碧桂园高档别墅存质量问题 住建局配合假竣工

小芝麻不开门

  花高价买的高档别墅,房屋的窗台、窗线、装修线条竟然是用泡沫做成的,用手都可以掰开。邱先生因房屋质量问题起诉浏阳碧桂园房地产开发有限公司,要求退还购房屋并赔偿经济损失。

  诉讼期间,出现了一个逆转性情节:当地住建部门发函称,之前发出的竣工手续,是为了配合碧桂园总公司内部考核而发出的假手续,应属无效。

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  2015年10月20日,湖南省长沙市中级法院终审判决开发商退还购房款1698563元,支付违约金254784元,并赔偿邱先生因未按合同约定逾期支付的利息损失。

  记者还了解到,出生于1993年的邱先生有两位诉讼代理人,一位是他的父亲,另一位是浏阳市当地一家法律服务所的法律工作者。后者告诉记者,邱先生的父亲是当地一位官员。

  事发 买高档别墅 称房屋存在多处质量问题

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  2013年10月,邱先生购买了浏阳碧桂园岭誉小区的一栋价值160多万的双拼别墅,按照合同约定,开发商于2014年7月30日前将经行政主管部门验收合格的房屋交付业主使用。

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  2014年6月28日,邱先生收到碧桂园岭誉小区的交房通知,但他认为开发商违反合同约定,房屋设计变更未按合同约定时限通知业主,且在施工过程中使用不合格材料,导致房屋存在诸多质量问题和安全隐患。根据湖南当地媒体报道,多名业主反映,碧桂园岭誉小区房屋的窗台、窗线、装修线条是用泡沫做成的,用手都可以掰开。

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  随着业主调查的深入,更多的问题浮出水面。浏阳市公安消防大队的相关资料显示,碧桂园岭誉小区只进行过消防设计备案,尚未进行消防竣工验收备案。另外,该小区也没有进行规划验收备案,未达到商品房交付使用条件。

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  2014年7月30日,邱先生拒绝收房。

  建筑材料不合格 住建局表示督促到位

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  2014年8月7日,浏阳市住建局针对邱先生关于房屋验收的信访作出书面回复,主要内容为:“2014年7月31日,浏阳市碧桂园房地产开发有限公司组织召开了业主见面协调会议……会上对岭誉小区别墅存在的主要质量缺陷进行了沟通,对户主反映的外墙渗漏、屋面渗漏、屋面瓦破损、门窗缺陷等进行了详细登记,建设方当场承诺维修。”

  针对EPS(Expanded　Polyst-　yrene,聚苯乙烯泡沫,一种轻型高分子聚合物)外墙装饰线条矛盾,该局回复:“原设计不是全部采用EPS线条,施工工程中修改此内容,虽有合法设计变更手续,但业主有知情权及选择权;现场使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级,没有达到国家要求的10J级抗冲击强度,属不合格材料,存在质量问题和安全隐患,我局将监督建设方更换。”

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  之后邱先生继续信访,经其申请信息公开,2014年9月1日,浏阳市住建局再次作出书面回复,主要内容如下:“由于设计变更未对EPS线条的抗冲击强度提出具体要求,我局依据原有设计图纸及设计变更于2013年12月下旬进行了合格竣工验收。”

  “我局工作人员经详细了解和查证,发现原设计变更内容有重大技术参数漏洞,导致施工材料未能达到国家规范规定的使用要求,即材料抗冲击强度未达到要求,我局已在7月30日的联席会议上纠正了失误,明确表态该EPS线条不合格,不能达到合格验收标准,工程必须重改后才能合格验收……我局将对此事督促到位。”

  此外,经邱先生申请信息公开,2014年9月18日,浏阳市公安消防大队作出书面回复,其主要内容为:“该项目由浏阳碧桂园公司于2013年3月18日在湖南消防网上进行了消防设计备案,但未被抽中。在网上未查询到该公司对该项目的竣工验收消防备案信息。”

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  2014年11月6日,浏阳碧桂园为小区办理了工程竣工验收消防备案。

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  诉讼 原告:起诉碧桂园 要求退房退款并赔偿

  由于问题迟迟得不到解决,邱先生向开发商提出解约退房、索赔经济损失,无果;2015年3月21日,邱先生向浏阳市工商局和消费者委员会投诉,仍无果。

  2015年5月8日,邱先生向湖南省浏阳市人民法院提起诉讼,要求浏阳碧桂园退房退款,并按合同约定赔付违约金及其他经济损失。2015年6月15日,湖南省浏阳市人民法院公开审理了这起商品房买卖合同纠纷案件。

  被告:EPS可用于装饰线 房屋符合验收条件

  对于邱先生所反映的岭誉小区的“泡沫窗台”问题,浏阳碧桂园公司表示,岭誉小区窗台使用的泡沫材料为EPS线条。由于EPS用于装饰性线条,其抗冲击强度并无国家或行业规范规定的强制性标准,因此不存在使用不合格EPS装饰性线条问题。

