“垫首付”行业内幕有多深？

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“垫首付”行业内幕有多深？

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  上周，本报《首付诱惑》(详见2015年10月22日DGA18版)披露了别墅购买者张先生的尴尬遭遇之后，众多购房人士和地产行业对此话题引起了强烈的关注，不少门户网站和财经类网站转发该报道，众多自媒体人也在微信转发报道并予以讨论。一位网友的点评表示：“开发商垫首付纯粹是一个宣传技巧，当不得真，请想想，垫付的钱几乎都是一年之内必须还清，对于购房者而言，除了在短期内身背更多的债务之外，究竟有多少好处？”

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  现状：垫首付纠纷不断

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  在百度搜索中键入“垫首付、购楼纠纷”等关键词，会出现相关数万条；而搜索范围缩小至东莞（楼盘），今年正式见诸媒体的消息也达到了数百条。

东莞市第一人民法院一位法官称，近年来，法院受理的民间借贷诉讼中，属于开发商垫支首付引发的纠纷大约占到总数的五分之一左右。

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  昨日，读者袁女士向记者报料称：前年底，她在市中区看见“一成首付买楼”的广告后前往咨询，得知开发商营销可垫支两成。一套总价38万元的住房，袁女士付了3.8万元，和开发商签了7.6万元的借款协议。此外袁女士办理了26万多元商业贷款，每月还款5560元。作为月入只有6000多元的单身女士，袁女士在还了几个月款后发现自己的决定草率了。一年后，袁女士停止还款，她的房子被银行以32万元拍卖，还完借款后，她足足亏了6万元的本钱。

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  广东宝威律师事务所唐胜利认为，是享受开发商垫支首付的购楼者只有一种，即对未来一年之内的收入预期有绝对的把握，并且急于购房盘活资金，除此之外毫无必要去承受这种风险。

  现象：中介为出业绩误导购楼者

  对于张先生经历的购楼遭遇，记者在进一步采访时发现，导致他错误决策、最后陷入经济困境，与楼盘销售人员的“循循善诱”不无关系。张先生说，自己在看房时，最开始是一位普通销售人员向他介绍垫支首付的操作流程，他后来才知道，这人是某中介公司的人员。在他犹豫不决的时候，开发商方面经理刘某出现了，刘用书面材料向他描绘了一个花小钱运作别墅，进而盘活资金流的计划。

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  记者了解到，实际上这在地产销售行业中并不罕见，一些销售人员为了尽快出业绩，在公司内部赢得各种机会，利用掌握专业知识、熟悉行业规定、法律条文的有利条件，对有意购楼的人士进行说服。

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  东莞有媒体曾经披露，一家中介公司人员在销售房屋时，为了顺利做成业务，在解决购楼者没有部分证件时，亲自出面“代办”假证明协助其通过银行贷款审查，其结果是购房者最终自食其果，不但失去了信用资格，并且损失了一笔定金。

  对于中介一些不符合规范的业务行为，房管部门也曾经多次做出处罚，在去年、今年，东莞市房管局都公布过部分中介公司不挂牌营业、误导购楼者、无证上岗、乱收费等等。

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  法官：首付纠纷处理棘手

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  市第一人民法院披露的材料提及上述纠纷时，总结认为该类案件存在几大特点：一种是开发商借助个人的名义，比如以地产公司员工的名义向购房者借出首付款，产生纠纷后，该员工以个人名义向法院提起诉讼。东莞寮步曾经出现16个首付款纠纷的案件原告均为同一人，而这名原告就是地产公司的一名管理人员。其次是原告方面借款手续完备，材料齐全，可见，这是开发商用以促销的一贯做法，在纠纷中几乎不会败诉。最后是借款人多为首付能力较弱的首次置业或二套房买家，这些人都是在东莞无固定工作和无固定收入的外地人，往往难以联系甚至无法联系，审判执行工作存在较大的困难。

  一位不愿意透露姓名的地产研究人士对此认为，表面上看，开发商垫支首付，帮助购楼者解决了一大笔资金问题，使更多人短期内实现了购房梦，实际上这种做法隐藏着极大的潜在风险。由于还款周期较长，这类现象可能导致的危害普遍在一两年后才能暴露出来。可以推测，借助首付购房的人越多，未来一到两年发生的纠纷必然相应增多。

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  东莞第一法院的一份案情总结也提及，上述问题亟待有关部门的重视。

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