为争房产叔侄对薄公堂，法院如何确认谁是实际购房人？

濠滨律师团01

案情简介

 代买房留下隐患

老王年轻时入赘他乡，晚年产生叶落归根的愿望，便出售他乡的房子，获得价款用于在家乡购房，以便回家乡与众亲人共同生活。老王没有文化，妻子智力残疾，儿子智力低下。基于亲情，老王卖房时委托弟弟保管买方给付的售房款现金，后在买房时以该现金中的一部分交付卖方。为了买房，老王委托弟媳、侄媳物色到房源，后再委托侄子小王签订购房合同、交付购房款项、办理过户手续。后房产证、票据等均由小王夫妇保管。2005年，老王如愿住上了家乡的房子，以期与妻子在该房屋中安享晚年。此后十年生活幸福，别无烦恼。

2015年，老王意外得知自己的房子被登记在了小王夫妇名下。10多年来家庭和谐美满的表象被揭开，巨额财产的纷争浮出水面。老王多次要求小王夫妇将房屋过户给自己。岂料，小王夫妇不承认房屋系老王夫妇购买，而主张是自己出资购买，理由是合同是他与卖方签订，房款及税费也由他支付，并持有相关证据，房屋登记在他的名下。

争议产生后，老王的兄弟姐妹作为小王的长辈，反复出面协调，小王夫妇态度依旧。为此，小王夫妇还曾与多位长辈发生冲突，公安机关也介入调查。双方之间的纠纷，也引起苏州当地媒体的关注。不仅如此，小王夫妇还曾于2019年起诉至法院，以自己为房屋产权人为由，要求老王夫妇搬离房屋，最终未得到法院的支持。

书证缺乏难定曲直

2020年，老王夫妇向苏州工业园区法院提起诉讼，要求确认房屋应归他们所有，小王夫妇应配合将房屋登记至他们名下。小王夫妇辩称，老王夫妇没有证据证明房屋是老王夫妇购买的。

诉讼中，年迈的老王到庭，讲述了其晚年归乡时的漫漫“买房路”：老王原为斜塘人，到娄葑做女婿，2005年想回斜塘，便卖掉娄葑房屋，侄媳（小王妻子）、弟媳了解到卖方想卖房，后弟媳、弟弟、姐夫、侄子（小王）一起与卖方签了合同，由弟弟、侄子（小王）转付了房款。本以为可以就此在家乡安度晚年，哪料面对金钱的诱惑，侄子竟想将房产据为己有，实在令人寒心。

小王则称，涉案房屋签约时只有其一人前往，当场给卖方现金25万元，其中20万元系向亲戚所借，余款为自有。买房是为了投资。

根据双方提交的书面证据，仅能认定如下事实：

2005年2月23日

老王夫妇与他人签订合同，将他乡房产以35.2万元出售，当天受领房款32.2万元

2005年3月9日

诉争房屋卖方与小王签订《房屋买卖合同》，约定由卖方将诉争房屋售与小王，总价25.8万元，签约时付25万元，余款0.8万元过户时付清。当天，卖方出具收条：“今收到房款25万元。”

2007年2月12日

诉争房屋登记于小王夫妇名下

既然购房合同由小王签订，卖方收条向小王出具，税费凭证由小王持有，产权登记在小王夫妇名下，老王夫妇的主张仅凭自己曾出售他乡房产得款的事实还是远远不够的。

全面调查还原真相

法院了解到，案件知情人既有卖方，也有若干亲属，在书面证据薄弱的情况下，只能通过向群众进行翔实调查，才能还原真相。随后，法院对老王的弟弟、弟媳、妹妹、妹夫、姐夫及卖方全面展开调查。

根据众多证人高度吻合的证言，结合书面证据，足以得出以下判断：

从购房资金看，老王夫妇在出售原有房屋后，所得价款足以支付诉争房屋购置款。而相关亲属证言证明，小王的家庭当时经济并不宽裕，缺乏如此大额的购房资金，小王夫妇关于借款购房的陈述，缺乏证据证明。