  此外,浏阳碧桂园称岭誉小区已于2013年12月28日组织勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格,符合合同约定和法律规定的“验收合格”条件。工程竣工验收备案仅是一种行政性管理的备案手续,即在工程竣工验收合格后将相关文件提交备案,并非最终取得竣工验收备案表才视为“验收合格”。

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  浏阳碧桂园还称,公司于2014年6月28日通知业主办理交接房手续,业主因自身原因逾期办理交房手续应视为已经交房,因此并不存在逾期交房问题。

  插曲

  住建局发函称已发竣工验收备案表虚假

  诉讼期间,出现了一个逆转性情节:2015年6月8日,浏阳市住建局对浏阳碧桂园作出行政处罚,罚款38000元,认定其在施工过程中使用了系统抗冲击性未达标的不合格EPS装饰线条,在未整改到位的情况下于2015年2月6日组织了该项目竣工验收,违反了《建设工程质量管理条例》第五十八条第三款“对不合格的建设工程按照合格工程验收的”之规定。

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  2015年6月12日,浏阳市建设工程质量安全管理办公室向浏阳碧桂园出具了《关于声明浏阳碧桂园三号地块别墅2013年12月28日竣工验收备案表无效的通知》。

  有关部门为何会给没有达到交房条件的房屋出具手续?

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  浏阳碧桂园向浏阳市建设工程质量监督站提交的一份“承诺书”显示,“浏阳市建设工程质量监督站:由浏阳碧桂园房地产开发有限公司开发兴建、浏阳市五环建设开发有限公司承建的浏阳碧桂园三号地块别墅及多层洋房工程,已经于2014年1月21日组织了节能分部工程及竣工初验工作,由于我公司集团总部部署的目标考核节点在2013年12月28日,为配合总部完成产值要求,我公司特申请将该工程备案日期提前。由此建设单位及施工单位共同承诺该备案表只作为建设单位总部目标考核用,不用于房屋销售及办理其余证照,并承诺在2014年3月15日前完成浏阳碧桂园三号地块的所有与备案有关的手续及程序。”

  法院认定,之后浏阳市建设工程质量监督站配合碧桂园公司,出具了一份内容虚假的、签署日期为2013年12月28日的竣工验收备案表。2015年2月13日,办理正式的工程竣工验收备案。

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  判决

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  房屋质量不达标　碧桂园被判退房退款

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  湖南省浏阳市人民法院审理后认定,岭誉小区别墅的窗台、窗线等装饰构件线条原设计是采用部分砼板结合部分EPS线条,碧桂园公司申请设计变更后修改成了EPS线条。经相关部门鉴定,碧桂园岭誉项目所使用的EPS线条抗冲击强度为3.0J级,没有达到国家要求的10J级抗冲击强度,属不合格材料,存在质量问题和安全隐患。

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  法院认为,浏阳碧桂园在项目施工过程中使用抗冲击性未达标的EPS装饰线条,且在对不合格EPS装饰线条未整改到位的情况下组织了项目竣工验收,其行为违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定,属于“对不合格的建设工程按照合格工程验收”,被处以3.8万行政罚款。(法制晚报微信公众号:fzwb_52165216)

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  法院认定浏阳碧桂园构成逾期交房,根据《商品房买卖合同》的相关规定,逾期超过90日,购房者有权解除合同,开发商应当在购房者解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款,并按购房者累计已付款的15%向购房者支付违约金,判决浏阳碧桂园退还邱先生购房款1698563元,支付违约金254784元,并赔偿邱先生因未按合同约定逾期支付的利息损失。

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  一审判决后,开发商向湖南省长沙市中级人民法院提起上诉。2015年10月20日,案件终审维持原判。

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  解读

  现行法律制度有缺陷 消费者难维权

  对于浏阳碧桂园和建设工程质量监督管理站之间的配合行为,北京京云律师事务所主任律师王兴华认为,碧桂园要求将尚未组织工程竣工验收的房屋验收“合格”,其行为违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定,理应受到主管单位的行政处罚。

  律师认为,浏阳市建设工程质量监督站作为行政主管单位,在知道建设工程项目尚未通过竣工合格验收的情况下,配合开发商提前出具工程竣工验收备案表,其行为理应受到相应的纪律处分。

  但该单位是否被处分,判决书中未提及。《法制晚报》记者曾多次致电湖南省浏阳市建设工程质量监督站的工作人员,但工作人员表示“不知情”,拒绝进一步接受采访。

  王兴华认为,我国现行的法律制度中,尚无明确的对不合格建筑工程的惩戒措施,现行的《消费者权益保护法》中也缺少对房地产消费者权益的保护规范,许多购房者在交房时发现了质量问题,维权艰难,能够争取到工程整改已经很不错了。