楼市马太效应：大城市热得发烫 小城市依旧冷清

少女心萌萌哒

  楼市马太效应加剧

  楼市分化迎来极端时刻。

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  热得发烫的大城市房价与冷清依旧的小城市不动产，一边是政策不断力挺中小城市的房地产，另一边则是大城市继续施行差异化的限购限贷。但政策刺激的边际效应正在递减，效果呈现更为复杂的局面。

  深圳、上海为代表的一线城市，房价一骑绝尘；而以县级城市为代表的小城市，仍然是“扶不起的阿斗”，这样的局面短期内不会改变。更确切地说，中国楼市已进入加剧分化阶段：大城市房价的马太效应与小城市的死亡螺旋相伴相生。

  理解大城市的马太效应（Matthew Effect）并不复杂，每年数十万人口的持续净流入，住房需求的稳步增长，土地供应量的逐年递减，持续攀升的地价不断抬高民众对房价的预期，价格上涨只是很多人争相购买下的趋势性结果。

  相 形之下，中小城市的情况则复杂得多。根据国务院发展研究中心副主任王一鸣的测算， 截止去年12月底，全国房地产待售面积为7.18亿平方米，加上在建面积73.5亿平方米，这个库存量需要5年9个月的时间才能消化掉。如果再加上待开发 土地面积，按平均容积率2.37计算，房地产库存需要6年5个月才能完成去库存。

  但 对绝大多数小城市而言，更糟糕的是，由于库存体量巨大，土地价格持续下滑，需要卖出更多的土地才能保持继往的财政收入水平。与此同时，由于土地收入锐减， 地方政府债务高企，在某些地区，企业的税收负担变相加重，市场缺乏活力，经济陷入更深的衰退。于是，在地方政府更高的负债率和更深的经济衰退之间，透过债 务本息、政府税收、公司利润及银行偿付能力等途径形成恶性循环，死亡螺旋（Death Spiral）成为现实。

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  但 这仍然不是市场的全部。小城市楼市困境中深陷泥沼的开发商，要么陷入各种三角债务，面临破产困境，要么市场风向稍有好转折价脱手库存，并最终也以各种变相 形式加入了追随一线城市开发的队伍。在需求端，小城市购房门槛不高，房屋保有量较高。最典型的例子是，在各种机会面前，小城市年轻一代选择进入大城市发 展，父辈以小城市多套房屋的出售，换得子女在一线城市的购房资金门槛，类似的供需转换加剧小城市的供求失衡，最终影响楼市表现。

  在一线城市，首套不动产的稳步增值，加之可支配收入的增长，促进了一年多来改善性需求的释放，楼市的上涨也实现着正向循环，而这个循环仍将持续下去。

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  对 开发商和房地产从业者来说，去库存政策利好下，小城市的低价土地是具有诱惑力的毒药，不可轻易尝试。事实上，曾经很多在一线城市有过不俗表现的开发企业和 操盘人员，在上一轮的下乡潮中，至今仍在深陷泥沼，企业走向泥潭，曾在一线城市赢得名声的操盘手也英名尽毁。正所谓，小城市的不动产，专冶各种不服。

  因此，尽管时局不易，尽管一线城市地价高昂，尽管有去库存的政策号召，但布局人口净流入，有产业支撑的核心城市，仍是投资开发以及行业业者的不二之选。