商品房层高“缩水”，开发商承担违约责任按比例赔偿

濠滨律师团01

开栏说

一个好案例胜过一万句说教。崇川法院始终注重发挥司法裁判的指引、教育、规范功能，以公正裁判树立行为规则、引领社会风尚，努力把社会主义核心价值观融入审判执行工作过程。春节期间，本栏目将刊发“以案弘道”典型案例，所选案件均为2022年经由我院审理且发生法律效力的案件。这些“小缩影”蕴含着“大道理”，唱响了新征程崇川法治的新篇章。

商品房层高“缩水”，开发商承担违约责任按比例赔偿

【基本案情】

2018年3月，孙女士向某开发商购买坐落于南通市崇川区某楼盘商品房，双方签订《商品房买卖合同(预售)》。合同中除了对房屋面积、价款、交付条件及手续等事项作出约定外，还约定房屋层高为2.95米，并约定了面积差异的处理方式即按实际面积误差比例多退少补。合同签订后，孙女士按约付清了全部购房款。

2020年1月，在交房验收过程中，孙女士发现涉事房屋实际层高仅为2.9米，相较合同约定层高“缩水”5公分，误差比例约为1.695%。经申请政府信息公开，南通市住房和城乡建设局依法作出《政府信息公开申请答复书》，所附涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图载明涉事房屋层高确为2.9米。孙女士据此提起诉讼，请求法院判令开发商返还层高误差对应比例的购房款。

崇川法院审理认为，孙女士已经全额支付购房款，开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合《住宅设计规范》要求，但低于合同约定，开发商应承担违约责任。鉴于客观上不具备采取补救措施的条件，且双方在合同中并未对层高缩水的违约责任作出约定，事后亦未达成一致，考虑到层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，最终崇川法院参照合同约定的面积差异处理方式，确定损失赔偿额，判决开发商按照层高误差比例1.695%退还房屋差价70556.05元。

该栋楼共有60余户业主涉及层高问题提起诉讼，崇川法院均参照孙女士一案作出一审判决。开发商均提起上诉，南通中院二审均驳回上诉，维持原判。二审判决后，开发商全部主动履行完毕。

【典型意义】

层高“缩水”问题一般并不严重影响正常居住和使用，但开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，而实际层高的减少将会导致房屋可使用空间相应减少，同时层高“缩水”直接导致房屋成本价值的减少，并在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值。

本系列案件的审理从公平原则和诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，通过计算层高误差比据实结算房价款，妥善解决了这一社会敏感问题，有效化解了60余住户群体性纠纷，真正做到案结事了，实现了法律效果与社会效果的统一。

来源：崇川区人民法院