专家揭秘高房价背后不为人知的“经济杠杆”

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[摘要]房价会不会下降，基准地价会不会上调？政府投入那么多钱搞地铁，搞那么多基建，土地价值当然上来了。有投入就有产出，政府投资肯定要收回地价，所以地价肯定要上升。

现在是多年不遇的买房好时机换句话说，大家能够承受的房价应该和2008年的时候差不多，五次降息能够节省十几万，现在买房是最省钱的。

专家揭秘高房价背后不为人知的“经济杠杆”

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　　有很多媒体说现在是不是入市的好时机，我觉得这次是多年不遇的好时机，为什么？有三个方面，当然还有其他各种原因。

　　第一，政策方面，楼市每次起落和GDP、调控政策有关，政策的出台跟经济的景气度是相关的，2008年、2009年问题出在出口，但是今年的问题出在投资。由于投资，政府在货币政策方面已经非常宽松了，但是投资增速仍然在走低，这个问题就大了。

　　此外，全国土地成交市场持续走低，广州好一点，但是广州增加的都是商业、办公、工业用地成交，住宅地块成交并没有很大的成交量。

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　　第二，从房价收入比来看，目前房价和人均收入比值已经和2008年差不多。

　　从人均收入和房价比来看，广州房价依然走高，人均收入也是上升的。2007、2008年人均收入是1.4万元、1.5万元左右，现在是2万元，差不多翻了一番。从房价来说，2008年的时候是9000元，现在是16000、17000元，也是差不多翻番了，所以不要只看房价，而是看房价和收入已经是最低的情况下。

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　　换句话说，大家能够承受的房价应该和2008年的时候差不多，五次降息能够节省十几万，现在买房是最省钱的。

　　第三，降准、降息利好市场。比如说100万的贷款20年还齐，第五次的降息以后，比去年11月没降息以前的利息节省了十几万。如果贷款那部分开发商没有给你折扣，银行会给你20%的折扣，也就是说你可以打八折。

　　2007年至今，2008年、2009年有两个季度是低于7%，2012年是有两个低于7%，从2014年到现在连续六个季度全部低于7%。相对来说CPI，通胀率不低。

　　翻查资料可知，2007年的时候由于股市很旺盛，很多人在股市赚了钱投资买房，所以每个月平均上升了75万平方米的销售，从原来广州十个区来比较。但是由于2007年那么旺，2007年09月27号一个政策打压，再加上次贷危机，广州市的月均成交量是46万平方米。

　　我们今年的问题出在哪里？是投资贡献率越来越低，三架马车消费变成了非常大的一块，投资变成小的一块，三架马车就靠消费了，消费就包括买房。

　　由于这样的情况下，货币政策必须要宽松，让投资上升，2009年货币政策宽松以后投资立即上升。但是今年货币宽松，跟2008、2009年差不多，但是投资并没有上去，大家就着急了。

　　房价会不会下降，基准地价会不会上调？政府投入那么多钱搞地铁，搞那么多基建，土地价值当然上来了。有投入就有产出，政府投资肯定要收回地价，所以地价肯定要上升。我们觉得基准地价上调了，土地出让的价格肯定比以前更高。

　　2014年媒体公布的净利润是9.2%。一个是土地成本上升，一个是利润缩小了，因为房价上不去。但是相对来说我们需求量又是那么旺盛，多家报道番禺的楼盘2.5万元/平方米那么贵，但是还有很多人去买，所以我们觉得需求还是非常旺盛的。