调换的车位用了四年竟然不是自己的？法官提醒：要去登记哦

濠滨律师团01

近日，崇川法院在拍卖被执行人南通某置业有限公司名下B车位时，案外人钱某提出异议，认为其于项目交付前购买预售A车位，但是交楼后发现与购买时公示的图纸不符且严重影响使用，经与开发商协商后更换车位位置至未售的B车位，合同备案等手续不变，直接现场调换了两个车位号，并使用至今。故钱某请求停止拍卖B车位。

法院查明，2019年8月，开发商代表、物业代表与业主钱某签订车位调换说明，载明“现调换业主钱某车位A位置至B位置，将B位置编号改为A，该位置产权归属业主，不涉及金额补交等，合同编号不影响产证办理，原A车位归属开发商，更改编号重新销售或租赁。以上调整不涉及金额交换/赔付”。

钱某持有的南通市不动产权证书载明其为A车位所有人。南通市不动产登记信息查询结果显示，B车位不动产权利人为被执行人即南通某置业有限公司。

法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否是权利人。钱某主张其与开发商协商一致，车位已更换，B车位的实际权利人为钱某本人。但该主张与不动产登记簿记载相悖，钱某未就其所主张的变更事宜在不动产登记中心作出变更登记。

崇川法院执行的B车位登记在被执行人南通某置业有限公司名下，依据生效的法律文书执行被执行人财产，执行行为符合法律规定。遂裁定驳回钱某的异议请求。

法官提醒

自2007年《物权法》颁布起，确立了物权法定这一基本原则。现行《民法典》第二百零八条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。对物权的设立和变动的公示方法，以及不动产物权登记的效力作出了明确规定。

物权公示原则一方面是取得物权和物权变动的方式方法，另一方面是物权公示的公信效力。物权的公示方法必须要由法律明确规定，不能由当事人随意创设。关于公示方法原则上应当采用两种方式：一是不动产登记制度。二是动产交付制度。对于不动产物权变动而言，如果违反公示方法，未能办理登记，不能发生物权设立和变动的效果，不能对抗第三人。

本案中，案外人钱某作为业主，虽然与开发商代表、物业代表签订了车位调换说明，并实际将两个车位重新画线，更换了两个车位的车位号，但并未在不动产权登记中心作出变更登记，不产生物权变动的法律效果，故不能对抗法院执行。

来源：崇川法院