止房地产炒作。

目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%，这就有税负增加的担忧。

$ C2 y% C4 O: P6 X/ c. D“将营业税改为增值税征收的办法对税负是否有所提高还要等具体的制度出来才可以探讨，需视不同情况而定。”胡怡建指出。
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" R4 |! r, V$ ~) ?; |澎湃新闻按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大情况：

首先是出售购买2年内的房屋。

8 a4 S1 c, q: W" H; I' O以出售价300万一套住宅，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万。
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如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万，但最初买入价是150万，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。

* f1 E5 E6 s  E1 g6 `2 y另一种是出售购买已满2年的房屋。
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) y9 ~% f( a7 {. u. ~对普通住宅而言，售价300万计算，2年外就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。
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& K: \! f& _- \/ O- R/ q对非普通住宅而言，售价300万计算，和2年内的情况类似，可能差别不是很大。

“通过计算，粗看对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。在完善税收制度的同时应该会考虑到合理的住房需求。另外，增值税出来的话，其他一些税理论上也会进行调整。” 卢文曦称。
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值得指出的是，二手房交易税费除了营业税还涉及到契税、个税、土地增值税、印花税等税费。

* N* D5 W% ?( H: C) E' c' ?9 M1 e/ i对此，胡怡建指出，“营改增只涉及到营业税改征增值税，因此契税、个税等照常征收。”

% Z& d, ^0 p# f0 c2 U+ f8 i# \“目前，有关二手房营改增业内还有一种猜测是按增值税简易计税办法征收，征收税率为3%，这样税费较之前就有减少。”胡怡建称。
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8 O/ I& {+ N7 R1 q也就是说，同样出售一套300万不满两年的住宅，抵扣掉进项税后，大概需要缴纳8.7万元。
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) l$ L: ^( |3 @6 k按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业税负只减不增。
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