崇川法院：以物抵债也可以“带押过户”啦

濠滨律师团01

近日，困扰李女士五年之久的案件终于迎来裁定过户的“曙光”，但得知不动产的抵押权人一直未能联系上，李女士心中惴惴不安。所幸“带押过户”解决了这一难题。

借款容易索要难

无奈求助到法官

2016年，中堂公司因经营需要向李女士借款1000万元，约定半年后中堂公司归还本金及利息。李女士按照合同约定向对方账户汇款1000万元。后因中堂公司暂无能力还款，李女士同意将上述还款期限延后半年。但距离还款期限届满过去了一年多，对方不仅没有按约还款，反而无法联系上。

2018年，李女士拿起法律武器，向崇川法院起诉要求对方清偿欠款并支付利息。为了防止当事人在诉讼中转移财产从而导致判决无法执行，李女士向法院申请保全了中堂公司名下位于省内的某处不动产。

想要分期也可以

错失信任悔不已

三个月后，崇川法院判决支持了李女士的全部诉讼请求。但对方除了开庭时安排律师参加外，既不履行义务也不主动与李女士联系。李女士向法院申请强制执行。执行通知书发出后，得知要被限制高消费，而且可能被纳入失信被执行人名单，中堂公司的法定代表人再也按捺不住，主动找到李女士表示愿意分期履行义务，请求宽限还款期限。

案件和解，李女士也表示请法院不要将对方限制高消费，也不申请纳入失信被执行人名单。但李女士的善意没有得到对方的回应，对方未能在约定期限内给付头笔50万元执行款。李女士心寒不已，向法院申请恢复执行并申请拍卖对方名下的不动产。

无人竞价竟流拍

事出有因难抵债

案件恢复执行后，承办法官第一时间发起查控并调取中堂公司名下不动产信息，确定其除不动产外无其他财产，而李女士案件作为首查封，本院享有处置权，且上述不动产上仅有40余万元抵押权，处置后亦有款项供本案执行。

承办法官决定对上述不动产采取拍卖措施，但评估价近千万元的不动产在打七折之后无人问津，在这基础上再打八折还是没人竞价。李女士没想到仅市场价一半价格的房产和土地竟然流拍，她决定以流拍价接受上述不动产抵债。

按照以往的做法，拍卖成交或流拍抵债的不动产应当注销全部抵押权、解除全部查封后过户给买受人或申请执行人。但是经过多次查找并且委托抵押权人当地法院上门调查，均未能找到抵押权人，抵押不动产的主债务金额无法确定，如果冒然解除抵押，抵押权人的权利无法保障，即便李女士将抵押金额汇缴至法院，也将因找不到抵押权人而无法出账，极容易形成积压案款。怎么处理才能有效保障李女士及抵押权人的权利，成为摆在法官面前一道难题。

翻遍资料细处找

带押过户没烦恼

承办法官认为，“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他有限受偿权人的债权”的规定仍适用于现行司法拍卖，但随着民法典时代的到来，执行工作的思路必须打开，应当结合民法典的最新规定创新方式方法，为胜诉权益的实现想办法、出实招。

《民法典》第四百零六条规定，“抵押期间，抵押权人可以转让抵押财产。……抵押财产转让，抵押权不受影响。”虽然有了法律支持，但毕竟缺乏操作性规范，如何具体处理仍需要从操作层面寻找规则支撑，尤其是不动产登记机构能否协助执行此类事项。

2022年11月，江苏省自然资源厅会同省地方金融监管局、中国人民银行南京分行、省银保监局联合印发《关于在全省推行“带押过户” 提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》让这类问题的处理有了可供操作的规则遵循。该通知明确除了企业不动产转移、不良资产处置可适用外，房产司法拍卖等场景亦可应用。崇川法院根据李女士申请，将案涉不动产在不解除抵押权的情况下，裁定“带押过户”至其名下。李女士最后收到了不动产权证书。

（漫画来源于网络）

来源：崇川法院