租客洗澡时意外身亡房主判赔110万，这些法律义务房东要知道！

濠滨律师团01

在许多人的印象里

房东只需要出租收钱

其他一概不用管

事实真是如此吗？

今天我们就来看一个案例

2020年，上海一租客郭某

在出租屋内洗澡时意外触电死亡

家属将房屋所有人刘某、王某

和二房东严某告上法庭

要求他们赔偿157万余元

房主刘某、王某表示

在出租房屋时并没有安装热水器，申请追加上海某房地产经纪有限公司为第三人以查明热水器的安装者，申请追加生产商为第三人以查明热水器是否有质量问题。此外，主张本案系长时间使用热水器导致安全隐患，使用者亦有过错，在赔偿中应予考虑。

二房东严某表示

不是涉案房屋的出租人和所有人，对房屋没有监管的义务，请求驳回原告诉讼请求。

法院审理后

根据相关证据推定

被告刘某、王某作为涉案房屋所有人

即为电热水器的安装者

本案中，刘某、王某作为房屋所有人、热水器的安装者负有主要过错，对郭某死亡造成的损失应承担主要责任，酌情确定赔偿比例为70%。

根据常识，电热水器与插排连接显然不规范，作为二房东，严某对该安全隐患未尽到注意义务，对郭某死亡造成的损失应承担次要责任，酌情确定赔偿比例为20%。

郭某自身对该安全隐患亦未尽到注意义务，对自身损害也有过错，酌情确定比例为10%。

据此，奉贤法院判决被告刘某、王某共同赔偿110余万元，被告严某赔偿31.5万元。

房东有哪些法律义务？

在房屋租赁合同中，房东有义务向租客提供可以安全使用的房屋。房东在出租房屋前应当认真检查，排除安全隐患。

在租赁合同履行过程中，房东遇到租客提出房屋存在问题或需要维修时，要及时到房屋内查看，并及时解决问题。即使租客未提出问题，房东也应当定期向租客询问房屋及设备设施的情况，以确保安全。

一旦因安全隐患导致租客伤亡，无论房东是否知情，房东都属于违约，租客可以依据双方签订的租赁合同要求房东承担违约责任，具体包括：要求解除租赁合同，要求房东支付合同约定的违约金，要求房东赔偿相应的人身、财产损失等。

民法典第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

租客在发现安全隐患后

应当怎么做？

租客在使用房屋的过程中，如果发现房屋内设备设施发生损坏，可以要求房东在合理的期限内进行维修。如果房东不履行维修义务，租客也可以自行维修，相应的维修费用由房东承担。同时租客也具有相应的注意义务，在安全隐患排除前，不应再使用相关设备设施。

如果租客发现了设备设施存在安全隐患，通知房东后双方均未修理，之后擅自使用该设备设施导致安全事故的发生，那么租客应承担与自身过错相当的责任。而房东由于提供的设备设施存在安全隐患，且在租客通知后未履行维修义务，应承担主要的责任。

民法典第七百一十三条第一款规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

通过中介租的房

如果因安全隐患发生事故

中介机构需要担责吗？

租客通过中介机构租房时，除了与房东存在房屋租赁合同外，还和中介机构存在中介合同。因此，中介应当仔细检查房屋，并将情况如实告知租客。

如果中介机构发现房屋存在安全隐患而故意隐瞒，或者应当发现房屋存在安全隐患，而由于其疏忽没有发现，由此导致租客伤亡和财产损失的，中介机构应根据其过错程度对租客的损失承担一定的赔偿责任。

合同里的免责条款

是否可以规避责任？

有些房东为规避责任，可能会在房屋租赁合同中写下规避责任的条款，如“房屋出租后，因为安全隐患等原因造成人员伤亡、财产损失的，出租人不承担任何责任”，这样的条款极有可能是无效的。

民法典第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：

（一）造成对方人身损害的；

（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

房东应当切实尽到

出租房屋的管理义务

不能将房屋出租出去就一概不管

这不仅是对租客负责

也是对自己负责！

来源：民主与法制时报、北京西城法院、奉法尚贤、上海法治报