房贷调查：利率下浮、审批提速

小芝麻不开门

  无论是从房贷申请人自身的资质，还是房产本身的情况，受访银行表现出更趋谨慎的态度，特别是对“假按揭”、资金杠杆等给予更大关注。部分银行称：正在研究考虑提高首付比例。

  “首套房贷款折扣最优可到8.5折，如果一切资料齐备、手续顺利的话，平均2周可完成审批，1至2周可以放款。”建设银行某支行负责人表示。

  据悉，开年以来，上海首套房按揭贷款利率出现下滑。其中，交行、建行等多家银行表示对首套房执行最优利率8.5折。

  一路向上的房价，不断放宽的流动性，两种因素叠加，促使银行涉房贷款明显放量。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。

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  春节前，央行和银监会联合发文调整个人住房贷款政策，一时间，个人住房贷款“加杠杆”引起广泛讨论。

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  近日，央行行长周小川表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间，“个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低的。”

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  “周小川的此番讲话，释放了信号，银行会进一步扩大房贷业务规模；楼市继续维持低首付、低利率，买房的杠杆率提高，对于银行来说仍属可控和可承受；银行 的风险和坏账目前主要集中在企业和地方政府债务，并非家庭和个人住房贷款方面，对银行来说，房贷资产依然是银行的优质资产。”融360房贷分析师胡飞船对 《国际金融报》记者表示。

  房贷利率下调

  今年2月，央行和银监会曾下发通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

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  此次房贷新政出台后，多家银行积极响应。工行有关负责人表示，该行在不实施“限购”城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首 付款比例为25%，各分行可根据当地情况向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款 购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

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  之前，央行规定个人住房贷款利率浮动区间下限保持基准利率的0.7倍。据在线金融搜索平台融360统计，在该浮动区间内，2月上海首套房平均利率折扣为8.8折，执行利率为4.30%，在贷款利率方面，最低的是汇丰银行8.2折，最高的是华夏银行9.7折。

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  房贷利率已降至近年新低，一线城市房贷呈现放宽趋势，折扣加大。央行行长周小川近日表示，中国房贷比重偏低，房贷仍是银行的优质贷款，考虑给予银行更大 自主权。业内分析人士认为，这一信号释放意味着银行会进一步扩大房贷业务规模，低首付、低利率政策也将持续，二三线城市老百姓买房贷款更加轻松。

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  记者统计整理发现，近期，部分银行正不断调低房贷利率。以沪上的银行为例，大部分银行已可提供8.5折甚至更低的房贷利率。上海一家农商行年后推出的优 惠个人住房按揭贷款，对首套购房商业贷款可享8.3折；首套房还清，购买二套房商业贷款也可享8.3折优惠；另外还新推业务，可对司法拍卖房产办理按揭业 务贷款。

  市场分析认为，如果在风险可控的前提下，首付比例还有下调的空间。之前首套房首付30%时，市场上还有一种首付贷产品，为首付 不够的人群提供首付贷款，费用率能达到百分之十几甚至二十几。而且这种贷款产品的坏账率在整个信贷市场还是比较低的。所以，购房人群对银行来说是优质客 户，只要严格做好贷款审批工作，即使首付下调，也能够做到风险可控。

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  审批周期缩短

  除了房贷利率有所优惠，商业银行房贷在贷款审批速度方面也有所加快。

  据上海某房产中介相关人士说，原来贷款审批要40天左右，现在资质好、资料齐全的贷款申请，两周就能批下来；放款也较快，以前放款最快也要过户后1个月，现在最晚也就25天。

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  工商银行闵行区支行人士告诉《国际金融报》记者，“现在审批加放贷确实只需要1个月左右。”

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  不过，公积金贷款和纯商业贷款的放贷时间还有区别。工商银行的信贷部人士告诉记者，住房贷款的审批时间大概在1个月左右，公积金贷款的房贷时间为2周，纯商业贷款的房贷时间只需要1周。

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  记者了解到，一般来说，银行都是在借款人的公积金贷款申请审批通过，上下家成功办理过户并成功拿到交易中心发布的新房产证之后，才会发放公积金贷款。由 于之间的审批流程较多，所以此前公积金贷款审批到放款的周期一般在1至3个月之间，甚至更长的时间。而且有些地方规定需要在商品房主体工程结顶之后才发放 公积金贷款，这样就导致公积金贷款放款周期更长，所以很多开发商都会要求购房者选择商业贷款。但是有些地区在成立起市公积金管理中心之后，该市的公积金贷 款放款周期大大缩短。例如广州、上海等省市，就基本实现了公积金贷款的快速放款，审批通过的公积金贷款一般在7至15天内，就能正常放款。

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  甚至有银行推出了基于互联网平台的房贷“神器”，可以在线办理房贷业务，称最快24小时内完成审批。例如招商银行推出的“云按揭”，已经在多个省市上线。

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  对各大商业银行来说，个人房贷虽然收益有限，但风险较低，受到青睐也很正常。一家股份制银行相关人士表示，目前行里给个人房贷的额度安排较为充裕，当前 经济形势不明朗，对一些小微企业客户的信贷投放有所收紧，个人业务的重点放在房贷和消费上。“年初银行额度较宽松，同时房地产销售也持续火爆，可能个人房 贷规模还会继续上扬一段时期”。

  业内人士指出，在经济下行压力较大的情况下，个人进行企业经营的成本越来越高，风险也变大，相比个人消费贷款，个人经营性贷款火热程度势必会差一些。

  “预计未来银行房贷折扣力度加大，发展房地产个贷市场，一线城市估计会加大折扣力度，非限购城市贷款买房更轻松。”一位银行业人士对记者表示。

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  贷款门槛提高

  上海的商业银行房贷利率虽然向下浮动，但相应的贷款门槛却提高了。多家银行相关负责人向记者表示，虽然贷款利率优惠，但银行对房龄、购房者征信以及贷款额度等方面提高了标准。

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  首先，在贷款房龄方面的要求更严格，比如，房屋面积小于60平方米、房龄超过20年的客户，只可付四贷六；此外，2月份开始，若上一套房的公积金没结清，购房者便不能付三贷七，最多只能贷六成，而原来只要商业贷款结清，即使公积金贷款没结清，也可以贷七成。

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  浦发银行某营业网点贷款负责人也称，目前浦发银行贷款利率为8.6折，但要享受该优惠，除了满足贷款基本要求外，贷款额度必须在200万以上，目前常批的是8.8折。

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  “虽然最低贷款优惠可达8.5折，但各家行会有一些条件，比如购买与银行合作的楼盘或者购房者自身征信条件好、还贷条件稳定等。”建行有关负责人表示。

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  周小川还在讲话中指出，在宏观和微观审慎监管框架下，将来应更加强对银行总体健康程度的考核，让银行有更大的自主权来决定他们对不同客户采取什么样的政策。

  “定价更灵活，并不代表一定是利率优惠打折，而是会与市场结合更紧密，适应不同的市场变化。比如在一些去库存城市和一线城市，应该采取不同的措施。目前 普遍来看，一线城市的利率要比其他城市优惠力度更大，一线城市的楼市成交也相对更加火爆。对于楼市成交不活跃的城市，利率下浮的空间是存在的，但是每家银 行要考虑实际的风险控制，审慎对待利率的调整，加强审批。”融360房贷分析师胡飞船表示。

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  不过，业内人士分析认为，贷款利率的变化并不会直接改变潜在购房人群的购房意愿。