从购房时间看，诉争房屋的购买与老王夫妇原有房屋的出售仅间隔十余天，老王的主张在时间衔接上说服力强。

从购房目的看，老王及相关亲属均陈述，老王购房是为回到家乡众亲人身边，符合落叶归根的传统习惯。而小王称购房是为投资缺乏说服力。

从交易角色看，相关亲属及卖方均陈述，购房人是老王夫妇，而小王夫妇仅为物色房源、签订合同、交接房款、办理过户的交易辅助人。

从交易过程看，相关亲属及卖方均陈述，与小王一同参与交易的人员众多。而小王陈述仅其一人前往签约，明显矛盾。

从法律意识状况、民间传统习惯看，老王缺乏文化知识，妻儿智力受限，而小王系其侄子，老王信任并委托小王帮办买卖手续，且由小王长期保管产权证，符合常理。

从房屋使用情况看，老王夫妇在诉争房屋购买后，一直居住其中，已达10多年之久。

据此法院认为，现有证据充分证明，诉争房屋实际购买人为老王夫妇，购房款的出资人为老王夫妇，因此判决小王夫妇将诉争房屋权属登记至老王夫妇名下。

裁判解析

 传统习惯与法律制度的对接

深入群众、调查研究、实事求是，是“马锡五审判方式”的重要特征，是党的群众路线在司法工作中的体现。

本案中，购房合同由小王签订，卖方收条向小王出具，税费凭证由小王持有，产权登记在小王夫妇名下，书面证据对小王夫妇有利。但众多亲人及卖方均为老王夫妇作证，证言高度吻合，环环相扣，能够印证老王的陈述。证言与两份房屋买卖合同结合，也能证明具有购房资金、符合购房时机的是老王夫妇。且证人虽多为老王亲属，但同样也是小王亲属，证人中还包括无利害关系的卖方，因而证言可信度较高，足可采信。在老王夫妇书面证据不充分的困境下，是证人证言为本案查明事实提供了足够的帮助。

本案在民事案件中合理运用了传统习惯。当事人生活的环境处于“熟人社会”中，案情中蕴含着浓厚的传统习惯及丰富的乡土气息元素。老王的陈述与众多亲属的证言一致。老王缺乏文化知识，妻儿智力受限，而小王系其侄子，在此情形下，老王信任并委托小王帮办购房手续，且由小王长期保管房产证，符合特定群众法律意识状况，符合民间传统习惯。民间传统习惯在本案对证人证言的采信上起到了一定的强化作用，传统习惯通过影响证据采信、进而影响事实认定的方式，得到了合理的运用。

本案弘扬了社会主义核心价值观。亲情曾因巨额财产的诱惑，面临严峻的考验。亲情也因一个弱者遭遇生存危机，发挥强大的能量。侄儿利用叔叔的信任，实施巧取财产的行为，但在纠纷发生后，众亲人心怀正义感，全力帮助弱者伸张了正义。掩盖事实的机会产生于亲情，还原真相的力量同样源自于亲情。没有人因为老王家境贫寒或家人智力低下而作壁上观，没有人因为顾忌侄子的感受而袖手旁观。亲情最终还是通过更多亲人的正确选择，得到了正面的彰显。本案关涉老年人生存利益，涉及弱势群体保护。依靠群众，深入调查，实事求是查明事实真相，是司法给予当事人的必要的人文关怀。

专家点评

苏州大学王健法学院教授  赵  毅

 彰显民事审判的温度

民法从来都不是冰冷的商品交易法，而是充满温度的弱者保护法。把脉人的温度，会让民事审判工作穿透纷繁复杂的人伦迷象，还原事实的真相，诊断出诉争的实质。人的温度就是民事审判的温度。在本案中，法官通过运用“马锡五审判方式”，使民事审判的温度获得了程序上的保障；而裁判说理中社会主义核心价值观的融入，更让民事审判的温度在实体上获得了彰显。

民事审判中社会主义核心价值观的融入，既可以通过法教义学的运用增强解释的实质正当性，也可以在规范供给不足的情况下有效开展漏洞填补。本案面对的则是一个新问题：弱势方仅有言词证据，强势方则具备书面证据。法官通过走“马锡五审判方式”中的群众路线，通过翔实的调查研究，在证人众多、证言高度吻合、相互印证的情况下，最终得出言词证据相较书面证据具备更高证明力的结论。这是社会主义核心价值观在程序法、证据法领域进行有效运用的典范。

根据《最高人民法院关于深入推进社会主义核心价值观融入裁判文书释法说理的指导意见》，在涉及老年人、妇女、儿童、残疾人等弱势群体以及特殊群体保护，诉讼各方存在较大争议且可能引发社会广泛关注的案件中，应当强化运用社会主义核心价值观释法说理。庭审程序中的举证、质证、法庭辩论等环节也应与社会主义核心价值观紧密结合，案件涉及多种价值取向的，法官应当依据立法精神、法律原则、法律规定以及社会主义核心价值观进行判断、权衡和选择，确定适用于个案的价值取向。无疑，本案法官选择了有温度的价值取向。

来源：人民法院报