转让的违章建筑被拆了咋办？法院：合同无效，返还转让费！

濠滨律师团01

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案情简介

2019年8月，在中介的介绍下，吴某与房东张某签订了《租房协议》，约定房东张某将其名下位于南通市城港新村一楼的一间房屋出租给吴某，该房屋南侧搭建一间平房，房屋东墙开门并在东墙外搭有遮雨棚，吴某便在租赁的房屋内销售蔬菜水果。2020年12月，吴某与杨某口头达成协议，约定吴某将其承租的房屋转由杨某租赁，杨某支付吴某转让费55000元。之后，杨某便在案涉的房屋内继续进行蔬菜水果销售。2021年2月20日，社区居委会在小区内张贴通告，要求居民主动申报违建情况，并且在通告之日起十日内自行拆除或接受帮拆。之后，该房屋外所搭建的平房及遮雨棚均被拆除，杨某无法继续经营，便和吴某协商，要求其退还转让费55000元，吴某认为双方之间的转让系自愿，并且其转让给杨某的主要是经营期间的设备，该物品已经交付给杨某，故不同意退还。双方争执不下，便诉至法院。

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裁判结果

崇川法院经审理后认为，因案涉租赁房屋位于居民楼一楼，具有一定的经营便利性，长期积聚了相对固定的顾客群体，房屋外搭建的遮雨棚等违章建筑，更是扩大了房屋的经营区域，提升了房屋的商业价值。本案中，杨某正是基于该房屋的商业价值才受让该房屋，故其支付给吴某的转让费55000元的性质应为市场上俗称的店面转让费。根据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。吴某转租的案涉房屋，应为住宅用房，其将该房屋及外面搭建的违章建筑用作经营用途并转让，违反了法律法规的规定，应为无效。根据《合同法》规定，吴某应将转让费退还。考虑到杨某作为受让人，未充分了解用作经营房屋的合法性，具有一定过错，并且，其也占有使用了吴某的设备设施，无法返还，最终法院酌定吴某应向杨某返还50%的转让费27500元。一审判决后，双方均未上诉。

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法官说法

该案承办法官蔡抒晨介绍，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等规定，违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的建筑物。违章建筑的存在不仅占用了公共空间，影响了小区的环境，还存在安全隐患。近年来，老旧小区的各类问题日益凸显。因违章建筑往往都依附于合法建筑而存在，表现为居民在自家的建筑外自行搭建房屋以拓展房屋的可利用面积。转让出租时也往往都是以合法建筑为载体，违章建筑往往不会成为明面上人们转让交易的对象，故在违章建筑转让的案件中，居民将违章建筑所依附的合法建筑改变房屋本身用途后转让，违反了《物权法》、《江苏省城乡规划条例》的规定，应为无效，转让人所收取的转让费也应当予以返还。转让行为一旦认定为无效，转让人就无法通过转让违章建筑来牟利，违章建筑的市场将会急剧萎缩，将更好地从源头上减少违章建筑的产生。

因吴某与杨某的转让协议于2020年12月达成，在民法典施行之前，故适用《物权法》《合同法》。

来源：崇川法院