闹心的车位

濠滨律师团01

 “为群众办实事示范法院”创建活动

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合同暗藏猫腻，变相兜售人防车位，开发商在人防车位的建设、管理和使用上“打擦边球”，却坑苦了业主。

市民林先生2015年初在购房时就与小区开发商签订了车位使用合同。“当时开发商直接打出了买房送车位的旗号，还签订了车位使用合同，使用期限与土地使用年限相同，等于省了一个买车位的钱。”林先生介绍，尽管心里还是有点打鼓，担心未来会产生一些“扯皮”的事情，“但我算了一笔账，我们小区租车位的话一年大概4000元，30年就是十几万元，这样算下来还是很划算的，好些业主冲这买的房子。”

那么，开放商与业主的地下车位协议是如何签订的呢？根据顾先生等人提供的《车位使用合同》显示，“使用期限以土地年限为限，该车位不收取租赁费亦不得转让”。该小区住宅土地使用年限为70年，即意味着车位使用期限也是70年。

《江苏省物业管理条例》对物业管理区域内人防工程建设和平时使用的管理做了专门规定，特别强调依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。开发商将人防区域停车位以70年使用期限签给业主显然不符合规定。

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2020年，该小区开发商经债权人申请被常州市天宁区人民法院依法受理破产清算。企业破产管理人在履职过程中发现，林先生等9位业主“购买”、“获赠”的车位系人防车位，开发商无权对上述车位进行处置，依法需将相关人防车位收回，补偿方式为由业主作为普通债权人进行申报。得知这一消息的业主们顿时悬了心，为维护自身权益，他们多次找到法院、郑陆镇政府、管理人反映情况。

承办法官查熙迪在接到林先生等人的情况反映后，立即着手进行调查，他发现从林先生提供的《车位使用合同》来看，开发商未在合同中明确车位属性，合同约定70年使用期限有变相兜售人防车位之嫌。现该企业已进入破产程序，要妥善解决这一问题，法官深知仅以法院一家之力很难推动。

在案件办理过程中，天宁法院在协调破产管理人加大对开发商资料数据检索、复核校对的同时，积极争取属地政府郑陆镇政府支持，郑陆镇政府成立了工作专班，搭建起沟通平台，多次组织业主开展座谈，听取业主意见，及时反馈处置进度，平复情绪，保障了案件平稳推动。

同时，在与市区两级人防部门沟通过程中，找出问题的所在，本着最大程度减少破产案件对民生问题的不利影响，借助府院联动机制，有效形成政府、法院、管理人“三点一线”的信息共享和工作互通网联，为业主迫在眉睫的车位合法有序使用探索合理解决方案，从而快速解决小区业主的“急难愁盼”。

付出总有回报。在天宁法院指导与监督下，在郑陆镇政府及其物业管理科、郑陆镇司法所、物业公司等相关单位的支持和帮助下，经与相关业主数轮协商后，最终确定了采用尚未出售的车位进行使用权调换的解决方案，相关业主按照公开、公平、公正的程序，通过大家同意的签到抓阄、现场摇号方式选取交付车位。

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工作人员向业主详细介绍车位调换工作思路及具体流程

2022年8月12日下午，民二庭庭长孙晓星与查熙迪法官顶着40度的高温前往郑陆镇司法所，与郑陆镇党委副书记黄佳清共同主持了车位摇号仪式。仪式现场，孙晓星庭长、查熙迪法官就业主关心的问题与疑问进行了现场解释与答疑，消除了业主的疑虑。

“

从今天开始，终于可以安心的使用车位了，我心中的一块大石头也终于落地了！

选到心仪车位的林先生长舒了一口气。

“本次车位摇号仪式解决了业主急难愁盼的难题，不仅是我院府院联动机制下取得的又一具体成果，也是我院开展“为群众办实事示范法院”创建活动的一个缩影。”承办法官查熙迪介绍道，“今年以来，我院在推进示范法院创建工作的同时，结合市法院“五大行动”工作部署，充分发挥审判职能解难纾困作用，切实为群众解决了一批“急难愁盼”问题。”

树高千尺，根植沃土。天宁法院将继续以“为群众办实事示范法院”创建工作为抓手，努力把好事办实，把实事办好，办到群众心坎上，用实际行动践行“我为群众办实事”，努力守护好公平正义的最后一公里。

来源：常州天宁法院