房产过户第二天，拆迁公告来了！卖家一夜间亏损上百万，怒将买家和中介告上法庭……

濠滨律师团01

房子办理过户手续的第二天

政府颁布了征收公告

卖家顿时觉得卖亏了

拒绝交付房屋

那么

这房屋还能再拿回来吗？

2021年，家住浙江省宁波市鄞州区东吴镇的刘大妈（化名）委托好友小杨（化名），帮其在老江东地段寻找一套合适的二手房。小杨通过宁波某中介公司物色到房东陈先生（化名）正在出售的一套55平方米的房屋。

其后，陈先生与刘大妈、宁波某中介公司签订房屋买卖中介合同，刘大妈按约向陈先生全额支付了购房款200万元。几天后，刘大妈与陈先生签订房屋买卖合同，双方在同日办理了房屋过户手续，并约定第二天交付房屋。

然而第二天，宁波市鄞州区人民政府发布征收公告，陈先生刚刚卖掉的房屋正好属于征收范围之内。

得知此事的陈先生立即联系了刘大妈和小杨，想要取消这笔交易，沟通无果后，陈先生不仅拒绝交付房屋，还将刘大妈、宁波某中介公司起诉至鄞州法院，并将小杨列为第三人，请求判令：解除房屋买卖中介合同和房屋买卖合同，被告刘大妈将涉案房屋不动产权变更登记于陈先生名下，陈先生退还购房款200万元。

庭审中，陈先生哭诉道：“在我这套房子出售后的次日，拆迁公告颁布，按拆迁政策，我原来的房子能置换一套90平方米以上的拆迁安置房，哪怕按3万元每平方米计算，我的亏损也在100万元以上。两被告明知要拆迁，却故意隐瞒，我要求依情势变更原则解除房屋买卖合同。”

对此，刘大妈则辩称：“我年纪大了，委托小杨寻找房源，陈先生是自己主动卖房的，这桩交易是你情我愿的呀。其次，涉案房屋面临拆迁的消息在当地已众所周知，连小区门口的保安都知道了，陈先生作为业主怎么会毫不知情呢？况且我已经将房款全额付清，过户手续也办了，房屋买卖合同已履行完毕。因拆迁工作尚在进行中，涉案房屋最终是否拆迁还无定论，陈先生的诉请有违诚信原则。”

鄞州法院经审理后依法判决驳回原告陈先生的全部诉讼请求。理由如下：

原告与两被告之间的房屋买卖中介合同、原告与被告刘大妈之间的房屋买卖合同成立并生效。

陈先生与刘大妈关于涉案房屋的价格、过户及交付时间等重要条款的约定都是出自双方的真实意愿，且在签订房屋买卖合同的当天就办理过户手续是陈先生本人的主张，而并非刘大妈与小杨的要求。

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承办法官在实地走访涉案房屋所在社区后，了解到该区域已有较长时间流传即将拆迁的消息。陈先生在多家中介公司挂牌出售房屋，其对于房屋的基本情况应有所了解，才能最终确定房屋价格。故陈先生对于涉案房屋可能面临拆迁应有一定的预见性，并将该因素纳入定价的考量范围内，且最终的成交价格并未低于当时该小区正常的市场价格。

刘大妈已经全额支付了合同约定的购房款，房屋过户手续也已办理完毕，陈先生并不能证明继续交付房屋会产生明显不公平的不利影响。故陈先生主张依情势变更原则解除合同，法院不予支持。

该案二审维持原判

目前该案判决已生效

涉案房屋已交付完毕

本案原告以情势变更为由

主张解除合同

那么

什么是情势变更呢？

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情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因（当事人不可预见的事情的发生），致使合同的基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平或者不能实现合同目的，应允许变更合同内容或者解除合同。

情势变更原则只有在合同赖以成立的基础发生巨大变化，致使继续履行将显失公平，导致一方明显有利，另一方明显受损，双方当事人的利益严重失衡时才适用。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》第五百三十三条：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

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来源：广州普法综合自中国普法、人民法院报、山东高法、浙江普法等