五次降息到"4字头" 买房者减负效应下月才"到账"

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去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
  M0 q) C  t1 i+ `. V. w' O; }去年央行连续五次降息,房贷基准利率从“6字头”降到“4字头”,五年以上商业贷款基准利率从6.15%降至4.9%。由于不少银行贷款利率按年调整,广大贷款买房者终于可以在新年享受这五次降息带来的福利。
银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
* \5 d. \9 ^0 j: D' f* W  N: r五次降息能省多少月供
/ h* r3 u0 Z" j, |# C' i  T五次降息后,房贷一族的压力能减轻多少?北京青年报记者计算得出,去年年初的100万元房贷,贷款期限20年,采用等额本息还款法,当时执行的基准利率是6.15%,月供为7251.12元,总利息为74.02万元。而今年,按基准利率4.9%来算,月供将变为6544.44元,减少706.68元,20年总利息将减少16.96万元。
如果执行的是九折利率,100万元20年期限的贷款去年年初享受的利率是5.535%,月供6898.66元,总利息为65.57万元;今年则可享受4.41%的优惠利率,月供降为6278.02元,总利息为50.67万元。五次降息,每月少还620元,利息总支出减少14.9万元。
% `' q7 C. [/ l0 d去年11月6日,央行发布的第三季度货币政策执行报告显示,贷款利率继续下行,9月贷款加权平均利率为5.70%,比6月下降0.35个百分点。其中,个人住房贷款加权平均利率为5.02%,比6月下降0.51个百分点。自去年第四季度开启本轮降息周期以来,个人房贷利率已经持续四个季度环比下降,累计降幅达到1.94个百分点。目前整体贷款及个人房贷的实际利率处于近五年以来最低位。
1月月供为何不降反升
虽然今年起每月房贷可以少还,但不少房奴却发现本月月供竟“不降反升”。读者王先生称,这月刚还的月供比12月份还多出几元钱。还有读者发现银行寄来的还款计划单上,只有1月份的月供与其他月份不同。这是怎么回事呢?
% J; p* ?8 Z+ g7 K0 B" I银行业内人士解释称,出现这些情况主要是因为银行贷款利息是分段计息。以每月10日为贷款扣款日为例,2016年1月月供利息包括了2015年12月最后21天的以老利率计算的利息和1月份前10天的以新利率计算的利息,由于1月还款利息存在分段计息情况,一般从第二个月开始,还款额正常。
至于1月月供不降反升主要出现在等额本息还款的贷款上。除了贷款利息分段计息以外,1月份执行新利率后,银行会根据贷款的剩余本金、剩余期限、新执行利率重新计算月供归还的本金,因整体利息减少,故1月份归还的本金比去年12月份增幅加大,房贷者还的本金上涨的幅度会超过利息下降的部分,所以会出现1月份月供“不降反升”的现象。
以100万元,20年期限,等额本息还款为例,放款日期2015年3月10日,执行利率5.9%,调息后利息降至4.9%,2016年1月10日还款7114.21元,比2015年12月10日(还款7106.76元)多还7.45元。这是因为,2016年1月的还款本金比2015年12月10日多281.53元,而利息分2015年12月10日至31日共计3196.865元,2016年1月1日至10日共计1324.346元,合计4531.211元,比2015年12月减少274.086元,因此,本金增加幅度大于利息减少,1月月供才会增加。
8 _; E  e+ D1 P$ u3 F+ |不过,到2016年2月10日,其还款额将降至6566.03元,比1月减少548.18元,比2015年12月减少540.73元。
银行人士提醒广大市民,最好在1月月供还款日前多存些钱,避免出现房贷月供不足的情况。而1月份的月供并不能代表今年全年的月供标准,2015年五次降息的利好,将于2月开始显现。
提前还贷要多方考虑
7 r' w4 U4 X) u4 [岁末年初,不少房贷族都会收到一笔不菲的年终奖。有些向往“无债一身轻”的人会打算提前还贷,减轻自己平时的支出负担。工行客户经理陈先生提醒大家,在考虑提前还款时,有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡后再作决定。
从资金成本来看,在当前低利率背景下提前还贷未必划算。预计2016年起,申请到房贷打折优惠利率的购房者,其利率将会降至4.3%左右,而对于公积金贷款者来说,利率将降至3.25%。目前银行一些理财产品平均收益都能达到甚至高于4.5%的水平,已经高于贷款利率。这意味着还贷家庭只需对资金进行合理配置,其收益可能比需要支付贷款的利息还多,提前还贷显然就不划算。
此外,如果一年内有资金需求的按揭者,比如住房装修等需要大笔开支,提前还款可能不利于家庭的财务安排。而还款时间已经较长的贷款者,因为在贷款期限后期的还款中,大部分都是本金的偿还,此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为,市民采用等额本息还款法还贷,如果已经超过了三分之一年限,比如贷了20年,已经还了7年以上,就没必要提前还贷了。
' m0 f4 N% b( Y1 z4 d财经观察
房贷政策有望松绑?
