买房不买房10年后财富差别

南通亲子鉴定

第一种人：买房
. W) H3 @$ N/ q4 s. z  G买这套房子的话：首付20万公积金贷款30万20年计，月供1963元。10年后选择一次性还款20万还清贷款，房子归自己！
那么十年的月供总计为1963*12*10 ≈23.6万
第二种人：租房
租这套房子的话：按国内住宅3%的普遍回报率算，50万的房子月租为1250元。
由于国家统计局公布的1975年~2011年CPI汇总为6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增长6%计算，10年房租为：
9 V/ W" d! U* N/ P$ X5 M第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
....
第10年房租：25342元
4 Y2 X+ Q6 a1 w则租房人：
, h. z3 k5 u2 ~0 L8 O/ C7 }( xA、10年房租总计：15000+15900+16854+......+25342=197709≈20万
B、首付20万的存银行按年回报率5%（存款利率通常跑不赢CPI）算，20*1.05^10 ≈ 32.6万
4 @3 Q4 o1 |1 D, m5 Q* xC、省下月供1963元存银行按年回报率5%、且利滚利算，约为1963*12*1.05^10+1963*12*1.05^9+
* X- o# M  E1 J# F- Z1 Q( I) U1963*12*1.05^8+1963*12*1.05^7+1963*12*1.05^6+1963*12*1.05^5+1963*12*1.05^4+
; d/ \' q( x8 @* g1963*12*1.05^3+1963*12*1.05^2+1963*12*1.05^1 ≈ 31万
D、省下的一次性还贷的钱为20万。
现在有三个假设：
假设1
$ m) t, G* Z: U3 h  U9 p未来10年房子增值速度和CPI一致，每年6%计算（非常理想化），10年后房屋市值 50*1.06^10 ≈ 89.5万。
8 u; k! ]0 S! D  s! ?; j那么买房的人财富为89.5万。
3 U+ c3 A/ o, X9 P( a3 e( o租房的人财富为32.6万首付存款+31万月供存款+20万一次性还款的钱-20万房租=63万
8 w  n# p! h9 N  d假设2
未来10年房屋大幅增值4倍，房租市值为200万。那买房人财富是租房人的3倍有余。
3 N, _' {/ J! T% a0 s" v6 a假设3
未来10年房子涨幅低于(63/50)*100%=26%，平均年涨幅2.5%，或者下跌，则租房人胜出。
: ?8 A3 A) U  Q0 u9 L单从财富上计算，只要房子随CPI增值，买房就是值得的，但现实中由于国家统计局的CPI远低于实际通货膨胀率，所以房价往往跑赢CPI，跑赢银行存款，过去是10年全国大中小城市房价涨了3~10倍，未来10年呢？
可能有些人预期10年后房价还不如今天，或者涨幅低于26%，但因为中国人买房的传统，为了成家、为了有家的安全感、稳定感，依然会买房，不会在乎房价涨跌。
5 ~+ u" X/ R& p& Q最后，买不买房，你心里已经清楚了。