卖了“抵押房”却不配合过户，买家起诉卖家协助过户获支持

大千世界在吕四

李女士购买了一套二手房，没想到卖家王某在欠着银行60多万元房贷的情况下玩儿起了失踪，房子过户也被一拖再拖。忍无可忍之下，她将王某告上法庭。1月6日下午，南通开发区法院依法公开开庭审理此案，依法适用《民法典》新规当庭作出一审判决。王某被判办理涉案房屋的产权登记后，协助原告李女士办理房屋过户手续。

2016年10月，王某以77万余元的价格购买了位于南通开发区的一套商品房。同月底，他在银行办理了62万元的购房贷款，并以该房屋作为抵押，办理了抵押登记。


2018年10月，王某将该套房屋以133万元的价格出售给李女士。合同签订后，李女士先后按约支付房款合计66.5万元。但王某收到钱后并没有拿去偿还贷款，而是“消失”了。这可把李女士急坏了。开发商交房后，她代王某接收房屋，已经支付了面积补差、维修基金、物业费，垃圾清运费、电梯水泵运行费等多项费用。除此之外，还代王某向银行偿还贷款本息合计6.6万余元。


更令李女士抓狂的是，王某不现身，房产证就办不了，房子的后续过户也成了问题。因为《物权法》中规定，抵押期间，未经抵押人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。也就是说，房子要过户，首先要征得王某同意，由王某还清贷款并注销抵押登记。


《民法典》正式实施后，该案审理迎来转机。根据《民法典》第406条规定，房屋抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押财产转让的，抵押权不受影响。


南通开发区法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告按约支付了购房款，被告应按约及时办理产权登记并配合原告办理过户手续。被告未按约履行上述义务，构成违约。原告代被告支付相关费用接收了房屋，并同意代被告偿还剩余银行贷款，则合同具备继续履行的条件。据此，法院遂依法作出前述判决。（文中所涉当事人均为化名）


【法官说法】抵押财产可自由转让，买受人交易风险降低


《民法典》第406条创设的抵押财产可自由转让新制度，其核心为：抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让，不以抵押权人的同意为前提（另有约定的除外），但抵押财产过户后，原抵押权依然存在于抵押财产之上。


这一新制度在符合物权制度基本原理的基础上，大大促进了市场交易，简化了交易程序，同时也降低了交易双方的法律风险。本案承办法官、开发区法院民庭庭长施永华介绍，以商品房买卖为例，现今很多商品房的交易均是先由买受人垫付资金给出卖人还清贷款，然后注销抵押登记后再办理过户手续的。此前，买家在垫资给卖家还清贷款后、办理过户前，交易标的物就被法院查封的案例比比皆是，结局往往是买家“钱房两空”。新制度允许在不注销抵押登记的前提下交易，大大减少了买受人的交易风险。


施永华说，新制度也充分保障了抵押权人的权利。虽然《民法典》规定，抵押财产可直接转让，不以抵押权人的同意为前提。但抵押人转让抵押财产，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。另外，抵押权人与抵押人可以另行约定排除适用或限制适用新制度，或者利用另行约定的方式改变新制度中的一些内容以充分保障抵押权人的利益。

来源：南通发布

PLA518

本人是2019年10月31号在开发区鑫湖国贸买的车位，当时买的金额是45000元整，答应十年返完45000，车位还是属于我的，2020年10月31号应该返4500给我，现在已经拖延三个月了钱也没返，希望有同样遭遇者一起联系我，我们团结一起维权，大家帮忙转发朋友圈谢谢！本人联系电话：15062728985  微信同号 希望有同意受害者主动联系我，我们一起维权

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PLA518 发表于 2021-01-06 21:45
本人是2019年10月31号在开发区鑫湖国贸买的车位，当时买的金额是45000元整，答应十年返完45000，车位还是属于我的，2020年10月31号应该返4500给我，现在已经拖延三个月了钱也没返，希望有同样遭遇者一起联系我，我们团结一起维权，大家帮忙转发朋友圈谢谢！本人联系电话：15062728985  微信同号 希望有同意受害者主动联系我，我们一起维权

你这小钱，人家那才是倒霉

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