近期,福州、杭州及南京等地相继出台了购房人偿清购房贷款后,再申请房贷时按照首套房认定的相应松绑政策。对此,有业内人士认为,过去市场非理性疯狂时,限购限贷很有必要,现在情况变化了,应跟随形势进行调整。
. u: {3 l1 I! G0 [1 w- n; D银河证券房地产行业首席分析师赵强认为,从地方政府角度来讲,限贷放松有利提振楼市,带动土地出让,化解地方房企破产带来的区域性金融风险。从银行角度来说,房贷余额还清后再购房的风险已和首次购房房贷的风险一样,甚至因为购买二套房的客户的资产及购房能力,二次房贷的风险低于首次购房首次贷款的客户风险。
# Z! B: Y. D( ?( I9 S7 j. B58同城房产研究部认为,如果房贷还清,仍持有一套或二套房,再购一套新房还能算首套的情况短期内不可能发生。但房贷政策松绑是大势所趋,若果真有房贷政策调整,则应主要支持首套房贷,尤其是普通住房。
9 d+ U  a. s' D6 `8 B$ i北青报记者从中原地产了解到,目前北京地区房贷政策比较稳定,各银行政策基本没有变动。首套房首付比例30%,基准利率八八折居多,八五折也有一些;二套房首付比例多为50%,利率为基准利率的1.1倍。放款时间多在抵押登记完成后1-2周就能完成。
# ^- e" F% A5 B7 `% D# `+ G中原地产首席分析师张大伟表示,2015年,北京受影响较大的政策主要是330新政,二套房贷首付比例下调。不过由于限购政策依然严格,整体市场呈现了政策窗口期效应,未出现太明显的爆发时间点。
# B+ l8 w" R. y1 Q# m: [对于商业银行传闻松绑首套房认定标准,由“认房又认贷”调整为“认房不认贷”,据报道,昨天有外地媒体记者向央行副行长刘士余提问,“首套房贷”标准有没有调整?刘士余回应称:“等文件”,同时补充道,“惠民生,调结构,始终是我们工作的重中之重。”
; K7 ]3 `- x2 \! B+ @0 |3 F  O/ l央行数据显示,房贷利率持续走低的同时,2015年房贷规模明显增长。三季度末,房地产贷款余额及个人住房贷款余额均同比增长20.9%。前三季度新增房地产贷款2.81万亿元,同比多增7016亿元;新增个人住房贷款1.92万亿元,同比多增5961亿元。之所以住房信贷环境宽松,一方面由于整体货币政策保持松紧适度,连续降准释放资金流动性,更重要的是,在中央稳消费、去库存的指导思想下,更多信贷资金得以配置到房地产领域。央行强调,进一步完善房地产信贷政策,支持居民自住和改善型住房需求。
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